超5年才能卖完？究竟是谁，拖累了整个南通市场的大盘？

据「新知南通研究院」数据监测，2026年2月，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场呈现“供强需弱”特征。尽管受春节假期因素影响，但供应端放量势头强劲，成交端则持续承压，库存压力进一步加剧。

Part.1

供应端爆发增长

核心地段改善项目集中入市

2月，市区共新发7张住宅销售许可证，涉及5个项目，累计新增供应601套。

这一数据环比大涨236%，同比亦大幅增长280%，春节期间开发商推盘意愿强烈。

从供应结构看，核心地段的改善项目成为绝对主力。

北大街云锦九璋，首次取证即推出256套，成为供应主力；

工农路万濠东郡，两次取证新增80套，合院、四代宅、洋房均已推出；

老城区盛和观濠别院，两次取证新增59套，双拼、叠拼、洋房均已推出；

南光澳门中心（134套）、锦鸿府（72套）亦为市场补充了可观的房源。

核心地段低密项目集中入市，进一步强化了当前市场供应端的改善属性。

Part.2

需求端持续承压

广义库存去化周期超5年

与供应端的热度形成鲜明反差，市场需求端表现疲软。

数据显示，2月南通市区55个主力在售新房项目（已剔除尾盘及长期滞销项目）累计仅备案283套，环比下跌11%，同比跌幅达到40%。

“供强需弱”直接导致库存去化周期进一步攀升。

截至2月末，市区新房狭义库存（已获销许未备案）约1.06万套，按照近一年月均流速（约347套）估算，去化周期约30.51个月，较上月增加2.04个月。

若纳入在售项目未获销许的潜在库存，广义库存规模将达到约2.15万套，去化周期将延长至约62.05个月（超过5年），较上月增加2.42个月。

与2025年2月末相比，广义库存总量虽基本持平，但由于市场流速明显放缓，去化周期被拉长约18个月。

Part.3

老城区去化最为稳健

原港闸流速几近停滞

任港湾五龙汇——流速领先，但高库存隐忧仍存

该板块2月备案82套，延续了1月（68套）的活跃态势，近一年月均流速达75套，领跑全市。

但板块内在售项目多达11个，竞争激烈。截至2月末，其狭义库存去化周期约35个月，广义库存去化周期更达约57个月，去化压力依然严峻。

老城区——去化最为稳健

凭借稀缺地段价值，老城区表现稳健。2月备案58套，近一年月均流速59套。

截至2月末，其广义库存去化周期仅约26个月，为各板块中最短，显示出强劲的市场吸纳能力。

原港闸——流速几近停滞

该板块表现尤为低迷，2月仅备案7套，1月备案6套，流速近乎停滞。

目前板块内仍有11个项目未售罄（库存≥10套），多为尾盘或滞销盘。截至2月末，其狭义库存去化周期高达约97个月（超8年），广义库存去化周期更是长达约169个月（超14年），面临显著挑战。

Part.4

以价换量策略奏效

高端项目表现抢眼

整体平淡的市场中，部分项目凭借地段、产品力或价格策略突围。

2月销冠由任港湾板块澐玺禄摘得，单月备案32套。该项目2024年12月入市，去年上半年一直未有备案，下半年开始发力，目前已备案87套，整盘去化率约29%。

有消息称，该项目目前价格已降至约1.3万/㎡（拿地楼面价10919元/㎡），以价换量策略开始奏效？

中海臻如府以21套的备案量位居次席，其近一年月均流速保持在30套左右，截至2月末整盘去化率已达65%，表现稳健。

老城区濠东璟园（13套）与盛和观濠别院（12套）也都跻身TOP10，印证核心地段高端项目的号召力。

此外，创新区紫园，入市3个月已近清盘，截至2月末仅剩17套未备案。

Part.5

新盘供应全面向改善倾斜

存量项目去化难度持续加大

2025年至今，市区先后有10个纯新盘入市，其中3个容积率在1.1以内，4个在1.1-1.3之间，产品形态集中于墅类、洋房，供应结构全面向低密改善倾斜。

可以预见，未来南通楼市的核心驱动力将来自核心地段的高改产品。但随着此类项目集中放量，高端市场的竞争也将从“蓝海”转向“红海”。

与此同时，非核心区域、高容积率的存量项目，将面临产品代际落后、目标客群流失等多重挤压，去化难度持续加大，市场结构性分化将愈加深刻。

数据说明

*统计时间：2026年3月2日

*数据来源：通房e办

*备案存在延迟，仅供参考

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」