河南
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25年11月25日，懋源继9月30日惜败太阳宫地块后，如愿拿下朝阳东三环松榆里地块，地块总价50.24亿、溢价率18.21%，成交楼面价约为6.21万/㎡。
三个月过去懋源交出了第一份答卷，公示了松榆里地块的整体报规方案，整体规划了13栋6-21F住宅楼，共499套，套均面积161平。虽具体户型面积尚未确定，单从规划图中就能感觉懋源已经在要钱与要命之间踩钢丝，且看下面解析！
风格鲜明的“懋源式”规划
松榆里地块的环线价值不必多说，这是朝阳三环主城核心区一个通勤便利、配套拉满的地块，周边像珠江帝景、山水文园、花语墅一些知名度很高的二手房楼龄都在10年以上，周边改善的需求充分，这个地段做改善产品无可厚非。
作为北京顶级的豪宅玩家，懋源是民企开发商中少有的幸存者，本质是其专做北京区域豪宅的战略定位成就了其穿越周期的能力，作为主打高端定制化精装、大面宽、高赠送的产品主义创新型选手，松榆里地块同样有懋源的鲜明风格。
松榆里地块整体套均面积161平，也就是一大部分房源180平或者200平以上大户型，这一点很懋源，没人比懋源更擅长做大平层，外立面也是极具审美、窗墙比高的复合外立面，尤其那抹红色颇有其成名作太阳宫红玺台的神韵传承，而从立面效果图上看，极有可能成为朝阳主城第一个带开敞阳台的项目。
另外就是将懋源不差钱的“豪”也体现的淋漓尽致，松榆里地块本身狭长，南北纵深有限，而懋源选择向下拓展立体景观空间，直接做了3个颇具规模的下沉庭院，5号楼更是创新性打造了围合式空中庭院，未来景观视野将不再局限于南北，同时6号楼也做了首层架空，大户型层高也将达到3.5米。
两栋鹤立鸡群的楼王硬伤
以上是松榆里地块规划的一些亮点，但一些要命的硬伤才是我们买房者应该切实关注的，大部分的自媒体博主一定不会说。
松榆里地块是东西狭长、南北进深不足的长条形地块，懋源为了追求高利润，硬是在南北两排中间挤出两栋鹤立鸡群的楼王户型，这会出现以下几个问题：
- 4号楼、5号楼两栋楼王居于小区的中间都是21F，是整个小区最高的，而南侧一排楼栋为6-13F,北侧一排为17F，两栋预计总价在2000万以上的楼王户型大部分楼层南向是南面一排和松榆里东区老破小的屋顶，这一点在已交付的懋源璟橒平层和别墅混搭上十分明显，毫无景观可言。
- 因为南北纵深有限，整体楼间距不足又做了三排，导致4号楼、5号楼两栋楼王就被南北两排房子围观，尤其4号楼和北侧2、3号楼的对角边户对视严重，且两栋楼王又会对北侧三栋比它矮四层的1、2、3号楼形成采光上的遮挡，因为距离实在太近了。
- 为强行挤出两栋楼王做利润，规划了三排楼栋，导致南侧一排小户型楼栋被挤压到墙角，南向基本没有景观空间，9、11、13号楼距离红线只有16米左右，放眼望去只有松榆里东区老破小，且松榆里38号楼为18F，对于11号楼遮挡压迫感十足。
- 来自要钱之上要命的三重挑战
从这版报规方案能看出来懋源选择了要钱要利润，但这可能会要了松榆里地块的命，从几个方面思考：
一是来自于紫京宸园、安澜北京等楼盘的前车之鉴，第三座宸园为什么不灵了？复合价值极高的顶豪为什么不香了？甚至连璞樾成交65%以上都是小户型，它们是因为地段不行吗？当然不是，我们看到西四环边的保利田村半壁店，甚至连第一梯队的太阳宫地块也都放缓了开发脚步，本质是“大人，时代变了”！
当下经过好房子的教育买房者也变得更理智与专业，市场也变得越来越透明，单纯靠表面浮夸堆料已经很难说服客户，大家除关注户型产品设计外，也会评估其与整体社区空间的交互，将房子回归至改善区域真实居住需求才是高质量发展，在地段与产品舒适度之间寻找平衡才会是销量与利润的来源，而不是一味追求利润，追求大而豪，背离大多数中段改善求，做成四不像。
二是松榆里地块所在潘家园板块，属于朝阳的“南城”，会天然失去一大部分朝阳的高端客户。
松榆里地块虽处三环城市核心，但虽潘家园周边老旧小区较多，城市界面一般，在物理与心理上都是朝阳人的“南城”，朝阳路这道分割线不单单是南城烟火气和北边时尚潮流的区别，而是彻底看不见的购买力“金线”，南三环的金茂璞逸价格也只相当于北五环外的奶西板块，而松榆里在板块认知度上比不上临近的CBD、双井等区域，也不如朝青、酒仙桥易被朝阳人接受，还会面临下游三间房、十八里店、小红门等区域低价分流。
所以在前面几篇文章我给松榆里地块的解题思路是做中级改善而不是豪宅，建议针对首置人群做少量110平三居，面向东城及CBD、双井片区配置125-145平功能主力改善四居，以及部分150-180平品质改善客户，整体与黄杉木形成一个面积差。
三是2026年应是北京好房子豪宅集中爆发的一年，朝阳乃至北京楼市最不稀缺的就是高端货。
朝阳北部除太阳宫、在售万吉玖序外，还有将台JT-629 地块和酒仙桥旧城区 13地块，东部有长安街永安里地块，三环内化石营地块，朝阳公园南侧甜水园地块，还有离松榆里地块不远更胜一筹的广渠路地块。
而松榆里地块两栋楼王总价预计都在2000万以上，除朝阳之外，丰台二环的万泉寺B地块、太平桥地块，海淀的西冉、西北旺地块都是潜在的分流选手，可谓挑战性十足。
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