存量空间再激活，上海楼宇更新的“破局”密码

界面新闻记者 | 王婷婷

“到2030年，一线城市30年楼龄以上的办公楼项目，预计将超过1000万平方米。”近日，CBRE世邦魏理仕在发布的《2026年中国房地产市场展望》报告指出，楼宇老龄化加速，办公楼进入深度运营时代。

城市发展步入存量时代，商务楼宇作为中心城区经济发展的核心载体，其更新改造成为激活空间价值、提升核心竞争力的关键抓手。眼下，上海黄浦区环人民广场片区的老旧商务楼宇，正迎来全方位的焕新蜕变。

作为上海楼宇经济的核心集聚区，南京东路街道坐拥43幢重点商务楼宇、16幢亿元楼，却也曾面临楼龄偏老、业态单一、空置率上升的发展难题。

如今，以南京东路街道为核心实践阵地，黄浦区通过政企协同、精准施策，在楼宇更新中探索出一套兼具实操性与创新性的路径，破解了存量空间盘活、产权协调、业态升级等诸多痛点，让老楼宇焕发新活力，也为中心城区楼宇经济高质量发展解锁了“破局”密码。

针对历史地标型楼宇，象屿集团以整楼收购模式接手环人民广场核心地段的仙乐斯广场。据界面新闻了解，今年2月9日，象屿集团旗下城市运营核心平台象屿地产集团完成对上海南京西路核心商圈地标仙乐斯广场的股权收购，项目将由象屿地产旗下专业资产管理平台——象屿商发全面接管运营，并启动系统性焕新。

仙乐斯广场地处上海南京西路核心区位，其发展脉络跨越近百年，见证了上海商业的时代变迁。

仙乐斯广场原址本是1936年英籍商人维克多·沙逊爵士建造的“仙乐斯舞宫”，与静安寺的百乐门齐名，曾是上海滩四大舞厅之一。1953年舞宫停业，原址先后转为仙乐书场和上海杂技场，后于2001年建成目前的仙乐斯广场，几经易手，在2022年12月完成了全面升级改造，目前仍是人民广场CBD不可忽略的一幢魔都高楼。

“集团并非单纯收购楼宇，更计划将其打造为集团在上海的总部标杆，同时成为黄浦区人民广场区域的标杆楼宇，借政企协同让这一老地标焕发新生、成为区域新名片，为地方经济注入新活力。”近日，象屿集团相关人士在环人民广场商务楼宇高质量发展主题沙龙表示。

界面新闻获悉，入主仙乐斯广场之后，这家位列财富世界500强的厦门市属国企，将项目定位为全球总部汇聚高地，依托旗下象屿商发的运营优势，计划引入集团及下属上海区域公司打造总部集群，办公板块聚焦医疗、贸易、咨询等领域领军企业，外资客户占比已超40%。

世邦魏理仕统计数据也显示，黄浦区办公楼租赁需求长期以金融、专业服务为核心，2025年金融业占比提升至24.9%，专业服务业占比16.0%，高端服务业集聚成为区域楼宇发展的核心特征。

据象屿集团相关人士介绍，仙乐斯广场的商业板块将打造都市白领“第三空间”，通过外立面灯光亮化、彩色膜装饰界面、沿街外摆空间拓展等微改造，打通人民广场与南京西路的人流、夜景衔接，让“百年地标”焕发新活力。

存量楼宇改造不仅要解决物理空间的老化问题，更要突破产权分散、资金统筹、运营协同的多重挑战。上海中企物业管理有限公司为拥有 64 位业主的港泰广场打造了可借鉴的解决方案，为行业破题提供了实操样本。

据界面新闻了解，港泰广场于1999年交付使用，因产权分散、设施老旧面临外立面安全隐患、招商竞争力不足等问题。中企物业则通过物业费微调专项补充维修基金，每年可募集近100万元维修资金，同时由物业公司先行垫资解决改造资金缺口，最终以96%的业主参与率、89%的面积同意率顺利启动改造。

此次改造不仅排除了外立面脱落的安全隐患，还完成了大堂、电梯等核心设施升级，已完成更新楼层的出租率显著高于未改造楼层，为破解产权分散楼宇的更新治理难题提供了思路。

而在存量空间盘活与业态创新方面，上海永泰房地产有限公司推动永新广场的“文旅+住宿” 转型也成为典型楼宇更新案例。

同样在环人民广场商务楼宇高质量发展主题沙龙上，项目负责人介绍，面对项目内8000余方闲置商业空间，企业摒弃传统商场、纯办公等模式，探索转型酒店业态。在黄浦区及南京东路街道的高效服务下，该项目仅用25天就完成从申请到施工许可的全流程审批。

最终，酒店开业后旺季入住率达100%，带动楼宇整体出租率从60%提升至96%，实现了存量空间的高效利用与价值提升。

区域内更多楼宇也在结合自身定位推进更新，适配市场最新需求。如都市总部大楼针对20余年楼龄现状，调整经营架构，将整层出租模式改为可分割小单元租赁，适配当下市场需求；NX258项目打造24小时差异化社交空间，通过线上线下联动与跨界业态融合，三个月内招租率达83.5%，成为区域夜经济新标杆。

楼宇更新涉及产权协调、资金投入、业态调整等多重挑战，单靠一方难以推进。这期间，政企协同、双向发力，成为破局楼宇更新的关键所在。

近年来，面对辖区楼宇楼龄偏老、业态相对单一、空置率上升等发展难题，南京东路街道主动作为、靠前服务，在区相关职能部门的大力支持下，以“主动更新”实现破局突围，以“功能复合、品质提升”为更新导向，推动老旧楼宇焕发全新活力。

去年，街道在重点楼宇还设立“投资促进工作室”，实现“企业诉求不出楼、服务响应不过夜”。而针对企业反映的审批痛点，首创了“多部门联席会商+年度打包审批”机制，将“人广绿洲”外摆等需求从“一事一议”简化为“一年一备”，大幅压缩审批时间，努力做到“一次告知、一窗受理、一网办理”，企业满意度持续提升。

楼宇是城市经济的核心载体，更是商圈繁荣的活力引擎。业内认为，从仙乐斯广场的历史传承与现代焕新，到港泰广场的多业主协同改造，黄浦区的一系列实践不仅让老旧楼宇重焕生机，更为上海乃至全国中心城区的楼宇经济发展提供了可复制、可推广的宝贵经验，让存量空间持续释放新动能。