伦敦豪宅步入“价值重估”窗口期：税制改革与全球资本调仓下的冷与热

在持续的地缘政治不确定性、英国政府对财富的监管姿态以及惩罚性印花税制度的多重压力下，全球超高净值人群对伦敦超高端豪宅的投资决策正趋于保守。

根据全球私营房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）的数据，伦敦超高端豪宅市场已连续多年承压。2025年，伦敦仅录得161笔成交单价在1000万美元以上的交易，较上年同期大幅萎缩约32.1%。在这一指标的全球排名中，伦敦已由2022年的榜首跌至第五位。

总部位于吉隆坡的亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）在接受第一财经记者采访时表示，伦敦豪宅市场正经历深刻的转型。从全球资产配置逻辑来看，伦敦已不再是默认的“安全港”。过去数年，英国连续推出的税制调整——尤其是“非居民身份”（Non-dom）制度的终结、第二套房印花税附加税的提升，以及关于财富税的持续讨论，正迫使国际买家重新审视其持有成本。

“史无前例的议价空间”

莱坊数据显示，2025年第四季度，伦敦1000万美元以上的豪宅交易仅为35笔，在其监测的12个主要市场中排名跌至第七。

“作为一名拥有超过12年高端房产经纪经验的从业者，我明显感受到，过去1~2年间，曾经炙手可热的伦敦豪宅市场已进入深度调整阶段。对于买家而言，这或许是过去十多年中少有的具有实质性议价空间的窗口期。”英国苏富比国际地产资深销售总监车倩毓（Catharine Che）告诉第一财经记者。

车倩毓举例称，两年前，一位中东卖家因迁居计划，将其位于北伦敦的物业挂牌。尽管挂牌价与其数年前的购入价（3500万英镑）持平，但在市场下行周期中，该物业最终由一位亚洲买家以2500万英镑购得。“1000万英镑的议价幅度，在伦敦豪宅市场历史上极为罕见。”她透露。

她表示，此类“价值重估型”成交在过去一至两年内均有数笔，这在此前的市场高峰阶段几乎未曾出现。今年1月，她又完成了一宗幅度相近的价格调整型交易，“伦敦高端市场很少像今天这样，存在如此显著的谈判空间。”

英国苏富比国际地产另一位资深销售总监陈伟杰（Wai Kit Chan）也观察到，目前市场上不少挂牌价已下调15%左右，若计入最终的议价空间，折扣力度更大。开发商的策略亦趋于软化，为了回笼资金，部分项目的渠道佣金已从过去的2%~3%攀升至7%。

陈伟杰分析称，伦敦豪宅市场在2023年后市场分化明显：“刚需买家波动较小，但投资型或改善型买家开始犹豫。在高息环境下，他们会反复衡量：是配置实物资产，还是让资金留在银行获取无风险收益？毕竟，现在贷款利息比以前高，经济形势不稳定也是近期豪宅交易量减少的原因之一。”

诱发降温的核心变量

当前英国房地产市场最显著的扰动变量莫过于“非居民身份”（Non-dom）制度的终结。这一曾延续两百年的制度原允许在英居住、但定居点在海外的人士对海外收益豁免纳税。自2025年4月起，新规要求在英居住满4年后，其全球收入均须纳入英国征税范围。

安萨里称，随着Non-dom制度的落幕，国际买家开始重新评估持有英国资产的必要性，部分顶级富豪选择彻底迁出，转向税负更轻且环境宜居的目的地。“这类‘连根拔起’的迁徙正在成为系统性趋势。”安萨里发现，阿布扎比和迪拜凭借零个税、优质教育和业务便利性，正成为伦敦核心豪宅区（PCL）买家的替代方案。

陈伟杰观察到：“对于这一制度的改变，10个富人中会有5个觉得有影响，这5个人就会离开英国。去年我就协助这样一位经营跨国生意的企业主以低于市场价20%的价格减持了其位于肯辛顿（Kensington）的房产，该卖家随后选择将其全球业务与家庭重心迁往他处。”

香港利斯苏富比国际地产（List Sotheby’s International Realty）业务发展董事陈雅盈（Teresa Chan）对第一财经记者称，伦敦中心区如威斯敏斯特大厦（Westminster Tower）等项目的咨询量超出了预期。她推测，这或许是因为受中东局势影响，有海外资产配置需求的买家被“分流”回伦敦，同时，买家也认为伦敦中心区豪宅的价格已更加合理。

展望2026年，伦敦豪宅市场有望底部企稳。根据库茨（Coutts）发布的伦敦顶级房产指数，核心区价格已较2014年峰值回落10.3%，部分区域如骑士桥（Knightsbridge）降幅甚至接近30%，形成了明显的价值洼地。第一太平戴维斯（Savills）预测，2026年核心区价格将趋于平稳，并预计到2030年累计增长8.1%。