港楼形势大好 辣招陆续有来

出乎不少人意料，新一份《财政预算案》未为楼市“加甜”，反而稍为“加辣”。事实上，本港楼市自去年下半年转势回升，涨势日益加速，港府相信不欲再次看到楼价“癫升”失控。短期而言，楼市仍将受到诸多利好因素带动，包括经济企稳、股市畅旺、息率低廉、专才来港、移民回流等等，难怪有业界人士睇好今年楼价爆升20%。不过长远来看，楼市亦面临“港深同城化”等三大隐忧。

在预算案出炉之前，不少市场人士憧憬当局推出“加甜”措施，例如把100元住宅印花税的适用楼价上限由400万元提高至600万元，甚至是容许打工仔动用强积金入市买楼。结果这些“甜招”全部落空，今年预算案毫无“糖份”可言。相反，这份预算案最主要的楼市措施属于“加辣”，当局把一亿元以上豪宅的印花税率由4.25%提高到6.5%，预料每年可为库房增加约10亿元收入。

事实上，楼市上一轮牛市在2021年见顶，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）由191点高位急剧回落，到2025年初最低跌至134点，累泻30%。不过，连跌逾3年之后，楼市于2025年中筑底，掉头逐步攀升；CCL到年底收报144点，全年累涨4.7%。踏入2026年，楼市升势加速，市场近期出现大量高估价成交，甚至不乏短炒获利个案，同时新盘项目在接连加价下依然销情炽热。多间投行及测量师行把今年楼价升幅预测上调至10%以上，中原地产老板施永青甚至扬言涨幅可达20%。

换句话说，楼市现时升势凌厉，短期内“向上风险”远超过“向下风险”。正如本栏在1月份文章提到，犹记得上一轮楼市上升周期，楼价几近癫狂，滋生上车难、青年绝望等问题，构成严峻的社会压力及矛盾，殷鉴不远，当局相信不会希望重蹈覆辙。正因如此，在新一份预算案，一方面坚持造地（包括发展北部都会区）及推地（新年度将推出9幅住宅地皮招标），同时非但没有“加甜”，反而适度“加辣”以调节市场，抑制楼价升势过急。

短期而言，楼市仍受到诸多利好因素带动。首先，本港去年GDP增长3.5%，摩根士丹利预料今年GDP进一步增长3.3%，反映整体经济已经企稳。其次，港股持续畅旺，恒生指数由2024年的15000点低位，到现在升至接近26000点水平，同时每日成交额超过2000亿元，金融行业的兴旺以及整体财富效应，均为楼市注入动力。第三，美国联储局自2024年起减息6次，今年可能还将减息至少两次，目前本港一个月银行同业拆息仅约2.3厘，息率低廉既有助减轻供楼负担，亦将支撑砖头价值。

除此之外，上一轮楼市下跌其中一个主要因素，属于自2019年掀起的移民潮，造成数以十万计中产市民外流，楼市涌现大量移民盘低价抛售。然而，为填补移民外流缺口，港府近年透过“高才通”、资本投资者入境计划、扩大留学生名额等措施，致力引进外来人才及资金，至今已有逾27万人抵港，成效可观。同时，部分外流港人不适应海外生活，据报拟回流返港，届时恐将出现回流者、留港者、外来者三方面“争楼住”情况，令住宅供需更趋紧张。

综上所述，楼市短期内利好因素甚多，难怪大部分市场人士愈来愈乐观。例如中原施永青老板预计，CCL到2031年将升至250点，较2021年高位（191点）进一步上涨逾30%。

不过，从长远角度看，楼市非无隐忧，至少潜藏三大负面因素。首先，随着本港与内地经济持续融合，“港深同城化”被视为大势所趋。目前深圳二手房每方米均价约6万元人民币，相当于每方呎约6300港元，仅及本港楼价约三分一。正如著名分析师陆东早前指出，“（深圳）人工、楼价是你的三分一，当边境模糊化、交通便利化，香港楼、香港人工存在两三倍的差异将不能持续。”故他断言，本港楼价“无可能重返2019至2021年高位”；相反，眼下升势实属“最后‘逃生窗口’”。

其次，尽管本港宏观经济企稳、金融市场畅旺，但前景依然存在不明朗变数，特别是内地经济面临放缓势头及“内卷化”压力，再加上地缘政局紧张，万一内地经济持续疲弱，长远难免拖累本港形势。同时，金融市场瞬息万变，就像恒指已从1月份的28000点高位出现回落，假若股市进一步冷却，财富效应的影响将由正面变为负面。

最后一个负面因素来自政策层面，如上文提到，港府汲取历史教训，不会容许土地问题再度压制社会发展，务必坚持造地及推地，稳步增加楼市长远供应（未来3至4年潜在一手私楼供应量达10.4万伙）。再者，港府此前两年已经全面撤除卖家印花税（SSD）、买家印花税（BSD）、双倍印花税（DSD）等楼市“辣招”，反过来看相当于保留政策储备，以待楼价一旦再次“癫升”，随时可以重新“加辣”。

讲到底，从港府角度看，最理想状况是楼市维持平稳，相反急跌或急升皆非乐见现象。故此当局取态是“跌得多就加甜，升得多就加辣”，今趟预算案提升豪宅印花税正是例证。展望未来两三年，鉴于楼市很可能由利好因素主导，楼价持续向上，不排除挑战此前高位（中原指数191点）；同时投资者亦须有心理准备，港府“辣招”料将陆续有来。