数据中心新建项目减少 需求却持续攀升

商业房地产服务和投资公司CBRE集团的最新研究发现，北美数据中心市场呈现出一种矛盾现象。

尽管该行业在2025年整体活动创下历史纪录，但新设施建设却陷入停滞，这并非因为需求放缓，而是由于难以获得建设许可和电力供应。CBRE还观察到，社区参与正成为审批过程中的关键驱动因素。

CBRE数据中心解决方案执行总监Pat Lynch表示："新开发项目的规模现在已经达到100多英亩的绿地园区。与当地政府建立持续的合作伙伴关系和良好的工作关系非常重要，这些政府希望获得年度房产税评估价值增加、数千个建筑就业机会、设备更新带来的经常性销售税等好处，同时对学校和车辆交通的影响很小。"

然而，尽管需求创纪录，建设活动自2020年以来首次下降。CBRE解释说，这是"由于许可证、分区审批和充足电力供应相关的时间延长"造成的。因此，许多项目仍停留在规划阶段；年底在建容量下降至5994.4兆瓦，比2024年下降5.5%。

CBRE的《北美数据中心趋势报告》还发现：

主要市场供应量同比增长36%，达到9432兆瓦，由于超大规模需求加速，超过了2024年34%的增幅。

尽管容量有所增加，但去年年底主要市场的整体数据中心空置率降至创纪录的1.4%。

250千瓦至500千瓦需求的平均月租金上涨6.5%，连续第四年年度增长，供应约束对价格产生了上涨压力。对于3兆瓦至10兆瓦的需求，价格飙升12.5%。预计这一趋势将持续，未来两到五年将超过通胀率。

针对AI优化的设施（例如，液冷和高功率密度机架）相比传统托管设施获得租金溢价。

在大多数市场中，到2030年电网容量"基本被预订完毕"，因此新项目正在考虑现场发电，如天然气发电机、风力涡轮机、氢燃料电池或配备电池的太阳能电池板。报告称，小型模块化核反应堆预计最早将在2035年变得实用。

推理AI正在"重新定义数据中心需求，需要更多区域性和分布式数据中心"，产生了对低延迟、可扩展基础设施的需求。

Lynch观察到："开发的新市场继续打破数据中心位置的历史常规。历史上，数据中心通常必须聚集在互联网交换点或运营商酒店周围25英里半径内。由于光纤连接和容量的改善，我们看到开发转向更多农村地区，那里有数百英亩的可用空间。"

然而，报告表示，在更偏远地区的开发"仍将具有挑战性"，因为缺乏熟练劳动力，如机械师、电工、管道工、劳动者和建筑工人。

Greyhound Research首席分析师Sanchit Vir Gogia周三表示，企业必须假设，正如报告所建议的，北美数据中心容量将至少到2029年保持高价格，可能更长时间。他说："空置率在1%-2%或接近这个水平并非暂时失衡，这是供应弹性已经被打破的信号。当超过90%的在建容量已经被预先承诺时，新进入者是在结构性稀缺而非市场均衡的位置上进行谈判。"

他指出："能源强度正在上升，因为AI工作负载的功率密度更高。因此，即使企业不扩大其足迹，每个部署工作负载的成本仍可能增加，因为电力包络发生了变化。"

他对企业的建议是：扩展是可行的，但前提是要在传统一级中心之外实现多元化，尽早获得长期扩展权，协商结构化价格保护，并"以无情的清晰度优化工作负载放置"。

但他补充说："如果企业假设增量兆瓦在同一地区将以大致相似的经济条件随时可用，那就不可行了。"

Info-Tech Research实践负责人John Annand表示，为了补偿，他公司的客户群越来越愿意将合适的工作负载转移到私有云或本地部署。他说："这种转变是细致入微的，而不是意识形态的"，通常是出于财务动机，"被框架为混合优化，而不是公共云逆转"。

由于电力可用性的限制，以及地区授权建设许可的意愿，他说："建设数据中心容量的机会越来越稀缺，竞争异常激烈。"

他指出，超大规模提供商和托管/批发商公司（亚马逊、微软、Equinix等）构成了数据中心建设的主体，大部分托管容量已经签约租回给超大规模提供商。

因此，他说，由于建设者较少、空置率低以及大量预租用计划容量，没有五大巨头影响力的企业应该预期他们的费率会上升。他指出："年度5%递增条款和当电网需要升级时的成本转嫁条款很常见。"

他补充说："这总是一个经济学问题。这些建设者承担的债务必须由他们的客户承担，运营商当然希望盈利。如果你有战略性投资公司资本来建设自己容量的能力，特别是如果你公司的性质意味着它具有一些必要的前提条件，如设施、冗余电力和电信，也许现在是时候假装又回到了2010年代！"

Lynch指出："北美租赁激增反映了企业和消费者采用AI驱动工具和数字服务的速度有多快。需求超过供应，而电力和供应链短缺正在加强优先考虑最快电力路径站点的电力优先方法。最终，释放额外供应将取决于电力可用性时间表、现场发电审批以及对传输基础设施的更大投资。"

Gogia表示赞同："建设放缓是因为物理基础设施现实已经超越财务资本成为主要限制因素。"随着过去十年电力互连排队时间的大幅延长，从电网连接请求到商业运营曾经不到两年的时间现在已扩展到四到五年或更长。仅时间线扩展就"破坏了传统的开发周期"。

总体而言，他说，市场已经"从充足转向受限。扩展是可能的；随意扩展是不可能的。"

Q&A

Q1：数据中心建设为什么会减少而需求却在增长？

A：数据中心建设减少主要是由于难以获得建设许可、分区审批时间延长以及电力供应短缺等基础设施限制，而非需求放缓。需求增长主要来自AI驱动工具和数字服务的快速采用。

Q2：数据中心租金价格未来会如何变化？

A：预计租金将继续上涨，未来两到五年增长率将超过通胀率。250-500千瓦需求的租金已上涨6.5%，3-10兆瓦需求价格飙升12.5%，这主要由供应约束和低空置率（仅1.4%）推动。

Q3：企业如何应对数据中心容量稀缺和价格上涨？

A：专家建议企业要实现地理位置多元化，避免仅依赖传统一级中心；尽早获得长期扩展权；协商结构化价格保护；考虑将合适的工作负载转移到私有云或本地部署；优化工作负载配置。