华泰 | 地产：香港住宅淡季不淡，商业延续结构复苏

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（来源：华泰睿思）

年初至今香港房地产市场延续复苏趋势：住宅量价表现“淡季不淡”，金融流动性延续改善；商业地产租金同比降幅收窄，高端零售、中环写字楼经营表现优于其它业态/区域。受中东局势升温影响，短期来看导致香港流动性宽松预期受阻，为房地产市场复苏带来一定不确定性；但长期来看，中东变局有望强化香港对于全球避险和多元化配置资金的吸引力，尤其中东资本对于大中华区域的配置意愿本就较为积极，可能为香港核心商业地产和高端住宅带来增量需求。我们继续看好香港市场占比高的港资房企的投资机遇，建议投资者把握短期调整带来的配置机会。

住宅：量价表现“淡季不淡”，金融流动性延续改善

年初至今香港住宅市场延续复苏趋势，主要表现为：1、房价延续较快上涨：2月末中原地产领先指数较1月末+1.4%（1月+2.2%），年初至今累计+3.6%（25全年+4.7%）。2、成交量“淡季不淡”：根据香港土地注册处的数据，1-2月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为4093/7360份，同比+148%/+65%，呈现“淡季不淡”的特点。3、租金再度刷新历史新高，依然“供平过租”：根据香港差饷物业估价署的数据，1月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.3%/4.3%（12月+0.1%/4.2%）；70平以下住宅平均租金收益率3.35%，依然高于3.25%的封顶房贷利率。4、流动性延续改善：2月末1个月HIBOR环比-20bp至2.41%。

商业地产：租金同比跌幅延续收窄，高端零售、中环写字楼景气领跑

根据香港差饷物业估价署的数据，1月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.1%/持平/持平，同比-2.9%/-2.9%/-2.2%，同比跌幅延续收窄。前端景气度继续改善：零售业方面，根据香港政府统计处的数据，1月香港零售业销货价值同比+5.5%（25年同比+1.0%），其中耐用消费品/奢侈品表现领跑（同比+32.7%/31.1%）；写字楼方面，根据仲量联行的数据，1月香港甲级写字楼空置率环比-0.6pct至13.5%，租金环比+0.3%，其中金融业强劲的租赁需求推动中环空置率降至23年以来的最低水平、租金环比+1.2%，而其它区域租金仍在调整。我们认为商业租金的全面复苏仍需等待，但高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复。

中东局势：短期压制流动性预期，但长期有望带来增量避险资本

近期市场关注中东局势升温影响。我们认为短期来看，中东局势升温或将推升通胀预期、推迟美联储降息节奏，导致香港流动性宽松预期受阻，香港房地产市场可能会因此受到边际影响。但长期来看，香港高净值人口流入趋势未变，且中东变局有望强化香港作为离岸金融中心的避险和多元化配置属性。根据德勤《香港家族办公室市场研究》，2025年底香港家族办公室达到3384间，较2023年末增长25%。其中，中东资本对于大中华区域的配置意愿本就较为积极。2025年3月1日，香港财政司司长陈茂波公开表态，中东等当地资金或寻求“安全港”而来到香港……特区政府已经有足够预案。我们认为香港有望凭借远离战区和背靠内地的地缘背景、完善的金融基础设施、积极的政策等优势，吸引更多中东资本流入，从而为核心商业地产和高端住宅带来增量需求。

风险提示：中东局势升温导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期，部分港资房企下调派息的风险。

风险提示

中东局势升温导致香港流动性收紧。若中东战事持续时间和烈度超出市场预期，可能通过能源价格上升引发滞涨风险，继而导致美联储放缓降息步伐甚至重启加息，这会导致香港流动性跟随收紧，从而对房地产市场造成不利影响。

香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、香港人口回流、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期。

香港商业景气度复苏不及预期。香港商业景气度复苏仍停留在初步阶段，尚未传导至不动产租金端（写字楼、零售业），后续复苏的情况仍待观察。

部分港资房企下调派息的风险。受核心净利润调整的影响，部分港资房企可能存在下调派息率或每股派息的风险，或将对股息率和股价表现造成负面影响。

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研报：《房地产开发/房地产服务: 香港住宅淡季不淡，商业延续结构复苏》2026年3月9日

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