瑞银：房价触底？

瑞银最近有篇报告，分析各国房地产泡沫后，房价触底时间的。

文章对比了日美港的泡沫情况，可以看到各国房地产泡沫破裂后，房价触底时间差距很大。最短的美国用了6年时间，最长的日本用了18年时间。我之前的文章分析过，日美泡沫出清的时间不同（日长美短），因为其核心是两国房地产泡沫破裂后，长期以来的通胀率有很大的差距。而通胀率的高低，本身就是经济发展的体现。健康的经济发展，一般都伴随合理的通胀。楼市周期有多长？以美日为例

那么中国现在房价已经下跌五六年了，大概还需要多久触底呢？

本质上，这跟经济关系很大。而且我觉得大家可以少看GDP数据，多看看CPI数据。

中国2023年CPI目标2%，实际0.2%； 2024年CPI目标2%，实际0.2%； 2025年CPI目标2%，实际0.0%。今年CPI目标仍然为2%，到时候可以看看能否达到。

瑞银还给了一张图，就是各国的空置率。可以看到目前中国控制率还是很高的，平均有18.8%的水平。而且内部分化很大，一线城市只有4%，二线城市就上升到11.6%，三线城市更是进一步飙升至22%。

所以我一直有一个结论，我们讨论什么时候中国房价触底，其实讨论的是人口流入的一二线城市。对于人口流出的二三线城市而言，房价触底根本就不需要讨论，仍然遥遥无期。

为什么要重点关注控制率和人口这个指标呢？

因为中国人口拐点已经到了，对于整个社会来说，之后会遇到前所未有的大变局。

就以房价来说，影响价格的，不是已入局的人，而是后续进入的人。当已入局的，发现后续进入的力量不足时，就会转变态度，由多头（持有房产）变成空头（卖出房产），于是也就继续影响了价格，直到彻底脱掉金融属性。

还有一个指标值得关注，那就是我说过很多次的租金回报率。根据国际经验，一个国家的一线城市租金回报率至少要比10年期国债利率高，最高比贷款利率高，所以这个数要达到3%。考虑到现在没有房地产税，但是有房地产税的预期，我觉得也要有2.5%左右才行。

大家知道全国唯一一个房价反弹的城市是哪里吗？是香港。

2025 年下半年，香港的租金回报率就已经正式超过当地房贷利率。随后，香港楼市开始回暖，并出现触底反弹的迹象。

租金回报率超过资金成本，往往意味着房产的投资价值开始显现，也更容易吸引资本回流，这就是香港楼市能走出独立行情的关键。

第二个问题，经济下行，房租也在降，那么租金回报率就稳不住。去年底，一线城市的平均租售比修复至1.89%，意味着靠租金回本仍大概需要53年。

分享网上一个有意思的讨论，是房东vs房客，谁替谁打工？

简单来说，在房价上行期，房客替房东打工，因为租金抵减了房东的杠杆成本，使得资本回报率放大。

而在房价下行期，房东却在为房客打工，因为房东承担了本金投入的风险成本，房客手里握的却是隐性期权——让时间成本变成了时间（净）收益。（看跌幅度>租售比即为盈利。则租售比越低，期权成本越低）

不过现实中不会考虑那么多，更直接一些。根据机构1月份的调查显示，阻碍居民购房的最大原因（41%）依然是收入不确定性。

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