转型进行时 京城佳业预警2025年度利润“三连降”

观点网 随着时间逐渐逼近年报爆发期，目前已有上市物企开始披露业绩预告，给市场提前打“预防针”。

早前，碧桂园服务发布了一份业绩预告，预期2025年录得净利润约4.5-6.5亿元，归属公司股东净利润约5-7亿元，同比均有所下滑；利润下降主要是由于贸易应收款项的信用减值损失增加以及公允价值变动收益减少。

3月6日，北京京城佳业物业股份有限公司（简称“京城佳业”）也发布了内幕消息，预计2025年度业绩将出现下滑。

根据公告内容，京城佳业预计2025年年内溢利在5080-5920万元之间，较2024年同期减少30%-40%；与此同时公司录得权益股东应占盈利预计约为5180-5980万元，同比减少25%-35%。

至于利润减少的原因则与碧桂园服务有所不同。

京城佳业在公告中声称，集团为获取市场份额，加大了对物业管理项目前期及品质维护的投入；此外，受市场需求变化及行业周期性调整影响，箱式房租赁单价呈现下降趋势，集团对相关箱式房设备确认减值亏损。

上述理由与公司上半年利润下降时的解释一模一样。

根据公司2025中期报告，京城佳业上半年收入为10.45亿元，同比增长17.48%；股东应占期内溢利约2262.4万元，同比下降约50.1%。期内，公司来自施工物业化及箱式房租赁服务的收入约为749.8万元，同比减少32.7%。由于租金大幅下降，期内确认减值亏损达1044万元。

另一方面，公司投入成本近年来也在不断走高。2021-2024年以及2025上半年，营业成本分别录得9.52亿、12.2亿、14.53亿、16.29亿以及8.85亿元，对应同比增速为10.17%、28.15%、19.11%、12.15%以及24.98%。

逐渐走高的成本不断压缩着公司毛利，导致毛利率慢慢走低。上述报告期内，京城佳业录得毛利率分别为22.3%、22.2%、20.6%、17.9%、15.3%，利润空间也因此遭到挤压。

实际上，自从进入2023年，京城佳业就陷入了“增收不增利”困境中。2023年，公司营收同比增长16.73%至18.29亿元，归母净利润却同比微降0.53%至1.14亿；2024年，公司营收增速8.43%，利润同比降幅高达29.86%。

图片来源：企业公告、物聊社整理

尽管公司尚未披露2025年详细的业务规模，不过净利润已经提前锁定“三连降”，且降幅进一步拉升。

对比之下，京城佳业年内在项目外拓层面的表现比较亮眼，上半年新增项目呈现五大特点：一是新拓项目中优质大项目持续增多，新签年化合同额超过千万元以上的全委项目9个；二是行政办公类业态保持领先，服务国家部委行政办公项目持续增多；

三是高校和科研院所业务稳中有进，集团新增中国科学院力学研究所钱学森实验室、国际关系学院等项目，高校市场规模优势显著；四是轨道交通类项目规模迅速扩大，新中标北京6条轨道交通类物业项目，轨道交通类物业市场竞争力迅速增强；

五是首次拓展博物馆物业新业态，中标中国人民抗日战争纪念馆、路县故城遗址公园博物馆等项目，开辟服务新领域。

可以看到公司在非住领域取得了较大突破，这与公司业务转型有莫大关系。过去几年，京城佳业一直在寻求业务转型，比如2024年曾在大股东的帮助下高调进军高校领域。

2024年6月，为了接收多家高校后勤公司的部分股权，京城佳业大股东北京城建集团成立了北京高校后勤服务有限公司，后将该公司委托给京城佳业管理，京城佳业借此收获了北京建筑大学、北京建筑大学、首都师范大学等13所高校服务项目。

2025年，京城佳业在高校领域不断开疆拓土，接连中标北京大学医学部、重庆陆军军医大学、北京农学院、国际关系学院等高校项目；进入2026年，其进一步拿下北京物资学院、北京服装学院通州校区一期项目。

呈现在数据上，京城佳业2025上半年住宅物业在管项目面积约为2833.3万平方米，占总在管面积比例同比下降3.9个百分点至59.8%；住宅物业收入约3.04亿元，占物管服务总收入比例同比下降5个百分点至40.8%。

相对应地，公司同期非住宅物业在管面积为1903.2万平方米，占比提升至40.2%；非住宅物业服务收入约4.42亿元，占比提升至59.2%。非住业务比重不断提高，代表公司业务转型取得了一定成果。

不过，大股东带来的不仅仅是助力，也有阻力。2025上半年，京城佳业向北京城建集团附属公司收购了一批车位使用权，总代价1185.7万元以应收账款抵销1025.5万，剩余160.2万则以现金支付。

对于京城佳业而言，这场名为“转型”的考验尚未结束。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。