6年要卖300亿！越秀的广州SKP，是救命稻草还是吞金巨兽？

2026开年第一颗地产惊雷，被越秀炸响——砸236亿元拿下广州马场地块！

这笔钱有多夸张？几乎相当于越秀地产2025年全年销售额的四分之一，更是它今年前两个月71亿销售额的3.3倍！

明眼人都懂，集团出面拿地，最后开发、建设、销售、回款、利润兑现的活儿，还是要落到越秀地产头上。

这已不是简单的补仓，而是把未来几年的身家性命，几乎全押在了这一块地上！

谁不知道，越秀地产刚发布的2025年业绩预告，已经很惨了：归母净利润最多只有1个亿，直接暴跌90%-95%，利润几乎腰斩再腰斩，连缓冲垫都快跌没了。

一边是盈利崩塌，一边是百亿地王压身，这波操作，真让人替越秀捏把汗。

这两年的越秀地产，简直陷入了“拿地越来越多，钱赚得越来越少”的死循环。

2026年前两个月的拿地金额，已经超过去年全年的六成，比央企华润置地还要激进，堪称行业的“孤勇者”。

把时间拉长看更吓人：2024年至今，越秀地产拿地砸了1269.5亿元，同期卖房才卖了2278.4亿元，拿地的钱差不多占了销售额的56%。

激进补货的背后，是盈利的全面塌陷。

2024年和2025年两年，越秀地产合计归母净利润也就11个亿左右。

相当于投出去1300亿，两年才赚回11个亿的净利润。

高投入、低回报，这就是越秀地产的现状。钱难赚的现实在越秀身上具象化了。

其实早在2021年，越秀地产就陷入了“增收不增利”的怪圈。2023年净利润跌19.43%，2024年跌67.35%，2025年直接暴跌90%-95%，盈利能力一年比一年拉垮，一路探底看不到头。

这236亿元的广州马场地王，大概率会让越秀持续走低的利润空间雪上加霜。

说说这块地的基本面：位置很核心，当初8家房企抢破头，说白了都是冲着住宅用地去的，毕竟核心区的豪宅，相对来说好卖，也是项目最主要的利润来源。

但尴尬的是，整个地块的计容建面里，可售住宅只有约22万平米，占比还不到40%，能不能把这些豪宅卖上高价、快速回款，直接决定了项目未来2-3年的利润走向。

可广州核心区的豪宅市场，早就卷成了红海。马场地块所在区域内豪宅竞争激烈，保利玥玺湾、侨鑫汇悦台等“狠角色”环伺，越秀想突出重围？有点悬！

更要命的是，越秀自己的豪宅，卖得也并不好。

在大本营广州，过去两年一直被保利压着打；重仓的北京、上海两大一线城市，更是麻烦不断：房子卖不动不说，还频频因为降标减配被业主维权，品牌口碑碎了一地。

就说上海市中心的和樾长宁，去年6月和9月两次开盘才推出70套新房，到现在还有一半没卖出去。别人家的豪宅是“日光”抢着买，越秀的豪宅只能靠降价换量，这差距不是一星半点。

如果说住宅是“难啃的骨头”，那自持商业就是“要命的坎”。

地块出让条件写得明明白白：引进的高端商业开业6年内，销售额必须达到300亿，平均下来每年得卖50亿元。

这是什么概念？全广州销售额最高的太古汇，2025年销售额才刚过百亿。相当于开业后就要追上太古汇的一半，这难度堪比登天。

更现实的是，商业运营本来就不是越秀的强项，商业租赁收入常年占总营收不到1%，2025年上半年还在下滑。

自己撑不起来，只能把商场的运营全权交给SKP。

在拿下马场地块4天后，越秀集团就和SKP签约了。越秀集团董事长陈强在签约时表示，争取今年3月底开工，3-4年建成。

按照这个节奏，广州SKP要到2029-2030年才能开业，商业开业后还得有培育期，能不能完成年均50亿的目标，四年后也还是一个未知数。

除了商业，高端酒店、公寓也必须自持，要求6年内累计经营产值不低于20亿元。又是一个巨大的问号。

最狠的一条是：这些商业地块必须100%全自持，持有年限和土地年限一致，不得出售、不得分割转让；同时要求总投资不低于60亿元，商业和住宅必须同步建设、同步推进。

拿地236亿加上总投资60亿，就是将近300亿！意味着这笔巨额资金会被长期锁死，通过销售回笼的资金又非常有限，越秀的现金流压力只会越来越大。

再看越秀地产的财务状况：截至2025年中期，越秀地产持有现金较期初减少10.8%至446.4亿元，而扣除监管资金、定期存款及各类受限资金后，真正能动用的非受限现金仅295.3亿元，非受限现金短债比仅1.16。

简单说，越秀手里能自由支配的活钱，只比一年内要还的债多出不到两成。在数百亿级的总投入面前，这点安全垫，根本不够用。

再到最初的问题：广州马场地块，会不会成为越秀的利润黑洞？

答案其实已经很明显了。它或许是越秀冲击顶豪、争夺广州高端市场的最后筹码，但代价实在太大。

在行业下行期，靠“赌一块地”逆天改命，真的可行吗？