颐城臻湾悦家园简介：交房了吗~颐城臻湾悦家园房价暴跌了吗

颐城臻湾悦家园简介：颐城臻湾悦家园交房了吗~颐城臻湾悦家园房价暴跌了吗

一、颐城臻湾悦家园简介

项目全称：颐城臻湾悦家园（推广名：万科瑧湾悦）

- 地址：深圳市南山区前海妈湾片区通港街与港城路交汇处

- 开发商：万科+深国际联合开发（万科控股超60%）

- 物业：万科物业，住宅物业费9.9元/㎡·月

- 规模：占地约3.3万㎡，总建面约18.1万㎡，5栋住宅+1栋公寓+1栋人才房，总户数785户（住宅655套、公寓130套、人才房110套）

- 容积率：4.0；绿化率：30%；车位比约1:1.14

- 梯户比：3梯4户；住宅层高3米，公寓3.5米

- 产品：住宅为110-174㎡纯四房，公寓为160-228㎡，均精装交付

- 定位：万科“瑧”系2.0高端改善标杆，前海妈湾核心纯四房社区

二、颐城臻湾悦家园交房了吗

已交房，是现房

- 交付时间：2025年6月30日（合同约定）

- 状态：所有房源均已交付，即买即住，无等待风险

三、颐城臻湾悦家园房价暴跌了吗

没有暴跌，住宅价格温和回调、公寓为属性定价，整体市场表现平稳

住宅价格（2026年3月）

- 开盘备案均价：约10.5万/㎡，折后9.6-9.9万/㎡

- 最新报价：约9.2-9.8万/㎡，总价1150万起（115㎡四房）

- 走势：较开盘价小幅回落，属于市场正常调整，并非暴跌

公寓价格（2026年3月）

- 单价：5.6万/㎡起，总价900万起（160㎡）

- 说明：公寓定价从一开始就低于住宅40%+，是产品属性、首付/贷款政策、流动性等因素导致的正常价差，并非降价暴跌

注意事项：

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南山颐城臻湾悦家园基础信息＋全面介绍：

一、基础信息（2026年3月最新）

1. 项目名称：颐城瑧湾悦家园（推广名：万科瑧湾悦）

2. 项目地址：深圳市南山区前海妈湾片区通港街与港城路交汇处

3. 开发商：深国际前海商业发展（深圳）有限公司（万科+深国际联合开发，万科控股超60%）

4. 物业类型：70年纯住宅+公寓+人才房

5. 占地面积：约3.3万㎡

6. 总建筑面积：约18.1万㎡

7. 楼栋：5栋住宅（24-45层）+1栋公寓+1栋人才房

8. 总户数：785户（住宅655套，公寓130套）

9. 容积率：4.0

10. 绿化率：30%

11. 车位：地上163个+地下853个，车位比约1:1.14

12. 梯户比：3梯4户

13. 层高：住宅3米，公寓3.5米

14. 物业费：住宅9.9元/㎡/月（万科物业）

15. 开盘时间：2023年3月23日（深房许字〔2023〕前海001号）

16. 交付时间：2025年6月30日（已交付，现房）

17. 备案均价：约9.26万/㎡，备案总价约1018-2083万/套

18. 主力户型：110-174㎡纯四房（精装交付）

二、全面介绍

（一）项目定位与档次

前海妈湾核心区**万科“瑧”系2.0高端改善盘**，定位纯粹高净值圈层，是前海稀缺的纯四房高端社区。

（二）核心优势

1. 地段价值：前海妈湾核心居住区，享自贸片区产业与规划红利，未来发展潜力大。

2. 交通便捷：距5号线铁路公园站约192米，步行3分钟可达；规划15号线（建设中），3km内覆盖12个地铁站。

3. 生态优越：楼下即3.5万㎡铁路公园（建设中），前海水廊道、前湾河双河环绕，背靠大南山，周边45个公园覆盖。

4. 商业顶级：自带8000㎡底商，毗邻3万㎡“印里”商业，5km内可达万象前海、前海山姆、K11等高端商场。

5. 教育优质：3km内有39所幼儿园、8所小学（如南山实验荔林小学）、5所中学（含深大附中），规划九年一贯制公立学校，临近荟同、国王学校等国际学校。

6. 产品纯粹：全四房设计，无小户型，圈层纯粹；华汇、CCD等大师团队设计，酒店式落客大堂、专梯入户、度假式园林，配Commons尊享会所。

7. 精装品质：全屋精装，一线品牌，中央空调+新风系统+全屋定制收纳，健康环保。

8. 物业优质：万科物业，24小时管家服务，高端社区标配。

（三）主要劣势

1. 噪音干扰：临近月亮湾大道，可能有车流噪音影响。

2. 密度偏高：容积率4.0，楼栋总数5栋，总户数785户，社区空间相对紧凑。

3. 部分户型瑕疵：115㎡户型入户玄关狭长，厨房和公卫有遮挡；部分西北向户型采光一般。

（四）主力户型（纯四房，精装交付）

1. 110-118㎡ 4室2厅2卫（主力）

- 朝向：东南/西北，全明格局

- 亮点：双龙抱珠格局，动静分区；U型厨房，操作流畅；客餐厅连通景观阳台，视野开阔；主卧套房设计，私密性强；得房率约80%-82%。

2. 166-174㎡ 4室2厅3卫（大户型）

- 朝向：正南/东南，景观视野佳

- 亮点：双套房设计，主卧+父母房均带独立卫浴；阔尺横厅，客餐厅约60㎡，连接大景观阳台；主卧约35㎡，带270°飘窗、步入式衣帽间、双台盆卫浴；舒适度极高。

颐城瑧湾悦家园（嘉悦公寓）公寓户型及配套参数：

均为精装现房（2025年6月交付），1栋独立公寓楼38层、共130套，70年产权可落户、通燃气、民水民电，层高3.5米，3梯4户、专梯入户，纯大户型设计：

一、160㎡ 3房2厅3卫（两套间，主力入门）

1. 朝向：纯南向，视野无遮挡，采光充足，避免西晒与北向阴冷

2. 格局亮点：横厅设计，客餐厅开间约5.4米，连接约7米阔景阳台；双套房（主卧+长者房均带独立卫浴、步入式衣帽间），公卫三分离；U型厨房通燃气，预留双开门冰箱位；动静分区清晰，私密性强；得房率约80%

3. 适用客群：三口之家、三代同堂，兼顾居住舒适度与圈层纯粹度

4. 价格参考（2026.3）：起步总价约900万，单价约5.6万/㎡起

二、228㎡ 4房2厅3卫（两套间，顶配大平层）

1. 朝向：纯南向，高区可远眺前海湾与铁路公园景观

2. 格局亮点：阔尺横厅，客餐厅约60㎡、开间达6.2米，连接约9米超长景观阳台；双套房（主卧约22㎡+次卧套房），主卧配270°飘窗、双台盆卫浴、独立衣帽间；独立书房/多功能房，可改电竞房/藏品室；厨房为中西双厨，操作动线完善；全屋精装，中央空调+新风系统+全屋智能收纳

3. 适用客群：高净值家庭、企业主，兼顾日常居住与商务接待

4. 价格参考（2026.3）：起步总价约1300万，单价约5.6万/㎡起

三、公寓通用配置与补充信息

1. 精装标准：华汇、CCD大师团队设计，一线品牌厨卫（如博世、杜拉维特/高仪），全屋智能安防，中央空调+新风，无软装，硬装全配

2. 梯户与层高：3梯4户，专梯入户带独立电梯厅；层高3.5米，比普通住宅（3米）更开阔

3. 产权与费用：70年住宅性质，可落户、通燃气、民水民电；物业费同住宅9.9元/㎡·月（万科物业）

4. 楼栋与数量：1栋38层独立公寓，总套数130套，圈层纯粹无小户型干扰

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总结：

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