专项债收储华侨城存量地：华侨城，又赔了8个亿

3月3日，合肥市自然资源和规划局发布《关于合肥市市本级2026年收回收购存量闲置土地项目申报地方政府专项债券拟收回收购价格的公示》，明确拟使用地方政府专项债券，收回收购华侨城位于经开区的三宗国有建设用地。这则公示看似是一次常规的土地收储操作，背后却折射出房企经营困境与房地产行业去产能的深层逻辑，而华侨城的遭遇，正是当前部分房企生存状态的真实缩影。

此次拟被收购的三宗土地，是华侨城在2021年拍得的核心资产，当时的拍入总价约252184.5万元。然而短短五年时间，这三宗土地的市场价值已大幅缩水：评估价仅为210437.5万元，而最终回购价在评估价基础上再打82折，定格在172500万元。这意味着，仅这三宗土地，华侨城就账面亏损约7.97亿元，回购价仅为当年购入价的68折，相当于五年时间亏掉了近三成成本。

值得注意的是，这并非合肥首次计划收储华侨城的这三宗存量地。早在2025年4月9日，合肥市自规局发布的2025年第一批拟收回收购国有建设用地名单中，这三宗土地就已赫然在列。两次公示的背后，一方面是华侨城急于剥离存量资产、缓解资金压力的迫切需求，另一方面则是地方政府借助专项债化解房地产风险、盘活闲置土地的政策落地。

华侨城的困境，从其近期发布的业绩数据中可见一斑。1月30日，华侨城披露2025年业绩预告，归属于上市公司股东的净利润预计亏损130-155亿元，扣非后净利润预计亏损132-157亿元，这一亏损额度在A股地产上市公司中能跻身前十。回顾过往三年，华侨城的经营状况持续低迷，2022年至2024年，其净利润分别为-126.67亿元、-84.53亿元和-97.21亿元，四年累计亏损已超400亿元，持续的巨亏让企业陷入了艰难的经营困境。

销售端的表现则进一步加剧了华侨城的压力。2月24日，华侨城发布的2026年1月份主要业务经营情况显示，当月合同销售面积仅4.5万平米，同比减少45%；合同销售金额5.9亿元，同比减少53%。即便考虑到春节错峰因素——2025年春节在1月，2026年春节在2月，这样的销售数据依然堪称“开门黑”，反映出市场对华侨城项目的接受度持续下滑，企业资金回笼能力进一步减弱。

如果说华侨城的巨亏是企业自身经营与行业周期共振的结果，那么合肥用专项债收储存量地，则是政策层面化解房地产风险的重要实践。当前，化解房地产风险、实现市场供求平衡，生产端主要依靠两大工具：一是控增量，通过将容积率从3.5调低至2.0等方式，从源头减少新房供给；二是控土地，一方面减少新出让土地规模，另一方面收储存量闲置土地，降低市场供给压力。

这一政策方向的明确，始于2025年3月。当时，自然资源部和财政部联合印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，细化了资金使用主体、专项债审核流程、资金和收益平衡机制等落地实施方案，正式将土储专项债定位为化解房地产风险的核心工具。自此，各地开始批量推进专项债收储存量闲置土地工作，形成了规模化的去库存、化风险态势。

中指院年初发布的专项债土储报告，更直观地展现了这一工作的推进力度。报告显示，2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元；若按平均容积率2计算，这些土地有望为市场去化约6亿平方米库存，有效缓解了市场供给过剩的压力。

更值得关注的是收储土地的主体结构。数据显示，拟收储的土地中，绝大多数属于地方国企，宗数占比约85%，民企占比仅约13%；收储面积中，地方国企占比80%，民企占比约16%；收储金额中，地方国企占比近88%，民企占比仅约10%。这组数据清晰地表明，在专项债收储工作中，地方国企凭借“嫡系”优势，获得了更多的资产处置机会，而民企则面临着更严峻的存量资产盘活难题。

华侨城作为国资背景房企，能够两次被纳入合肥专项债收储名单，正是这种优势的体现。对于华侨城而言，虽然此次收储面临大额亏损，但相当于一次性出清了高价拿地的历史包袱，同时通过回购资金回笼，缓解了资金链压力。而从行业层面来看，此次收储更是一个重要样本：评估价与回购价的双重折价，或许更接近当前土地的真实公允价值，标志着2021年以来的高地价时代正式落幕，土地价格开始回归理性。

从华侨城的巨亏到专项债的批量收储，我们可以清晰地看到房地产行业的转型逻辑：高价地遗留包袱正在逐步出清，房企正在经历残酷的优胜劣汰，而政策层面则通过温和、可控的方式推进供给侧改革，化解行业风险。对于华侨城而言，摆脱历史包袱后能否实现经营反转，仍有待观察；但对于整个房地产行业而言，专项债收储存量地的模式，正在为行业去产能、促平衡提供一条可行路径，推动行业逐步回归健康发展轨道。