观点丨五年限售正式解禁，有的“破发”有的涨50%以上

来源：市场资讯

2026年，是上海新房五年限售解禁的“元年”。

2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。

2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”。对上海积分购房政策进行了补漏。至此，若项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

2026年3月，上海第一批限售房源正式满5年。

据不完全统计，2021年全年，共有约92个项目认购比例超过1.3:1，截至3月8日这92个项目中尚未有成交备案。

但从二手房房源挂牌情况来看。92个项目中70个项目有房源挂牌，从挂牌房源的挂牌均价来看有34个项目房源挂牌均价较2021年成交均价上涨，36个下跌。

挂牌涨幅20%以上的项目大都集中在核心区域，而挂牌价“破发”明显的区域则以临港、青浦、奉贤为主。

“买房地段论”的含金量仍在上升。

对比这些限售房的“认购率”及“入围分”来看，我们发现核心区域“认购率”和“入围分”高的项目几乎没有跌的，但外围区域，如宝山、奉贤、青浦即使认购率在3左右也有项目“破发”。

按这92个项目计算，2026年全年有超3万套房源解禁。参考贝壳热门小区房源的挂牌率来看，基本都在1-2%左右。受5年限售影响，解禁第一年可能会出现集中挂牌现象，即使按贝壳热门小区平均挂牌率的10倍计算，全年加起来也仅3000-6000套房源可能入市，月均250-500套。而上海二手房月成交套数在2万套左右，即限售解禁后可能入市的房源数不足成交量的2.5%。因此这些项目解禁入市对整体市场的影响非常有限。

2020年，在“限价”及“一二手倒挂”等影响下，上海新房“打新”现象严重，尤其是核心区域出现了多个“网红”项目，同时也将上海二手房成交规模及均价推到了高峰。

2021年初，上海新房摇号积分制正式落地实施，项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

此后，上海新房市场多次集中开盘，依然出现了不少“高分”热盘。为了获得入围摇号的资格，“社保巨子”也成了上海新房市场的特殊名词。

2021年至今已有5年，当时触发“5年限售规定”的项目也将陆续“解禁”，目前已有部分房源进入二手房市场。

据不完全统计，2021年全年有约92个项目触发5年限售规定。从这92个项目成交套数来看，大部分集中在浦东、青浦、宝山、嘉定4个区，占所有项目套数的70%。

从2021年这92个项目的成交均价来看，56.63%的项目价格在6万元/平方米以内，10万元/平方米以上的房源仅占14.34%。

可以看到，从成交套数占比来看，当年最火的核心区域“网红”盘占比其实并没有那么多。

截至2026年3月8日不完全统计，92个项目中有70个项目在二手房交易平台有房源挂牌。房源挂牌均价较2021年成交均价微涨0.26%。

70个项目中有34个项目房源挂牌均价较2021年成交均价上涨，涨幅最高的约60%，36个项目房源挂牌均价较2021年成交均价下跌，跌幅最高的超20%。

具体来看，无论上涨还是下跌，涨跌幅在10-20%区间的都是数量最多的。需要注意的是，跌幅超20%的项目大多都没有达到30%的跌幅，而涨幅超20%的项目中有7个涨幅高于30%，甚至有4个高于40%，挂牌价涨幅最高的为云锦东方和碧云尊邸，两者挂牌价都较成交均价高出60%左右。

从项目单价来看，呈现价格段越高，平均挂牌均价涨幅越高的趋势。

均价10万元/平方米以上的项目挂牌均价较成交均价上涨20%，均价6-10万元/平方米的项目挂牌均价较成交均价微跌1.02%，均价6万元以下的项目挂牌均价则较成交均价跌4.13%。

这一趋势也与这些项目所在的区位表现出一致特征，挂牌价较成交价涨幅20%以上都在上海核心区域如徐汇、浦东、黄浦、虹口、杨浦，而跌幅20%以上的则以临港、青浦、奉贤为主。

2021年，上海16个区都有触发积分的项目，这些项目在2026年即将陆续解禁，当年不少购房者为了“打新”既要腾购房资格，又要算积分。从92个触发“5年限售规定”的项目来看，整体仍跑赢了上海全市平均水平。

2021年底至今，上海全市二手房挂牌参考价下跌17.33%，成交均价下跌7%，而70个项目平均挂牌房源均价较2021年成交均价仍有0.26%的微涨。

同时，从这92个项目周边3公里范围内近13个月新房成交均价来看，如今同地段的新房均价较2021年平均高出约10%。

可以看到，对于自住而言，5年后的今天，尤其是对核心区域而言，在相同地段大概率不能买到更便宜的新房。