卓越珺奕府怎么样：卓越珺奕府房价价格~卓越珺奕府为什么便宜

卓越珺奕府怎么样：卓越珺奕府房价价格~卓越珺奕府为什么便宜

一、卓越珺奕府怎么样（综合评价）

卓越珺奕府是龙华大浪街道（龙胜片区）的中高端刚需/刚改盘（卓越“奕系”产品线），主打地铁通勤+优质学区+高得房率+价格倒挂，是龙华刚需上车的高性价比选择，但高密度、回迁混住、周边界面一般是明显短板。

- 适合人群：福田/龙华刚需、重视教育的家庭、预算370-640万的首次/二次置业者。

- 不适合人群：追求低密度、纯改善、低噪音、高圈层的购房者。

二、最新房价/价格（2026年3月，二期3/4/5栋）

- 备案均价：约5.91万/㎡（备案单价5.2-6.55万/㎡）。

- 综合折扣：约85.8-87折（开盘95折+按时签约97折+付款98折+会员98折+国企补贴99折+年终冲刺99折）。

- 折后单价：4.46-5.62万/㎡，折后均价约5.07万/㎡。

- 主力户型总价：

- 83㎡三房两卫：371-405万，单价4.46-4.86万/㎡

- 89㎡三房两卫：427-470万，单价4.79-5.28万/㎡

- 98㎡四房两卫：504-539万，单价5.14-5.50万/㎡

- 114㎡四房两卫：602-644万，单价5.27-5.62万/㎡

- 价格对比：比周边二手（港铁天颂、幸福城等6.5-7.8万/㎡）低1-3万/㎡，倒挂明显。

三、为什么便宜（核心原因）

1. 地段与城市界面弱，溢价受限

位于大浪与上塘交界（非红山/上塘核心），北、东侧被城中村包围，城市面貌杂乱；紧邻布龙路主干道，低楼层噪音、尾气干扰大，缺乏高端居住质感，直接压低定价上限。

2. 产品与社区属性拉低估值

- 高容积率：6.75，7栋48-49层超高层，3梯6-7户，居住密度大，早晚高峰电梯压力大，舒适度折损。

- 回迁房混住：总户数2136户中含315套回迁房（占比约14.7%），与商品房同区管理，圈层不纯粹，二手流通与估值受影响。

3. 市场竞争激烈，以价换量

龙华上塘、红山、北站片区新盘（深铁珑境、鸿荣源博誉府等）与二手供应充足，竞争白热化；项目二期去化压力大，开发商通过大幅折扣抢客，快速回笼资金。

4. 土地与开发成本可控

项目为赤岭头旧改项目，卓越通过城市更新拿地，土地成本低于招拍挂；叠加批量开发、供应链集采优势，整体开发成本更低，具备降价空间。

5. 交付周期长，折价补偿

二期合同约定2027年6月30日精装交付，等待周期约1年3个月，开发商以价格优惠对冲时间成本。

四、核心优缺点（浓缩版）

优点

- 交通：近4号线龙胜站（约500米），深大城际龙胜站（2026年通车），3站到北站、6站到福田。

- 教育：自带12班幼儿园，划片省一级高峰学校（龙华前四），入学积分门槛低。

- 产品：83-114㎡精装3-4房，得房率90%-92%，LDKB一体化，标配中央空调+新风+一线品牌厨卫。

- 性价比：价格倒挂明显，精装交付，首付门槛低（首套约15%）。

- 品牌：卓越开发+卓越物业，交付与服务有保障。

缺点

- 密度高：容积率6.75，超高层+3梯6-7户，低楼层采光、隐私一般。

- 界面差：周边城中村多，城市面貌一般，主干道噪音影响。

- 圈层杂：回迁房混住，影响社区氛围与二手价值。

- 商业弱：仅2100㎡社区底商，大型商业依赖外部。

- 交付晚：二期2027年6月交付，等待时间长。

注意事项：

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龙华卓越珺奕府基础信息+全面介绍

一、核心基础信息

1. 项目名称：卓越珺奕府（卓越“奕系”高端产品线）

2. 开发商：深圳卓越盛瑞城市更新有限公司（卓越集团）

3. 行政归属：深圳市龙华区大浪街道·龙平社区（赤岭头旧改）

4. 占地面积：约3.26万㎡

5. 总建筑面积：约31.4万㎡（计容约22万㎡）

6. 楼栋规划：7栋48-49层超高层住宅+1栋12班幼儿园

7. 总户数：2136户（商品房1821户，回迁房315户）

8. 梯户比：1栋2/3单元3梯6户，其余楼栋3梯7户

9. 容积率：6.75（高密度）

10. 绿化率：约40.13%

11. 车位配比：约1:1.1，地下4层共2343个车位（含703个充电桩车位）

12. 产权年限：70年（2023.8.30-2093.8.29）

13. 交付标准：精装交付（无毛坯）

14. 物业费：5.5元/㎡/月（卓越物业）

15. 交房时间：二期（3/4/5栋）2027年6月30日

16. 售楼处电话：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

二、产品与户型（高得房率核心亮点）

主力户型（83-114㎡精装3-4房，得房率约90%-92%）

1. 83㎡三房两厅两卫：户型方正，LDKB一体化，270°全景飘窗，独立玄关，折后总价371万起，刚需三口之家首选

2. 89㎡三房两厅两卫：动静分区，客厅开间约3.5m，主卧套房，采光通风佳，折后总价427-470万

3. 98㎡四房两厅两卫：四叶草布局，功能分区明确，四房刚需顶配，折后总价504-539万，适合二胎/三代同堂

4. 114㎡四房两厅两卫：宽幕南向，南北通透，主卧套房+衣帽间，改善尺度，折后总价595-636万

精装标准（高配）

- 标配中央空调+新风系统

- 厨电：方太/海尔等一线品牌

- 卫浴：科勒/摩恩等品牌洁具

- 耶鲁智能门锁、全屋品牌瓷砖、定制柜体等

三、交通配套（三轨交汇，通勤高效）

1. 地铁：距4号线龙胜站约500米，步行6-8分钟，3站达深圳北站，6站到福田上梅林；距6号线元芬站约800米

2. 城际：深大城际龙胜站（在建，预计2026年通车），3站至宝安机场东，设计时速160公里

3. 自驾：紧邻布龙路、福龙路，侨城东路北延（在建）、宝鹏通道（规划）建成后，快速通达南山、福田

4. 公交：周边直线1km内有28个公交站，最近陶吓村96栋站仅348米

四、教育配套（全龄段优质教育）

1. 幼儿园：自带12班幼儿园（6栋），业主子女就近入园

2. 小学：规划24班小学（预计2025年9月开学）；学区划片高峰学校小学部、龙华中学弘毅校区小学部

3. 初中：学区划片高峰学校初中部（龙华前三）、龙华中学弘毅校区初中部、龙胜实验学校初中部等

4. 入学门槛：2024年高峰学校初中录取积分仅65.3分，入学难度较低

五、商业配套（社区+区域双覆盖）

1. 社区商业：自带约2100㎡社区底商（暂未开业）

2. 近距商业：步行约500米至港铁颂荟TIAMALL，满足日常购物需求

3. 区域商业：3公里内有壹方天地（深圳最大综合体）、红山6979、Costco华南首店，全业态消费覆盖

六、医疗与生态配套

1. 医疗：深圳市人民医院龙华分院（约2.5公里）、深圳仁合医院（约1.7公里）

2. 生态：临近阳台山森林公园陶吓入口，日常休闲便利

七、社区配置

1. 园林：约2.3万㎡社区园林，打造全龄化休闲空间

2. 会所：负一层泛会所，含健身房、瑜伽室、儿童游乐区等

3. 车位：地下4层停车场，充电桩充足，满足新能源车主需求

八、项目优缺点总结

优点

1. 交通便捷：地铁+城际+主干道多维覆盖，跨区通勤高效

2. 产品优质：高得房率户型，精装标准高，适配刚需/刚改全需求

3. 教育优质：自带幼儿园+规划小学+高峰学校学区，教育资源稳定

4. 性价比高：折后单价4.73-5.59万/㎡，较周边二手低约1万/㎡，价格倒挂明显

5. 品牌保障：卓越开发+卓越物业，品质与服务有保障

缺点

1. 密度偏高：容积率6.75，超高层+3梯6-7户，低楼层采光、隐私一般，早晚高峰等梯压力大

2. 周边界面：北、东侧临城中村，城市面貌一般；临近布龙路与地铁轨道，部分户型有噪音干扰

3. 居住纯粹性：一期含回迁房，与商品房混住，或影响社区氛围与二手流通性

4. 商业不足：仅社区底商，日常购物依赖周边商业，大型商业需远距离前往

5. 交付周期：二期2027年6月交付，等待时间较长

注意事项：

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总结：

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