未来几年上海房价走势如何？高价接盘者的心态分析

最近网络上关于房价的热度比较高，我简单发表一下看法。

我在今年1月份签约了嘉定南翔的一套次新房，价格美丽，磨刀霍霍砍向卖家。

但我对上海楼市的整体看法还是比较谨慎乐观的。

对于很多像我一样，预算有限，又渴望在上海扎根的人来说，此时的市场可能是最适合上车的。

为什么这么说呢？

正如我的标题所说的：房价指数没涨，但低价房源越来越稀少。

得出这个结论，主要是基于看房的经历和现居住地近两年的变化。

1.长达两年的看房经历

我至今仍住在虹口，从2024年夏天开始看房，首次看中的是一套虹口的车站北路的老破小，那边要修一个20号线，未来就是地铁房了，小户型，价格美丽，他的成交单价放在2026年3月也是低的，原因是当时子女分遗产，着急出手。由于第一次看房，我犹豫了，我报价172万，挂牌178万，最终成交175万。

之后又在虹口那边看了几套，总不太满意。于是又去了嘉定江桥，嘉定新城，嘉定老城，马路和南翔，基本都是奔着老破小去的。

由于觉得江桥的房源不太好，嘉定新城、老城，马陆，房子面积大，但是距离老婆上班的地方-南翔还是远，看了一圈之后，选择重点在南翔看房。

南翔的老破小，南华小区，嘉宝小区，翔华新村等等，车位、学区、房型等都有了解，极少有满意的，极个别的一两套，印象最深的是嘉宝小区的一套，好像是170万 76平米的房子，房东死活不给这个价，还有一套是翔华新村的，也是我最后看的一套老破小，距离南翔地铁站比嘉宝小区还远一些，72平，房东最低175万愿意卖，2楼，对口上师大，我犹豫两天，再浏览链家app的时候，房东撤牌了，不卖了。

这两年，总的感觉就是南翔的房源越来越少，中介带看的次数也越来越少。

于是，我不得不提高预算，在陈翔公路地铁站附近买了一套，当天看，当天晚上就在签约中心跟房东讨价还价4个小时。

看了两年多，就这么突然的成交了，以接近老破小的价格买到了次新房，此时同小区的挂牌价还很高，似乎我现在转手挂牌卖出，也最少有20万的利润。这么低的价格，我怀疑过，是房子有什么问题吗？经过一两个月的各方查探，没发现什么致命问题，也许要真正住进去才知道。

2.现居住地的变化

我目前还住在虹口，虹口这两年的发展也蛮大的。

东宝兴路上，宝山路上，那些老房子拆了。

广中路上，建19号线地铁凉城路站，要拆了。（我曾住在那里，因为被拆，搬走了）

水电路靠近柳营路那边，一个小区6000户要拆了。

水电路靠近汶水路，原拆原建。

广灵二路石油新村，因为20号线要建，要拆。

这过去一年，拆了好多房子，这不是低价房源变少了吗

如果你打算在虹口买房，去年或许可以买老破小，但今年可以选择的就少了很多。

沿着19号线，20号线去推，其他地方应该也不少要拆的老破小吧。

此时虹口房价没涨，但你在预算有限的情况下，可能买不到房子了。

有人说，买不到老破小，那就买新房。我只能说，对于不差钱的人，怎么都行。

总结一下

要不要上车，首先还是要取决于你对未来楼市的预期和利率预期。

情境1：未来上海房价还有10%的下跌空间。

赶紧入手。明明还有10%的下跌空间，为什么要赶紧入手。

统计过嘉定整个区域的历史成交价和挂牌价，（之前链家上还公布成交价数据），计算出来砍价率，大多数是在7-10%，如果房东挂牌价太实诚，并且坚决不肯被大刀，砍价率就低。如果房东挂牌价不诚心，后面一次性砍价，心态崩塌，可能砍价率超过10%。

我是砍了8%，成交的过程中，可以感受到，卖家对楼市并不乐观，害怕失去我这个买家。

2026年春节后，有个小阳春，由于不再看房，不知道现在卖家们心态如何。从新闻上看，似乎不少卖家跳价的。由此来看，卖家也是聪明人，你能看到的利好卖家也能看到。

当你觉得房价真正见底了，卖家一般也感受到楼市的暖意。

未来那个大家逐渐达成共识，但房价还没涨的那个时间点，你再去跟卖家砍价，能接受的砍价幅度应该也大幅缩小了。如图。

情境2：未来上海房价还有10-20%的下跌空间

开始看房，慢慢看，择机入场。

情境3：未来上海房价还有至少20%的跌幅。

请忽略这篇文章，耐心等待。