“有多少钱、干多大事”，中小民企在土拍市场异军突起

近来，各第三方机构发布的土拍榜单上，出现了不少稍显陌生的民企面孔，且不少是高溢价拿地。例如杭州民企博策溢价19.81%摘得杭州市拱墅区东新单元地块；汇龙地产则先后以60.6%和56.3%的高溢价率拿下了哈尔滨香坊区2宗热门地块；台州民企元合置业溢价32.25%竞得金华金义新区一宗地块……

在房地产处于格局更迭的当下，曾经全国化的规模民营房企已然退场，这些曾经籍籍无名的本土民营企业伺机而动，悄然踏上土拍舞台，给市场带来了不少暖意。

业内认为，这些民企有原本的主业，大多维持低杠杆状态，以自有资金拿地开发，不追求规模化，且多深耕当地，对市场和需求熟悉，能有效提供满足客户需求的产品。这些企业的崛起短期内有助于提振行业信心，也有望加速行业形成新格局。

高溢价补仓

2026年开年，各地土地市场上不时有民企高调拿地，呈“点状活跃、整体谨慎”态势。

在杭州2026年首宗宅地出让的过程中，浙江本土民营企业浙江博策历经30轮竞价，从17家房企中脱颖而出，最终以8.77亿元的总价、19.81%的溢价率摘得地块。杭州土拍迎来“开门红”。

中指研究院华东大区常务副总高院生提到，浙江博策在2025年曾与绿城管理合作开发过一个住宅项目，并取得了“二开二罄”的成绩。此次竞得的拱墅区地块，容积率仅为1.5，是所在板块近年来容积率最低的纯住宅用地，供应稀缺，且周边交通、医疗、商业等各类配套齐全，地块质素颇具稀缺性。

在广州的首场土拍上，深耕番禺的民营房企敏捷集团则以底价7.79亿元拿下番禺一宗宅地。2025年5月时，这家低调的民企在阔别土拍市场近4年后，以超33亿元的总价一口气拿下了广州番禺区的4宗住宅用地，成为当时民营房企逆势拿地的典型案例。

上海也有这样的民营企业现身。在1月初进行的两宗宅地出让中，位于闵行区的兰香湖地块就被紫都置业和紫竹半岛地产联合体摘得，共斥资超20亿元。

上述这两家民营企业都隶属于紫江集团，深耕上海闵行紫竹高新区。据紫江集团官网，该公司从包装业起家的民营企业，于上世纪90年代进军房地产业，目前已在紫竹板块开发了兰香湖壹号、紫竹半岛等多个房地产项目。

在楼市相对更为沉寂的东北市场上，近来亦有民企点燃市场。在哈尔滨开年首场土拍上，汇龙地产一举拿下香坊区2宗地块，均高溢价成交，总价超7亿元。其中一宗地块更是经历了184轮激烈竞价，最终溢价率达60.6%，成为2021年来溢价率最高的宅地。近来，汇龙地产再以近26%的溢价率、超4亿元在哈尔滨摘得一宗地块。

凭借在土地市场上的表现，上述房企的名字出现在了各投资拿地榜单上。据克而瑞发布的2026年1-2月中国房地产企业投资拿地分析报告，紫江集团以超46亿元的新增土地货值位列行业第四；汇龙地产以23.9亿元位列第18位，浙江博策、敏捷集团则均为17.5亿元，并列行业第25位。

中指研究院企业研究总监刘水向记者表示，2026 年开年以来，土拍市场仍颇为低迷，整体拿地规模处于低位，今年前2个月，TOP100房企拿地总额 950.4 亿元，同比下降 52.4%。这其中，民企整体拿地规模随行业大势收缩，但也有诸如上述企业在内的部分民企在核心城市优质地块与深耕区域的参与度、出价意愿显著提升。

在刘水看来，近期拿地的这批民企以本土深耕民企为主，多在大本营或长期深耕的城市拿地，如汇龙深耕哈尔滨、博策深耕杭州，可降低跨区域风险；同时，他们出手时聚焦于优质地块，拿地策略转向“精选城市、精选地块”，只拿核心区、低库存、高确定性的优质土地。

低杠杆觅时机

与近两年积极拿地四川邦泰、宁波得力地产等区域房企相比，近来这批在土地市场上活跃的民企又有所不同。据亿翰智库研究中心总经理于小雨观察，现在拿地的民企杠杆低，很多都是不借款、不负债，用自有资金发展，“有多少钱，干多大事”，不会规模导向。

“这些房企拿地通常有几个契机。”于小雨提到，一是当头部企业比以前更谨慎时，市场上腾出一些空间，竞争没有之前激烈了；二是，市场逐渐回归理性，地价没有以前疯狂，相较于其他投资，地产开发投资还有空间可以做。

事实上，随着龙头房企在低能级的县域市场上持续收缩，跨入地产开发领域已有时日的本土民营企业迎来生存空间，并且已经开始扎根生长。

以陕西市场为例，亿翰智库发现，在2025年的陕西销售排行榜上，二梯队中已有较多本土民企，例如龙记泰信、泰发祥、博元地产等，销售规模约在10亿元级别，在各县市的市占率较高。随着众多本土民企稳步拓张，这些企业在陕西全域的市场份额重回至30%以上。

不过，当前不少民企拿地的溢价率处于高位，这是否会出现算不过账的情况，进一步影响企业后续发展？业内认为，考虑到这批企业获取的地块质素及其开发特点，其经营相对较稳。

刘水提到，上述房企摘得的上海闵行、杭州拱墅、哈尔滨香坊等地块，均是城市核心区、低库存、高价值板块，供应稀缺、去化周期短（6-12 个月）、抗跌性强。同时，这些企业已在本地产生深耕的规模效应，在当地有成熟客群、品牌口碑和供应链等，有自身的经营优势。

在当前市场，高溢价拿地的盈利模型已从“赌房价上涨”转向“精准成本控制+极致运营+产品溢价”。这些高溢价项目要进行“快周转”，拿地后6-8个月开盘、12-18 个月清盘，将资金回笼周期压缩至最短，降低资金成本与市场风险。

于小雨也提到，这些企业拿到高溢价地块，通常会从两个方面入手提高利润空间，一是提高产品品质，提质增配，通过产品创新、服务提升等提高产品溢价；二是控成本，从设计、施工、用材等方面严格把关，实现低成本的高品质。

值得一提的是，这些企业多深耕本地，对当地客群有理解的深刻，甚至能通过精准细分打造高度适配的“好房子”。仍以上述陕西地方民企为例，这些深耕县域市场的企业，一方面可为煤化工企业高管打造的大平层、为矿区技术骨干准备的品质改善盘，另一方面也可为涌入县市的乡镇家庭提供亲民的刚需房源。

在低迷的土地市场上，这些活跃起来的民企，对市场也会带来持续影响，短期内有助于提振行业信心，中长期也可加速行业形成新格局。

“民企高溢价拿地，表明优质资产仍有价值，扭转市场的悲观预期，有助于修复市场信心。”刘水称，这也将促进加速洗牌，形成“央国企主导、优质民企差异化竞争”的新格局。在大量出险民企退出市场后，市场将向头部央国企+区域优质民企集中。这些民企放弃全国化扩张，策略转向“小而精、优而专”，聚焦核心城市+本土深耕，做“小而美”的区域龙头，与央国企形成差异化竞争。