⚡闪亮登场▷保利半壁店官方售楼处正式公开丨城市居住新坐标

保利半壁店✽✽✽✽

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2026年海淀憋了10年的王炸，保利半壁店终于要开了！

这两天，不少海淀改善群的朋友都在刷同一个消息——保利半壁店拿证了。说实话，这个项目从去年5月拍地到现在，整整憋了大半年。今天咱们就一次性说透：保利半壁店到底值不值得等？卖什么价？适合谁买？

一、为啥憋了这么久？答案其实挺实在

保利+建工联合体以45.45亿元竞得海淀半壁店城中村改造HD00-2201-0003、0004地块，楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

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项目位于田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧近西四环及地铁6号线五路居站、田村站，南侧毗邻永建体育公园，交通与休闲配套便捷。

先交代一下背景：去年5月20日，保利和北京建工联手，花了45.45亿拿下这块地，楼面价将近7.85万/㎡，溢价率11.95%。当时三家房企抢了98轮才定下来，热度可见一斑。但拍地之后，项目就像消失了一样，除了偶尔冒个泡，一直没有实质性动静。为啥？

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两个原因，一个市场，一个产品。

市场方面，懂行的都清楚，去年下半年到今年年初，北京楼市整体偏冷，尤其高端改善项目扎堆入市。保利不想硬着头皮往里冲，宁可等一等，把产品打磨得更扎实再亮相。产品方面，这块地有点“讲究”，原本规划建筑高度18米，后来按要求调整到15米（最终以空军机场主管部门审批为准）。这意味着原本能盖6层的房子，现在只能盖5层，户型排布、社区规划都得重新来一遍，时间自然就拖长了。说白了，不是不想开，是想开得漂亮一点。毕竟这位置，海淀西四环，10年没出过住宅用地了，做砸了对不起这块地，也对不起等它的人。

咱们先看地图：项目在海淀西四环外一点，属于田村板块，距离地铁6号线五路居站和田村站，直线都是900米左右。关键是，这个板块从2014年到现在，没卖过一块住宅用地。

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10年是什么概念？当年的小孩现在都上初中了。这期间，周边次新房的挂牌价早就破了9万/㎡，像乐府江南这种品质好点的，直奔10万/㎡去了。所以保利半壁店光是“稀缺”二字，就已经赢了一半。而且它离西四环、阜石路都很近，周边都是成熟社区，像乐府江南、雅世合金、华瞰墨园，住了十几年的人都有，居住氛围特别浓。不是那种画大饼的新区，不用等三年五年配套，买了就能住。

1、地铁：6号线五路居站（也是12号线换乘站）和田村站，步行10多min都能到。坐6号线往东，直达朝阳、东城；换12号线，海淀南北随便跑。

2、公交：周边62路、450路、336路、977路、981路、688路……想去大峪、菜户营、西三旗，基本都有车，尤其适合老人出行，不用折腾换乘。
3、自驾：紧邻西四环主路、阜石路，去中关村、五棵松、朝阳、石景山都很顺。当然，早晚高峰四环会堵，但这算是内城项目的“标配烦恼”了。

4、商业：步行800米就是京粮广场，买菜、吃饭、逛街够用了。3-5公里范围内，华熙LIVE、五棵松万达、世纪金源全都在，周末想逛高端商场也不愁没地方去。

5、医疗：301医院、武警总医院、航天中心医院都在3-5公里范围内，三甲扎堆，家里有老人小孩的，心里踏实不少。

6、生态：旁边就是永定河引水渠，河岸景观现成的，饭后遛弯有地方去。社区本身容积率只有1.43，绿地率30%，低密住区，不会觉得压抑。

四、产品：5层真洋房，内城改善的“奢侈品”

项目规划14栋3-5层洋房，分东西两区，总共330多套房源。户均面积约170㎡，主力户型136-277㎡，覆盖各类改善需求。园林设计也有亮点：东区有下沉庭院和景观廊架，西区有圆形景观廊架，加上风雨连廊，雨天在小区里走动也不会湿鞋。这些细节，住久了才能体会到好处。

几个关键数据：

- 容积率1.43——在北京内城，纯洋房社区能做到这个数，基本算奢侈品了。

- 层高3.05-3.2米——比普通住宅高出不少，住起来敞亮。

- 得房率83%-87%——放在洋房里算不错的表现。

- 正南正北行列式排布——采光和通透性有保障，但选房时要注意楼间距。

五、价格：11万左右，1500万起

项目1月26日和2月5日分两次拿证，一共188套房源。

西区0003地块：78套，拟售均价约12.6万/㎡，户型136-277㎡。

东区3-6#楼：110套，单价区间10.88万-13.96万/㎡，主力139㎡、165㎡、239㎡。

总价门槛：最小的136㎡户型，按11万算，也要1500万起步。预算不够的，这个项目就不用纠结了。

六、小编总结

海淀西四环，10年没出过住宅用地。保利半壁店这块地，稀缺性不需要再强调。项目现在已拿证，预计开春后大概率开放售楼处。对于预算充足的海淀改善家庭来说，这是内城核心区为数不多的上车机会。卖一套少一套，想清楚就出手。

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