楼市快报||2026年1月福州房地产市场分析

来源：市场资讯

（来源：国策评估）

2026年1月，福州市房地产市场延续“分化调整”态势，政策端虽有发力但市场反馈平淡，叠加1月临近春节传统淡季，市场未出现明显回暖，成交量环比大幅下滑，购房者观望情绪仍较浓厚。新房与二手房走势背离、区域冷热不均特征显著，整体呈现“核心区抗跌、外围区承压”的格局。未来，需进一步强化政策落地效果，通过优化信贷利率、扩大税费减免范围等方式激活改善型需求，同时加快城市更新与配套建设，提升外围区域吸引力。对于房企而言，需聚焦刚需与功能型改善市场，优化产品结构，以高性价比项目缓解库存压力，推动市场从“政策托底”向“需求驱动”转型。

一、土地市场分析

2026年1月16日，福州市举办四城区2025年第十三次国有建设用地使用权拍卖（2026年开年首场土拍），出让地块均位于晋安区琯尾街周边核心区域，属“二环内滨水宝地”，地理位置优越，紧邻地铁4号线与F1滨海快线“东门站”，周边环绕东二环泰禾广场、五四路CBD商圈、省立医院等顶级配套。本次土拍计划出让3幅宅地，编号分别为福州宗地2025-85号至2025-87号（含住宅/商业、住宅/商业商务用途），出让总面积98.94亩，起拍总价43.11亿元，最终由左海、建总、新榕三家市属国企均以底价全部竞得，无溢价成交。其中，新榕斩获的87号地块面积最大价值最高。

二、房地产市场分析

2025年全年福州五行政区住宅签约19668套、1891119㎡，月均签约1639套、157593㎡。2026年1月福州五行政区住宅签约928套、95772㎡。同比去年1月分别增加11.27%和9.16%。

2025年全年福州全市住宅签约17399套、2038044㎡，月均签约1450套、169837㎡。2026年1月福州全市住宅签约1946套、230371㎡。

整体来看，福州市住宅成交受春节淡季影响显著，从成交结构看，五区成交依赖核心区域刚需与改善项目，而七县（市）区则因闽侯、福清等外围区域市场低迷，整体成交乏力。

1、新建商品住房市场

根据相关数据统计，2026年1月福州住宅新房均价约为19200元/㎡，从新房市场来看，2026年1月，福州五区住宅签约套数928套，环比下降67.63%。细分区域分析来看，晋安区依旧居首，共266套成交中改善型房源占比约40%（如中建和鸣雅居）；仓山区以253套紧随其后，占五区总成交近30%，主要得益于区域内120万内刚需项目去化；台江区签约239套，主要因上月“望熙雅筑”安商房集中网签后，本月无类似大单支撑；鼓楼区位列第四，签约143套，环比减少29套；马尾区位列垫底，签约27套，环比增加6套。

2026年1月福州七县（市）区共计网签1018套，环比上涨9.23%。其中闽侯334套、连江86套、罗源46套、闽清20套、永泰145套、福清281套、长乐106套。

2、二手房市场

根据相关数据统计，2026年1月福州五区住宅二手房成交市场均价约为20700元/㎡，环比微跌0.18%，较去年同期跌幅达5.79%。

其中福州鼓楼区作为福州房价天花板，1月二手房参考均价27988元/㎡，环比下跌0.77%，虽然价格依旧坚挺，但已难抵市场大环境的影响；而台江区、仓山区、晋安区三大传统城区同步微调，1月二手房均价分别为22573元/㎡（环比跌0.25%）、19613元/㎡（环比跌0.80%）、18769元/㎡（环比跌0.22%），整体调整幅度相对有限。

从二手房市场来看，成交最热门的依旧是仓山917套、其次是晋安844套、排名第三是鼓楼592套。其中晋安区作为双维度上涨的优等生，其他四城区成交量相较于上月都有所下滑。2026年1月份福州楼市同比增长的坚实基础上，环比微调合理波动，区域分化凸显核心价值吸引力，市场稳健运行势态明确。福州二手房市场将延续当前平稳态势，价格大幅波动的可能性较低，市场将更注重产品质量和居住体验。

三、总结与展望

2026年1月，福州楼市呈现“淡季调整、分化加剧”的特征：从成交端看，全市住宅签约环比大幅下降，五区依赖核心刚需项目、七县（市）区由“闽侯-福清”两极支撑，整体市场活力不足；从价格端看，新房“高端坚挺、刚需企稳”与二手房“持续缓降”形成背离，区域价差进一步拉大；从土地端看，开年土拍由国企底价主导，核心地块价值凸显但市场热度偏低，反映出房企投资谨慎。

展望后市，福州楼市正处于“政策托底、市场修复”的关键阶段。短期来看，成交量的回暖与政策红利的持续释放，将为房价提供一定支撑，核心城区的优质房源仍将保持稳健走势。但长期来看，外围区域的库存消化压力与人口导入节奏仍将影响市场走势，区域分化格局或进一步延续。对于购房者而言，核心城区的刚需型房源与配套成熟的改善型房源仍具备较高性价比；对于房企而言，贴合市场需求的产品定位与合规经营的信用建设，将成为在分化市场中突围的关键。

总体而言，福州楼市正处于“政策托底、市场修复”的关键期，短期需依赖政策加码激活需求，长期需通过城市更新与产业导入提升区域价值，未来市场将更趋理性。

（国策福州分公司方芷歆）

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