港楼：港岛南174套新盘-鸭脷洲porto-招标开售-平均呎价21900港元

港岛南鸭脷洲 Porto｜招标开售・最新全解读（2026.3.10）

一、核心速览（最新官宣）

• 开发商：宏安地产（01243.HK），港资上市，港岛南精品小户型专家
• 规模：单幢 29 层（无 4/13/14/24 楼），共 174 伙，基座 11 铺 + 1 楼 Porto Club 会所
• 销售状态已启动招标开售平均呎价 21,909 港元（折实）
• 交付：预计 2027 年 3 月入伙，标准层高3.45 米
• 交通：步行约 2 分钟到港铁利东站 A1，三站金钟、四站中环
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二、招标开售与价格（2026.3.9 起）

1. 销售方式

• 由软销期转为正式招标发售，全盘 174 伙同步开放投标
• 投标截止、中标结果以发展商公告为准，支持建筑期付款与即供付款

2. 官方平均呎价

• 折实平均呎价：21,909 港元
• 较此前市场预测（2.2–2.4 万 / 呎）略低，定价更贴近同区二手与宏安 Coasto（约 1.8–1.9 万 / 呎）

3. 户型与总价区间（按平均呎价测算）

• 开放式（28 伙，214–220 呎）：约469–482 万港元
• 1 房（77 伙，241–288 呎，主力）：约528–631 万港元
• 2 房（55 伙，384–438 呎）：约841–960 万港元
• 特色户（14 伙，192–757 呎）：平台 / 复式 / 天台，总价421–1,658 万港元
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三、项目基础档案（楼书 + 最新）

1. 基本信息

• 地址：鸭脷洲平澜街 9 号
• 楼层：住宅 2–29 楼，2 梯 6–8 户
• 实用率：约80%+，高于港岛同区老盘
• 校网：小学18 校网（南区）、中学南区校网（HK4）
• 会所：Porto Club（宴会厅、休闲厅、健身室、多媒体室、户外烧烤区）

2. 户型分布（全盘 174 伙）

• 开放式：28 伙（214–220 呎）
• 1 房：77 伙（241–288 呎，占 44%）
• 2 房：55 伙（384–438 呎，含梗厨 / 开放式）
• 特色户：14 伙（平台 / 复式 / 天台，192–757 呎）
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四、楼盘现状与工程进度

• 销售：已上载售楼说明书，招标正式启动，暂未开放示范单位
• 工程：主体结构施工中，按计划推进，预计 2027 年 2 月竣工、3 月入伙
• ：基座商铺、Porto Club 同步建设，步行可达鸭脷洲海滨公园、海旁步道
• 交通：利东站上盖，巴士直达湾仔 / 铜锣湾，自驾经鸭脷洲大桥快速接驳港岛主干道

五、核心价值与风险（招标决策参考）

✅ 核心优势

1. 地铁上盖 + 海景稀缺：利东站步行 2 分钟，高层享香港仔避风塘 + 深湾游艇会双景，港岛南小户型海景盘稀缺
2. 高实用率 + 3.45 米层高：空间感强，小户型可做阁楼 / 吊柜，实用率约 80%+
3. 总价友好 + 收租稳健：1 房约 530–630 万，2 房约 840–960 万，租金预计70–80 港元 / 呎，回报率约3.5–4.5%
4. 宏安交付稳健：同区 Coasto 口碑良好，交付风险低

❌ 主要短板

1. 单幢社区，配套有限：无泳池、大型园林，车位规划未明确
2. 低楼层临路噪音：1–7 楼受平澜街车流影响，需加装隔音窗
3. 户型紧凑：开放式 / 1 房储物空间有限，2 房客厅 / 卧室偏小
4. 学区非顶级：18 校网优质，但不及中西区 11/12 校网

六、招标购房建议

1. 选房优先级：中高层（15–29 楼，海景无遮挡）> 中层（8–14 楼）> 低楼层（1–7 楼）；东南向 > 西南向 > 东北向 > 西北向；2 房梗厨版 > 1 房 > 开放式
2. 付款策略：首置优先建筑期付款（减轻首期）；投资者选即供付款，争取 **1–3%** 额外折扣
3. 价格控制：折实呎价尽量控制在2.2 万港元以内，对比同区 Coasto 更具性价比
4. 按揭准备：首置最高可做9 成按揭，非首置最高7 成，提前向香港银行申请预批锁定利率

户型平面图

七、总结

Porto 以21,909 港元平均呎价招标开售，是港岛南地铁上盖、小户型海景上车盘的优质选择。核心竞争力在于交通、景观与高实用率，适合中上环通勤自住与稳健收租。购买需接受单幢社区与低楼层噪音短板，优先选择中高层东南向单位，长期持有可享受港岛南稀缺资源的升值红利。