重磅，深圳旧改大调整

文/乐居财经 王敏

深圳重磅官宣，这类旧改可不再配建保障房。

近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，针对未完成规划审批的城市更新项目，推出了一系列优化措施，旨在降低项目开发门槛，加速存量土地盘活。

一是合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，且符合条件的城市更新项目，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，深圳一些城市更新项目的进度不及预期。通过“清调供”，盘活“难啃的骨头”或“停滞项目”，让旧改提速。

二是优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。

三是允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

四是统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

通知还提到，旧工业区改造为保障性住房的项目，仍按原规定执行配建要求。该通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。

部分业内人士分析称，深圳新政是对中央经济工作会议明确提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”要求的具体落实。

李宇嘉分析，随着商品房价格的下调，对一些旧改项目来说，开发商当前算平的账，可能在改造过程中就无法平衡了，甚至亏损。因此，转向“政府统筹、多元供给”能降低旧改成本，提振开发商参与旧改的积极性，还能通过盘活存量实现去库存、稳楼市。

李宇嘉表示，该新政实施后，将有效降低开发商旧改成本、提振参与积极性，还能推动旧改项目向高端化发展。

李宇嘉认为，旧改的推进，关键看商品房市场的走势，特别是片区商品房销售量和价格的稳定性；同时，要看旧改以片区化的方式推进，能否以成片改造提升片区的价值。另外，还要看能否落实依法征收的原则，降低补偿成本。

在业内人士看来，此次新规有助于减负增效，激活存量。