“新七条”提振信心 节后成交快速回复

基于农历新年楼市成交缩水，据上海中原地产数据显示，2026年2月上海二手住宅成交1.02万套，环比减少49.74%。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

节后成交快速恢复 外围区域交易活跃

基于假期影响，楼市成交出现大幅缩水，月初就低位起步，但是最后一周上海公布“新七条”，节后成交开始快速上扬。网上房地产显示，25日以后单日成交超过500套，并且逐日稳步上行，月末达到839套。从成交量的角度来看，以往过完节后有恢复期，通常要1-2周才能回归到正常区间，但是基于利好政策推动，恢复速度非常快，直接跳过了恢复期。

从交易数据来看，交易主力环比减少基本在50%左右。比如大浦东，成交只有2272套，环比减少51.89%。成交排名第二的宝山，只有1064套，环比减少50.83%。其余区成交均不超过1千套，市中心的黄浦交易只有100多套。

低价房成交保持活跃 房价出现止跌迹象

基于假期因素，整个2月活跃度不高，新增挂牌也不太活跃，挂牌总量延续惯性下行的走势。减轻房价连续下行压力。一方面，中原地产的二手房报价指数延续1月连续反弹走势，虽然假期呈现几周震荡走势，但最后一周出现快速向上，显示出政策带来的信心提振；另一方面，中原地产的二手房价格指数环比出现上涨，从1、2月份的走势来看，有止跌迹象。从房东的行为来看，近期议价空间明显减小，并且低价抛售的现象越来越少。

从2月交易特征来看，依旧延续去年四季度以来的特征，刚需产品继续占据绝对主力。总价300万以内的房源占比达到68.88%，这一占比和1月保持一致。比较典型的是宝山共康泗塘板块的通河一村。此外，交易活跃的小区出现一些细微变动，比如一些商品房成交开始活跃，比如惠南的远洋万和四季、奉贤新城板块的绿地南桥新苑等。

从以往交易来看，遇到过年时期甚至有交易低于1万套的时期，所以成交数据不怎么理想意料之中。从市场趋势来看，房东信心在逐步提升，价格坚持度也越来越高，优质房源消化速度加快，都给价格筑底创造条件。当前楼市回暖基础不错，成交保持在活跃区，“新七条”进一步提振情绪和信心，带看、咨询等先行指标都不错，并且小阳春才刚开始，通常还有数据爬坡的过程，因此今年3月的成交有机会冲击去年同期高点。