北京房地产律师：借名买房多年未过户，房主擅自抵押致房屋被拍卖，法院支持全额索赔！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李某与王某系多年好友。2006年，王某因拆迁获得在某安置项目购买多套政策性住房的资格。经协商，双方达成口头约定：由李某全额出资37万余元，以王某名义购买其中一套（以下简称“一号房屋”），待房产证办理后，王某配合过户至李某名下。

李某依约支付全部购房款，房屋交付后由其出资装修并长期居住，相关物业、供暖等费用均由李某承担。2007年，李某所在单位需报销取暖费，其提交一份《报告》说明该房系其自购、仅因政策原因登记在“外甥女婿”王某名下，并附有王某亲笔签名确认。此后多年，李某多次催促过户，王某均以“未满五年、税费高”为由推脱。

2019年，王某在未告知李某的情况下，将一号房屋抵押给乙公司（担保机构），为其个人贷款提供担保。后因王某违约，乙公司代偿后申请强制执行，法院于2021年将该房屋司法拍卖，成交价529万元，评估价约644万元。

李某已于2019年去世。其合法继承人（配偶、子女及孙女）作为原告起诉王某，要求赔偿因房屋灭失造成的财产损失600万元。

二、裁判结果

被告王某于判决生效后七日内赔偿原告经济损失600万元，款项支付至原告指定继承人名下。

三、法院说理要点

借名买房关系成立：

关键证据《报告》经司法鉴定确认王某签名真实；

结合李某实际出资、长期占有使用、承担全部费用等事实，足以证明双方存在借名买房合意；

该约定不违反法律强制性规定，合同有效。

被告构成根本违约：

王某明知房屋实际权利人为李某，却擅自抵押，导致房屋被强制执行并拍卖；

其行为直接造成李某无法取得房屋所有权，严重侵害原告财产权益。

损失赔偿范围合理：

原告主张的600万元损失，包含原始购房款及房屋升值利益；

法院认为该金额低于评估价（644万元），符合《民法典》关于“可得利益损失”的赔偿原则，予以支持。

四、胜诉办案心得（原告律师视角）

本案是典型的“借名买房+恶意抵押+继承维权”复合型房产纠纷，胜诉关键在于三点：

锁定核心证据：那份用于报销取暖费的《报告》看似普通，但因有对方亲笔签名，成为证明借名合意的“铁证”。我们坚持申请笔迹鉴定，一举击破被告“签名伪造”的抗辩。

构建完整证据链：从付款凭证、装修记录、十余年的居住事实到物业缴费单据，形成闭环，彻底排除“借贷”或“借用”等其他法律关系可能。

精准主张损失：未局限于原始出资，而是依据司法评估价合理主张房屋增值损失，最大化维护继承人权益。

特别提醒：借名买房虽常见，但风险极高。一旦登记人负债、离婚或反悔，房屋极易被查封拍卖。务必保留书面协议、资金流水、实际占有证据，并在条件允许时及时确权。