珠金琶好地将“告罄”！高端豪宅迎结构性上涨

最近一系列爆点，让越来越多人感受到广州发展决心。

从几年前开拓新区，到今年重点提升市区存量空间，发展模式经历深刻转型。

特别是以珠金琶为核心，将招商引资放在优先级，迎来新一轮爆发式红利。

有业内朋友关心，CBD这轮行情，还会冒出新宅地吗？对楼市有什么影响？

这是好问题，楼市君先说结论——珠金琶好宅地不多了，高端豪宅会率先迎来结构性上涨。

｜广州楼市发布 制图

壹

我们仔细盘了下，未来“珠金琶”可供开发的涉宅地约9宗。

数量看似不少，但实际上，真正地段核心、资源浓度高的好宅地可不多。

除了珠城宅地0供应，金融城、琶洲好宅地一个巴掌都数得过来，未来几年里真正好宅地将很快“告罄”。

｜广州楼市发布 制图

先来看金融城，作为天河今年推介的“大地主”，一口气端出16宗地块。

其中，13宗为产业用地，涉宅地只有3宗，即东区省石油地块（AT101815）、起步区007-1地块和007-2地块。

｜广州楼市发布 制图

从地块素质来看，最能打的是省石油地块。

这宗地块体量“小而精”，降低房企前期开发成本，城市资源更是上乘之选。

一线望江无遮挡，是金融城东区罕有的江景宅地，隔壁即广州鹏瑞1号、合景臻溋名铸等顶豪，房价高达15-20万+/平。

周边集聚酷狗音乐、澳门国际银行等产业总部，金融城广场也将在今年开业。

前阵子这里还传出将引入五星级酒店。只要地价合适，广州可能会再上演抢地大戏。

｜天河土地推介手册实拍图

| 广州楼市发布 摄

至于起步区007-1、007-2地块，相信很多人并不陌生。去年007地块曾因故终止出让，后来拆解为这两宗地块，整体优劣势较明显。

优势在于金融城起步区，产业集中、近地铁、高层能望江，沿着黄埔大道和车陂路隧道去珠城、琶洲都很方便。

短板在于两宗地块分散，密度高，在广州主城“降三高”（降容积率、降密度、降楼层）背景下，基础素质没占太大优势。

同时核心配套不够聚集，教育可能还将依赖隔壁珠实金融城项目配建的学校。

｜天河土地推介手册实拍图

| 广州楼市发布 摄

可以说，金融城好宅地的确不多了，官方把最漂亮的“沿江席位”，大多留给金融产业和企业总部。

尤其是起步区AT090927地块，规划打造高度约450米的产业地标。

对于金融城开发，官方目的很明显，产业能级是第一位，将通过供地加快完善起步区和东区发展版图。

3宗涉宅地的出现，加上今年将入市的珠实金融城超100亿大盘，更多是服务高端人群居住需求而来，解决金融城长期职住失衡的问题。

｜天河土地推介手册实拍图

| 广州楼市发布 摄

再来聊聊 琶洲， 发展逻辑和前者稍有不同，但严控宅地的本质是一样。

很多粉丝关心，此前供地蓝皮书透露琶洲6宗新增宅地， 分布在琶洲中二区、东区和南区， 会不会带来冲击？

这方面可以放心，我们向知情人士打听到：今年琶洲暂无宅地出让计划。

即便以后有，对琶洲核心资产价值也难有大影响，个别靓地甚至有抬升作用。

｜广州楼市发布 制图

展开来看，6宗新宅地中，呼声最高的是琶洲中二区AH041122宅地。

它有另一个身份——“琶洲之眼”首宗宅地，占地约2万方，规划总建面约8.3万方，容积率4.0，也属于“小而精”纯宅地。

特别是一线江景的地缘优势，隔壁即保利天幕广场、抖音华南总部等地标，在琶洲豪宅市场有足够优势，大概率会被实力房企视为“拿地目标”。

不过，这宗地需要由东围村收储转化而来，目前处于前期阶段，短期不会上架。

| “琶洲之眼”片区规划示意图

| 图源：广州海珠发布

其他5宗涉宅地，优势和短板都比较显著。

比如东区705、724两宗地块，虽有一线江景，但处于琶洲边缘——位于东区新洲村、黄埔村内，城市界面提升需要一定时间。

| 图源：广州供地蓝皮书

琶洲南“三姐妹”地块，就在保利天奕东侧，容积率都在3.5-4.0，密度比天奕（容积率2.5）高出不少。

这3宗地商住混合、相对分散，很难像天奕做到连片开发，未来居住纯粹度也略打折扣。

总的来说，珠金琶核心可供开发的好宅地已是屈指可数，不会撼动在售高端盘的市场地位。

这种土地价值觉醒与供求端的矛盾，正是推动CBD高端盘迎来结构性上涨的底层逻辑。

贰

形势比人强，这种趋势不是说说而已。

就在前几天，全国两会定调房地产大方针，要求控增量、去库存、优供给。
在此政策导向下，广州以珠金琶为代表的核心板块，未来供应不会追求数量，而是看重“以质取胜”，高端资产的含金量会越来越高。

| 图源：财联社

好比珠江新城，自马场土拍刷新广州楼面价TOP1后，城市价值水涨船高，宅地供应也正式划上句号。

但记住，这是珠城宅地供应的终结，也是珠城对齐世界一线CBD的开始。

时代红利，就落在稀缺的珠城新房上。

包括凯旋新世界·广粤观邸、保利玥玺湾、保利天曜、保利华创·都荟天珺等，以及3个全新项目。

｜广州楼市发布 制图

越秀马场项目不用多说，73万超级综合体引进SKP，大家都很熟悉了。

另外两个也大有来头，一是保利冼村项目，主打高端住宅、创新商业等多业态于一身的璀璨城市综合体，最快年内会入市。

当前，项目已在招兵买马，面向中心区豪宅资产匹配师，要求3千万级豪宅销售业绩前三，无疑是珠城又一座封面作品。

｜冼村旧改航拍

| 广州楼市发布 摄

二是马场东侧的新城市·领秀，日前新城市集团官微宣布项目将在今年启动，是集团布局广州第二座"领"字系产品。

项目就在马场一路之隔，近距离享受高端配套红利，且临近5号线潭村站，西望珠江公园，综合素质不错。

但据楼市君了解，目前项目正在推进调规，今年或许不会入市。

｜项目位置示意图

按照早期规划，项目由汉森伯盛操刀设计，将打造超高层项目，涵盖住宅、商业等业态，未来将有哪些新调整，我们保持密切关注。

毫无疑问，对全国富人而言，这两年将是一次重仓珠城新房的罕见机会。

｜项目效果示意图

｜图源：新城市集团官微

金融城方面，“事业版图”日益完善，已集聚17家金融总部，29栋甲级写字楼全面投用，含“金”量还在蹭蹭上涨。

今年，金融城将加快约20栋商务楼宇落地，虹吸更多高端人群和资金的涌入。

随着金融城进阶加速，像广州鹏瑞1号、合景臻溋名铸及即将入市的珠实金融城项目等稀缺产品，有望率先获得资产价值反哺。

｜金融城实拍

｜广州楼市发布 摄

至于风华正茂的琶洲，在政府报告中被多次提名，发展重心在于总部经济成型的西区、兑现加速的南区。

像顶豪华樾、琶洲南TOD、保利天奕等，不但地段好，又做到高确定性的兑现速度，自然是首批“摘果子”的受益者。

｜官方多次提及琶洲

| 广州楼市发布 制图

叁

有意思的是，当城市加速变革，嗅觉敏锐的富人，已经提前行动。

今年以来，珠金琶豪宅盘成交愈加活跃，市场买入情绪持续走高。

比如凯旋新世界，1月至今有老业主、珠城置换客在项目买入约277方豪宅。

保利玥玺湾，前几天成交一套建面约670平户型，总价约1.87亿，折合单价约28万/平。

保利天奕春节后返工10天内，成交已破20套，相当于日均卖出2套。

｜图源：财联社

这些现象集中说明了两个问题：

一是资金正加速向核心CBD集中，向产业密集的地方汇聚。

除了看好城市发展，背后还离不开资产避险心理的真实反应。

尤其最近几年，全球格局、经济、股市的不确定性，让很多热钱开始寻找更优质的资产压舱石。

而珠金琶CBD，随着产业经济的壮大和地段的不可复制性，很自然的就被盯上。

当大量资金涌入，推动资产价格的通胀自然是水到渠成。

| 广州“珠金琶”航拍

| 广州楼市发布 摄

二是珠金琶豪宅量价反弹，也是楼市整体复苏信号。

作为市场风向标，豪宅很大程度上反映了楼市信心和交易情绪的高低。

而自去年以来，广州从土地端到二手市场，体感都有明显升温。

比如马场236亿成交，珠城二手房业主反价，都在说明市场转折点已经到了。

市场信心一旦全面回归，对于整个广州楼市，将会是标志性转折。

那些之前就被市场疯抢的CBD豪宅资产，热度将进一步被推高。