长春2016-2025年土地供求分析及2026年市场趋势预测

长春作为中国东北地区的重要省会城市，其房地产市场在过去十年经历了深刻而复杂的结构性变化。土地市场作为房地产开发的源头和主要要素，不仅直接决定了住房供给的规模与结构，也深刻影响着市场价格走势、企业投资行为以及城市空间发展格局。自2016年以来，伴随全国城镇化进程放缓、人口结构变动、宏观经济周期调整以及“房住不炒”政策基调的确立，长春土地市场呈现出由活跃扩张向深度调整再逐步企稳的演变轨迹。

本文基于克而瑞提供的权威年度与月度土地数据，结合相关政策内容，系统梳理2016至2025年长春土地市场的供应、需求及供需平衡状况，并在此基础上，对2026年土地市场的发展趋势进行科学预测。报告将严格遵循数据优先级规则，以克而瑞数据为主要依据，确保所有分析结论均建立在客观、一致的数据基础之上，从而为政府决策、企业投资及市场研究提供可靠参考。

page
1

2016-2025年

长春土地市场供求分析

1.1

土地供应情况

Changchun land market

据克而瑞数据分析，2016年至2025年，长春土地供应总量经历了显著的波动，整体呈现出“先升后降、低位企稳”的阶段性特征。这一变化轨迹与全国房地产调控政策的深化及地方财政对土地依赖度的调整高度同步。

1.2

土地供应总量

Changchun land market

从年度数据看，2016年至2020年是长春土地供应的上升期。2016年，全市供应总建面达1773.6万平方米；2017年小幅增长至1969.9万平方米；2018年略有回落至1892.8万平方米；而2019年则出现大幅跃升，供应总建面达到2831.5万平方米，同比增长49.59%。这一轮供应高点出现在2020年，当年供应总建面高达5083.7万平方米，同比激增79.54%，反映出在房地产市场尚处上行周期尾声时，地方政府通过加大土地供应以获取财政收入的策略。

然而，自2021年起，随着全国房地产市场进入深度调整期，长春土地供应量开始急剧收缩。2021年，供应总建面回落至3990.4万平方米，同比下降21.50%。此后，供应量持续走低，2022年更是断崖式下滑至922.4万平方米，同比降幅高达76.88%。尽管2023年供应量有所反弹，达到1263.0万平方米，但2024年再度回落至869.0万平方米，创下了近十年除2022年外的次低水平。

值得注意的是，2025年土地供应出现显著回升，供应总建面达到1245.0万平方米，同比增长43.27%，这表明在政策托底和市场预期改善的背景下，地方政府开始有节奏地释放优质地块，以稳定市场信心。

1.3

土地供应结构

Changchun land market

在供应结构方面，住宅用地始终占据主导地位，但其内部构成和区域分布随市场周期动态调整。2016-2019年，在市场需求旺盛的背景下，供应以满足刚需的普通住宅用地为主，大量地块位于城市外围新区，旨在快速扩大城市框架和住房供给。进入2020年后，虽然供应总量达到高点，但商业用地的占比也有所提升，尤其是在核心商圈周边，反映了当时对商业地产的乐观预期。

2021年之后，随着市场转向，土地供应结构发生深刻变化。一方面，供应总量锐减，另一方面，政府更加注重优化供应结构，倾向于推出区位优越、配套成熟的优质住宅地块，以吸引实力房企参与，降低流拍风险。同时，为了响应国家关于“城市更新”和“存量提质”的号召，旧城改造、保障性住房等政策性用地的供应比例有所增加。2025年12月29日的集中土拍便是这一趋势的集中体现，当日出让的25宗地块中，既有位于北湖、净月等新兴板块的住宅用地，也有位于朝阳、宽城等成熟区域的城市更新项目，总建面约239万㎡，总价约69亿元，显示出政府在供应端精准施策、引导市场健康发展的意图。

1.4

土地需求情况

Changchun land market

与供应端的波动相呼应，长春土地市场需求在2016-2025年间同样经历了从高涨到低迷再到局部回暖的完整周期。需求的变化不仅体现在总量上，更深刻地反映在房企拿地策略、竞争热度和价格预期上。

1.5

土地需求总量

Changchun land market

根据克而瑞数据，2016-2020年是长春土地市场需求的黄金时期。2016年，成交总建面为1761.3万平方米；2017年虽有小幅回落，但仍维持在1582.4万平方米的高位；2018年继续稳定在1549.3万平方米；2019年，随着市场情绪高涨，成交总建面跃升至2037.7万平方米，同比增长31.52%；2020年，需求达到历史高点，成交总建面高达4341.4万平方米，同比激增113.05%，溢价率也维持在4.78%的相对高位。

然而，自2021年起，需求端开始急剧萎缩。2021年，成交总建面骤降至2714.0万平方米，同比下降37.49%。2022年，市场陷入冰点，全年成交总建面仅为811.2万平方米，同比再降70.11%，溢价率更是跌至0.54%，几乎全部为底价成交。2023年，需求出现初步修复迹象，成交总建面回升至972.1万平方米，同比增长19.83%。2024年，市场再次承压，成交总建面回落至654.2万平方米，同比下降32.71%。

进入2025年，受益于一系列强力政策支持，土地需求显著回暖，全年成交总建面达到956.9万平方米，同比大幅增长46.26%，成交总价更是同比增长66.68%，显示出市场信心的实质性恢复。

1.6

土地需求结构

Changchun land market

需求结构的分化是这一时期较为突出的特征。在2016-2020年的普涨行情中，房企拿地范围广泛，对各区域地块均有较高热情。但自2021年市场下行以来，房企投资策略变得更为谨慎和聚焦，形成了“强者更强、优者更优”的马太效应。

中心区域的土地需求始终保持强劲。位于南关、朝阳、高新等成熟板块，或北湖、净月等规划能见度高的新兴核心区域的优质地块，即便在市场低谷期，依然能吸引头部房企竞相争夺。例如，2025年12月出让的高新区地块，楼板价高达3920元/㎡，反映出市场对产业和人口导入能力强的区域的高度认可。

相反，非中心区域的土地需求则持续疲软。位于城市远郊或缺乏明确产业和人口支撑的板块，土地流拍、撤牌现象频发，即使成交也多为底价。这种分化格局在2022-2024年间尤为明显，导致了土地市场的“冰火两重天”。

1.7

土地供需平衡分析

Changchun land market

综合供应与需求数据，长春土地市场的供需关系在2016-2025年间清晰地划分为三个阶段。

第一阶段

2016-2019

供需基本平衡，市场活跃。 这一时期，供应与需求同步增长，市场处于健康扩张状态。虽然2018年供应略大于需求，但整体供求比保持在合理区间，市场热度较高，溢价率维持在两位数水平（2016年11.47%，2017年25.26%，2018年21.00%），反映出开发商对未来市场的乐观预期。

第二阶段

2020-2023

供过于求，库存压力加大。 2020年，在疫情初期宽松政策刺激下，供应和需求双双冲高，为后续库存积压埋下伏笔。进入2021年后，需求端率先掉头向下，而供应端调整相对滞后，导致市场迅速转为明显的供过于求。2022年，尽管供应量已大幅缩减，但需求萎缩更为剧烈，供求失衡达到顶峰，新房库存面积攀升至1542.8万平方米（2022年3月），去化周期（12个月口径）拉长至32.5个月，市场面临巨大的去库存压力。

第三阶段

2024-2025

供给减少，需求结构性回暖，市场逐步趋于平稳。 面对严峻的库存压力，长春市政府自2024年起显著收紧土地供应闸门，全年供应总建面降至869.0万平方米的历史低位。与此同时，中央和地方密集出台“降首付、降利率、取消限制性措施”等强力救市政策，有效提振了市场信心。2025年，虽然供应量有所增加，但需求端的修复更为显著，供求关系得到明显改善。新房库存面积从2024年初的1062.9万平方米持续下降至2025年末的784.7万平方米，去化周期（12个月口径）也从34.7个月缩短至34.2个月，并在2026年初进一步降至31.6个月，市场正朝着新的平衡点稳步迈进。

page
2

2026年

长春土地市场趋势预测

展望2026年，长春土地市场将在“去库存、稳市场、促发展”的主线下运行。政策环境、市场供需和价格走势都将围绕这一主要目标展开。

2.1

政策导向对土地市场的影响

Changchun land market

2026年，房地产政策定调发生根本性转变。正如《求是》杂志所强调的，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，这预示着未来将有更多、更有力的政策组合拳出台。这些政策将从供给侧和需求侧双向发力，深刻影响土地市场。

2.2

政府调控政策

Changchun land market

控制土地增量，盘活存量资源，将是2026年土地供应的主要策略。政府将延续2024-2025年的审慎态度，严格控制新增商品住宅用地的供应规模和节奏，避免重蹈供过于求的覆辙。同时，政策重心将向盘活存量倾斜。如长春法院系统正通过“执破衔接”模式，加速出清“僵尸企业”，释放其沉淀的低效工业和商业用地。这些被盘活的优质存量土地，将成为2026年土地市场的重要补充，有助于优化土地资源配置，支持城市更新和产业升级。

优化土地用途，引导高品质发展。未来的土地供应将更加注重与城市发展战略相匹配。一方面，会增加对绿色建筑、智慧社区、适老化住宅等高品质项目的用地支持；另一方面，将结合长春的产业特色，如汽车制造、商业航天等，倾斜供应相关产业用地，支持实体经济和民营经济的发展。

2.3

财税与金融政策

Changchun land market

财税政策方面，2025年已启动的住房增值税政策调整有望在2026年进一步优化，以切实减轻开发商和购房者的交易成本。更重要的是，金融支持将成为关键。例如，长春金融法庭正着力保护融资租赁、保理等新型融资模式，这将为房企，特别是参与城市更新和产业地产的中小企业，提供更为多元化的融资渠道，有效缓解其拿地资金压力，从而激活土地市场需求。

2.4

土地供应趋势

Changchun land market

2026年，长春土地供应量预计将保持低位运行，但结构将更加优化。供应将主要集中在两个方向：一是中心区域的优质地块，这类地块具有强大的去化保障，能够有效提振市场信心；二是城市更新和旧城改造项目，这类项目符合国家“存量提质”的大方向，既能改善城市面貌，又能创造新的住房需求。

克而瑞月度数据显示，2026年1月，长春土地市场成交规模处于典型的季节性低位，成交建面仅为60.5万平方米，成交金额8.7亿元。这符合历年年初市场的淡季规律。但随着农历新年过后，各地供地计划陆续落地，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升。

2.5

土地需求趋势

Changchun land market

需求端将继续呈现高度分化的格局。中心区域的需求将保持稳定甚至增强。在人口持续向中心城市、中心区域集聚的大背景下，叠加改善性需求成为市场主力的趋势，位于优质地段、具备高品质产品力的地块，将持续受到品牌房企的青睐。

非中心区域的需求则可能继续低迷。受制于东北地区整体的人口外流趋势和部分区域产业支撑不足的现实，非中心板块的土地市场短期内难以看到实质性好转。房企对此类区域的投资将更为谨慎，除非有强有力的政策托底或独特的产业导入逻辑。

2.6

土地价格走势预测

Changchun land market

土地价格的走势将与供需格局和区域分化紧密联动。

中心区域价格有望企稳甚至小幅上涨。由于土地资源的稀缺性和市场需求的刚性支撑，核心板块的土地价格已具备坚实的底部。在2025年市场回暖的基础上，若2026年政策效果持续显现，核心区域的楼面地价有望保持稳定，并在优质地块的带动下出现温和上涨。

非中心区域价格或将继续承压下行。在供大于求、需求疲软的基本面下，非中心区域的土地价格缺乏支撑。为了促进成交、加快去库存，地方政府可能会通过降低起拍价等方式来吸引买家，导致实际成交楼面价继续下探。

历史数据显示，长春土地的楼板价在2020年达到1924元/㎡的阶段性高点后，于2021年因市场过热短暂冲高至2229元/㎡，随后在2022年市场冰点时大幅跌至869元/㎡。2023-2025年，随着市场修复，楼板价稳步回升至2007元/㎡、2095元/㎡和2382元/㎡。2026年，这一修复进程有望在结构性分化的背景下延续。

page
3

2026年长春房地产

市场发展前景

土地市场是房地产市场的先行指标，其趋势预示着未来住房市场的走向。

3.1

住宅市场

Changchun land market

2026年，长春住宅市场将围绕“好房子”这一主题展开。高品质住宅需求将持续增长。消费者对居住品质的要求已从“有没有”全面转向“好不好”，绿色、健康、智能、适老等将成为产品标配。这将倒逼开发商从粗放式开发转向精细化、产品力驱动的模式。

刚需市场有望在政策支持下温和复苏。尽管东北人口结构面临挑战，但在强有力的降成本、提信心政策组合下，本地的首置和首改需求有望被有效激活，为市场提供稳定的底部支撑。

3.2

商业市场

Changchun land market

商业地产的表现将与区域经济活力高度绑定。重点商圈的商业地产项目将表现良好。依托消费升级和城市功能完善，位于城市中心的购物中心、写字楼等资产仍具吸引力。非中心区域的商业地产则面临严峻挑战。缺乏足够的人口和消费能力支撑，此类项目的空置率和经营压力将持续存在，投资需格外谨慎。

3.3

投资机会

Changchun land market

对于市场参与者而言，2026年的投资机会主要存在于两个方面。一是城市更新项目。旧城改造、老旧小区改造不仅是政府工作的重点，也为开发商提供了获取中心城区土地、打造典型项目的机会。二是存量资产盘活。通过收购、改造、运营等方式，提升低效存量土地和房产的价值，将成为一条重要的价值实现路径。

page
4

2026总基调

“去库存、稳市场、促发展”

综上所述，2016-2025年，长春土地市场经历了一个完整的周期轮回，从供需两旺的扩张期，到供过于求的深度调整期，再到当前供需关系逐步改善的企稳期。这一历程深刻反映了宏观经济、政策导向与市场规律的共同作用。

展望2026年，长春土地市场将以“去库存、稳市场、促发展”为总基调。在强力且持续的政策支持下，土地供应将保持审慎并优化结构，需求端将呈现中心区域稳健、非中心区域疲软的分化格局。土地价格也将随之分化，中心区域价格企稳，非中心区域继续承压。未来，长春房地产市场的发展将更加注重品质提升、存量优化和可持续发展，这不仅是市场自身演进的必然结果，也是服务城市经济高质量发展的内在要求。

上述研究成果有由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问数、AI问智、AI报告和数据分析功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞长春分析师严悦铭撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

2.生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。

3.运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责

~ 期待您的持续关注 ~