河南
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保利和建工摘得海淀半壁店地块已经快5个月了，终于公示了规划图，下面来解读此规划，并给出户型预测。
1. 地上总建筑面积5.79万平，容积率为1.43
楼盘的体量比颐和金茂府略小，而且被分成了两个小地块；那么，园林设计等等会因此而受影响。
两个地块的容积率是可以相互调剂的，这个容积率比香山壹号院/颐和金茂府更低；豪宅的基本条件不错。
2. 地上5层，地下3层，最高15.89米
建筑高度是本次规划图的最大看点。地块对限高的规定一直是模糊的，15m还是18m？ 如果是15m，只能盖4层，这会导致楼栋排布的巨大困难；如果是5层，那就宽松很多了。这个15m与18m的博弈，是导致规划图迟到的重要原因。
现在谜底揭晓了，基本是所有的楼栋都突破了15m的红线，开发商团队背后做了很多工作。
但无论如何，高度仍然不算高，开发商也以此向地下寻求空间，地下3层，而大部分楼盘都是地下2层。 下跃户型应运而生。
3. 兵营式排布，西地块8栋，东地块6栋，共14栋，3-5F洋房
地块条件限制，现在的楼栋安排就是最优解。显然，东地块更舒朗，预计价格更高。
4. 总计330户，户均面积175p
户数适中，户均面积比颐和金茂府的200p略小，适合更多的购买人群。
5.层高： 3.01-3.09-3.14-3.18m
但平均层高也有可能更高；因为，如果仿效中海树村项目，说不定首层有下沉空间，而不是老老实实的零位起步。
如果也同样下沉0.7m，那么平均层高都要增加约0.15m，3.15-3.35m层高更有豪宅的气质
6. 西地块四排楼，楼间距最小只有17.55m；东地块只有两排楼，楼间距最小30.85m
西地块的楼间距肯定不算宽，勉强达到合格，东地块楼间距大，安排了会所等设施，整体地面公共空间不算大。
7.楼栋两侧紧贴用地红线，特别是东区东侧，距离围墙只有1米多点
还是受地块条件所限，楼栋只能尽量向外延伸。
8.赠送，基本只有飘窗，得房率没有突破
宝山地块的飘窗已经送到了极致；半壁店略少，侧面没有飘窗，客厅也没有飘窗； 预计得房率在85%左右
9.大量的窗井，大量的下跃户型；少量顶退户型，少量坡屋顶
窗井的尺度比较大，下跃就是向下要空间； 顶退户型可能会做成顶复，最上面两层是一户。
10.所有楼栋都是北入户
大部分楼盘的北侧楼栋都是南入户，业主进出更方便。
安排北入户的好处是北侧入户道路自然隔离楼栋与红线；另外，入户通道也不占用一层户型的面积，没有变异户型。
11.#1-7号楼，#2-4号楼，都是5个单元，长达120m
一栋楼5个单元，面宽达到了120m，非常少见，但因为楼层低，仍然是合规的。
石景山瑞文里有一栋楼也是5个单元，但因为是小户型，所以整体楼栋的面宽，远小于半壁店地块。
宝山的海宸元境/北京隅海岄的南排楼栋，也连续排列，面宽很大，但被分开成了几栋楼，楼栋之间有小的间隙。
12.两地块大门中间对开，略错位
对视是尴尬的，错开对风水有利。
13.下沉庭院在东地块，西地块有一些景观廊架
西地块楼间距太小，园林会所受限，简单布局景观亭；看看设计师能不能给一些惊喜。
14.两地块之间有宽阔的地下通道联通
这个通道非常宽，达25m，安排有车行道和人行道，方便共享车位和会所。
小地块利用通道连接的楼盘，也有，但一般通道宽度不让半壁店项目； 比如，通州的网红盘运河玖院。
15.户型预测，130/170/200/240p，全四居，部分跃层
四个面积段，130/170/200/240平，兼顾入门级改善到豪华改善大平层；
还有部分下跃和顶复。
16.均价预计11w左右
楼面价是7.8w，那么，均价11w是开发商和市场都可以接受的价格；大户型上看到12w，小户型10.5w。
总价1400w起，与宝山的两个楼盘，错位竞争。
17.售楼处预计下个月开放，年内开盘
比此前的进度大大加快了
位 置
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