官方出手 合肥华侨城3宗闲置土地被收储

相对拿地价，“总折价”超25%亏损持续扩大

华侨城（亚洲）地块又要被回收了。日前，合肥市自然资源和规划局发布的《关于合肥市市本级2026年收回收购存量闲置土地项目申报地方政府专项债券拟收回收购价格的公示》显示，拟收购3宗位于市本级的闲置土地，涉及华侨城（亚洲）旗下合肥华侨城实业发展有限公司的JK202105号、JK202106号及JK202108号项目。

《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”或记者）注意到，上述拟被收购地块，是华侨城在2021年拍得的核心资产，彼时其拍入总价约23.04亿元。但几年过去，如今地块价值已大幅缩水，评估价约21.04亿元，而最终回购价在评估价基础上下调了18%，定格在17.25亿元。这也意味着，仅这3宗土地，华侨城账面预计就将亏损约5.79亿元。此外，记者还注意到，巢湖华侨城温泉小镇也面临着土地回购的现状。两方相加，华侨城这次账面亏损要超过8亿元。

此次被收购地块要追溯到5年前。

彼时，据合肥市土地市场网公布的消息，合肥华侨城分别溢价以约9.66亿元、3.08亿元、5.0亿元和10.3亿元竞得合肥经开区JK202105号、经开区JK202106号、经开区JK202107号、经开区JK202108号4宗地块，累计总面积达到约913.05亩。

拿地当晚，华侨城（亚洲）就为此专门发布了一则公告。根据公告，该4宗地块均为合肥空港国际小镇二期用地，其中包括约35.33万平方米的住宅用地及约21.53万平方米的商业用地。此外，合肥市自然资源和规划局设定该地块住宅用地最高售价为每平方米1.38万元。

公开资料显示，合肥空港国际小镇预计占地面积为9.2平方公里，位于安徽省新桥科技创新示范区的核心区域。2019年、2021年华侨城分两次在合肥经开区拿下了9块地，总计面积1944亩，拿地总价约53.4亿元，拟打造集商业办公、生态绿地、居住配套设施及综合服务中心等于一体的项目。

天眼查显示，华侨城（亚洲）是华侨城集团唯一的境外上市平台，以“综合开发+城镇化产业生态圈投资”为发展模式。

时至今日，上述3宗地块因处于闲置状态而被提上了回收的议程。记者了解到，去年，合肥市自规局发布的2025年第一批拟收回收购国有建设用地名单中，这3宗地块就已在列。

3宗地块拿地总价约23.04亿元，根据最新公示，目前评估价值为21.04亿元，而最终拟收回收购价格在此评估价基础上下调18%，定格为17.25亿元。据此粗略计算，较拿地价“总折价”超过25%，若不计融资成本，与5年前相比，这3宗地块华侨城就将亏损5.79亿元。

记者还注意到，同样是在合肥，巢湖华侨城温泉小镇也面临着土地回购的现状。

记者查询到， 2月13日，巢湖市自然资源和规划局发布的《关于安巢经开区2026年第一批收回收购存量闲置土地项目申报地方政府专项债券拟收回收购价格的公示》显示，拟收储华侨城半汤温泉小镇项目中一宗488.52亩的土地，市场评估价格7.07亿元，集体决策下调幅度15.75%，拟收回收购价格5.96亿元。

而据华侨城（亚洲）2019年6月3日公告，当年5月15日，公司全资附属子公司华侨城港亚与合肥国嘉联合体以总价约11.30亿元拿下地块，地块总建筑面积约为46.04万平方米。

根据彼时双方签订的合作协议，以华侨城持股51%计算，该地块的土地成本就已花费约5.76亿元，对应此次回收价格，华侨城预计将亏损2.72亿元。

每经记者梳理了华侨城（亚洲）2010年—2025年财报，截至2025年中期，合肥空港国际小镇计容建筑面积159.3万平方米，已开盘总可售面积65.9万平方米，累计销售面积51.94万平方米，累计销售额32.08亿元。华侨城半汤温泉小镇计容建筑面积34.5万平方米，截至2023年末已开盘总可售面积4.51万平方米，累计销售面积仅0.22万平方米，销售金额仅0.37亿元。此后，该项目一直未有新的销售数据披露。

上述情况，对于如今仍深陷亏损的华侨城（亚洲）而言无疑是雪上加霜。

3月5日，华侨城（亚洲）发布盈利警告，预计2025年公司权益持有人应占亏损不超过人民币18亿元，较2024年度的1.7亿元亏损大幅增加。

对此，华侨城（亚洲）表示，亏损扩大主要由于2024年同期，公司通过出售综合开发项目股权实现了一次性投资收益，这部分收益有效对冲了当期经营压力，收窄了亏损幅度，而2025年未发生同类交易。此外，2025年对部分综合开发项目的存货及在建工程计提减值损失，并对部分合营公司投资确认损失及计提减值。

事实上，面对持续亏损，华侨城（亚洲）也在频繁出售资产减负。继出售上海苏河湾项目酒店部分资产后，2025年10月，再次挂牌出售西安华宜置地有限公司，而该公司持有的资产正是位于西安南门外的华侨城长安国际，由华侨城（亚洲）于2015年以15.9亿元从长安控股集团收购而来。

彼时，华侨城（亚洲）曾如此描述该物业：位于西安市中心，具备高级商业配套设施，收购事项将扩大华侨城亚洲的项目储备，让公司收入来源多元化。

但在2020年12月，华侨城（亚洲）与HNW Investment Fund共同出资设立开曼基金，并斥资20.37亿港元收购港名有限公司进而收购西安华侨城置地（即如今的“西安华宜置地”），其中华侨城（亚洲）占权益49%，HNW占权益51%。

据中国房地产报报道，此次收购，附带一份沉甸甸的对赌协议：华侨城（亚洲）承诺，西安华侨城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含税）需分别不低于8500万元、9300万元及1亿元，若未达标将触发资产购回机制。但数据显示，西安华宜置地2024年营收6782.4万元，营业利润亏损近1600万元，净利润亏损约1460万元；2025年前三季度，公司营收5156.27万元，营业利润与净利润亏损额分别扩大至1239万元和1447.27万元。

上述业绩距离2025年租金目标相去甚远，若触发回购将加剧集团资金压力，在此背景下，出售成为华侨城的理性选择。

值得注意的是，华侨城集团旗下另一上市公司华侨城A，预计2025年净利润亏损130亿元~155亿元，较2024年的亏损86.62亿元进一步扩大。这已是华侨城A连续第四年亏损，2022年—2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元和86.62亿元。

2025年，华侨城A的亏损主要源于地产业务收入结转金额和毛利率下降，以及为“促回款”在第四季度加大资产转让力度，部分交易形成亏损。值得注意的是，2024年华侨城A文旅板块毛利率已连续多年下滑，从2021年的32.36%降至2024年的14.34%。