专家说出实话：今年不买房，明年买不起？看完心里有数了！

2024到2025这两年，房子市场表现很不一样，一线城市和杭州、成都这些强二线城市的核心地段，房价在慢慢往上涨，有些小区的挂牌价已经比2023年高了8%到15%，但再看南方某个地级市，同一个小区挂了一年多都没卖出去，最后只能降价15%到20%才勉强成交，这种情况其实很好理解，人都往哪里走，哪里的房子就更值钱，长三角和珠三角还在持续吸引人口流入，中西部一些地方人口却在减少，房子建了不少，住的人却越来越少。

贷款利率降得很快，从2024年下半年开始，很多地方的首套房利率已经低于3%，有些城市甚至降到2.8%，算一下，100万贷款分30年还，利率从5%降到3%，总共能少付20多万利息，银行放款速度也加快了，公积金政策变得宽松，比如额度提高、手续简化，这让很多人意识到，即使房价没怎么跌，实际买房的成本已经降低不少，以前人们总等着房价下跌再出手，现在更愿意仔细计算月供多少、利息多少、自己能不能负担得起。

可成本降了，很多人还是不动手，原因在于收入不稳，2025年大厂又裁掉一批人，腾讯和阿里加起来影响超过15万人，互联网、教培、地产这几个行业的人特别紧张，我认识一位朋友去年刚拿到录用通知，今年初就被优化，立刻把看房计划暂停，贝壳的调研显示，62%还在观望的人最担心的不是房价高不高，而是工资能不能按时发，怕断供比怕涨价更现实。

有些家庭确实不能再拖延了，比如打算长期留在北京、上海、广州、深圳或者杭州、成都核心区域的，学区房和地铁房数量有限，供应跟不上需求，杭州拱墅区、成都高新区这些核心地段，2025年平均只要35天就能卖掉，比前一年快了近四分之一，还有那些明确要结婚、生孩子、养老的人，如果一直拖着，可能租的房子没法让孩子积分入学，或者租金涨得比房价还快，结果反而更吃亏。

不过，有三类人确实可以再等等看，比如住在河南或黑龙江那些人口不断外流的小城市里的人，当地新房库存多，卖完得花上三十几个月，还有靠接单、做自媒体或者自由职业维生的人，收入时高时低，银行那边审核也更严格，另外就是打算炒房的投资客，现在二手房市场成交率不高，连百分之十五都不到，房子挂出去半年也无人问津，真急着用钱的时候根本转手不出去。

最近政策有了新变化，住建部推动保障房和商品房一起发展，有些城市试点租购同权，租房的人也能享受公共服务，央行在2026年初升级了征信系统，负债高的人申请贷款变得更难，这让人们开始考虑自己的财务状况，房贷占收入的比例有多高，应急存款够不够用，问题不在于房价高低，而在于个人能不能承担得起。