别急着买房，越南还有几十个大型房地产项目等着你

据信用评级机构S&I Ratings统计，2025年越南有27个超级都市区，总资本超过3000万亿越南盾，其中一半以上来自Vingroup和Sun Group。

在最近的一份报告中，信用评级机构S&I Ratings表示，2025年标志着三地超级都市区建设竞赛的开始。该机构的统计显示，越南有27个规模从数百到数千公顷的超级都市区入市，资本规模约1150亿美元（相当于3000多万亿越南盾）。该名单包括新开工、正在实施和新获批投资主张的项目。

北部有9个超级项目，集中在河内、兴安和广宁。投资额最大的项目是Vingroup在河内的奥林匹克体育城，约356亿美元，面积超过9000公顷。建成后，这将是迄今为止越南规模最大的都市区。

紧随其后的是位于广宁的下龙湾绿城综合体，规模超过4000公顷，总投资约175亿美元。该项目由Vingroup开发，定位为与下龙湾相连的大型旅游服务都市区。

中部在名单中有8个项目，其中规模最大的是由Vinhomes联营投资的甘林都市区，规模超过1万公顷，总投资近110亿美元。其次是Sun Group联营投资的余奉新都市区（2579公顷，投资15亿美元）。

南部在过去一年有10个超级项目亮相，其中一半尚处于获批投资主张阶段。三个由Vingroup投资的项目包括芹椰填海旅游都市区、福永西和厚义-德和项目，总面积近4200公顷，资本规模125亿美元。

S&I Ratings的统计显示，超级都市区建设竞赛由Vingroup和Sun Group领跑，两家单位占27个超级项目总投资额的一半以上。此外，其他多家企业也参与了这场竞赛，如BRG、春球控股等。

经济学家丁仲盛先生评价称，国会的新决议在一定程度上为项目准备、补偿和征地拆迁工作扫清了障碍。法律瓶颈逐渐被打破，加之交通基础设施日益得到投资和升级，激活了房地产超级项目的建设竞赛。

持同样观点的越南房地产经纪人协会主席阮文订先生评价称，行政单位合并有助于各地扩大土地储备，实现规划、基础设施和人口的互联互通。他说，这是企业实施大型项目、最大限度挖掘地方优势的有利条件。

然而，短期内密集上马超级项目也对供应吸收能力提出了挑战。建设部表示，近年来，各细分住宅价格年均上涨10-15%，有的阶段涨幅高达30%。例如河内，去年一手公寓价格达到每平米1亿越南盾，较2024年上涨40%。胡志明市也同比上涨23%，达到每平米1.11亿越南盾。

“这一上涨势头远高于平均收入增速，使民众购房更加困难，”该机构评价道。

阮文订主席认为，一个超级都市区的供应量可达数万套，主要集中在公寓、联排别墅、别墅和店屋。在投入成本大幅上涨的背景下，新产品价格继续高企，使大多数人难以企及。

河内东部城区全景

自2026年1月1日起，多地首次大幅上调地价表，影响市场心理，导致地价预期随之上涨。项目征地拆迁、回购土地的成本可能大幅增加，加上投入成本飙升，这些因素都将反映到一手房价格中。

胡志明市房地产协会主席黎黄洲先生认为，超级都市区开发浪潮正在改变房地产市场的游戏规则。

他建议项目开发商制定多元化的产品细分战略，合理安排符合大多数人支付能力的房源，避免高价位库存积压，增加成本压力。“贷款利率上升可能给财务成本带来压力，尤其是在项目法律进程拖延的情况下，”他说。