收缴率持续下滑，部分已跌破50%……物业费越来越难收了！

在小柴的好友圈中，不少在上海买了房子的朋友，几乎每天都有鬼哭狼嚎的声音。

去年的时候，他们时不时地在群里感慨，小区的房价又跌了！而今年开始，“跌了”这两个字没有了，取而代之的是“亏了”！

在社交媒体上，刷卖房的视频，业主都是被亏到表情狰狞，千万的房产亏百万、百万级的房产亏几十万成了常态，他们说：这些钱，我得花多少年才能挣回来。也有人说，亏掉的钱，这辈子没希望赚回来了。

事实上，这些业主端的现象，只是如今房地产行业的一个缩影，地产相关的行业，这些年可能没有一个比业主过的舒坦的。

比如今天的一个热搜话题，物业费越来越难收……

这条热搜话题的背景是，多家机构最近发布了物业公司物业费平均收缴率。

比如，克而瑞物管研究中心数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

而通过对比发现，500强物业2021年的收缴率高达89%，也就是说五年时间，500强物业公司的收缴率，下降了18%。而上市物业企业从2021年的92%，下滑到了78%。

而这还是头部公司，一些中小公司，事实上已经到了生死存亡的关键节点。

因为大家都知道，物业行业是一个对现金流依赖度极高的行业，当收缴率跌破50%，物业公司的账就算不过来了，甚至要持续运营，就要贴钱干活。

然而，贴钱基本上是不可能的，那么只有一个结果就是陷入收缴难与管理拉垮的恶性循环。

事实上，也的确如此，在收缴率下跌的同时，行业住宅物业服务满意度也是持续下滑，克而瑞物管调研数据显示，2025 年，全国住宅物业服务满意度为 69.1 分，创下新低。

此外，中物智库数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，较上年同期减少1.4分。安保、保洁、绿化、维修等基础服务的投诉率显著上升。

还有数据显示，物业纠纷案件持续攀升，2025年前10个月全国受理18.6万件，同比增长12.3%，部分地区增幅高达69.11%，另有非官方统计称，2025 年全国登记物业纠纷案件突破 100 万件。

而要知道，物业管理行业曾经在房地产市场，一直都是让人羡慕的“现金奶牛”，如今也陷入了资金困局，这背后到底是什么原因？

首先是人力成本的增长，这些年，不管是保洁还是保安，人力成本正在攀升，物业公司为了降低成本，自然在服务方面开始缩水，在投诉案例中，垃圾堆积、电梯故障超半月未修、安保形同虚设等问题成为重灾区。

除此之外，房地产最火热时期扎堆出现的商品房，随着时间的推移，维护成本越来越高，有数据显示，老旧小区维护成本占比达70%-100%，但物业费受政策限价或业主抵制难上调。

当然，更重要地还在物业本身，要知道，房地产这么多年，物业公司一直以来都是比较强势的存在，最典型的就是收支不透明透支了业主信任。

比如电梯广告、车位租金等公共收益长期未公示，业主质疑隐形创收成为常态。此外，还有责任边界模糊等，也是业主抵制物业的关键因素。

自然，在这些因素之外，我们还需要听听网友们的说法，“物业费越来越难收”相关话题冲上热搜后，引发网友激烈的讨论。

“收费的时候就出现了，解决问题的时候消失”“业费年年涨，养了一大堆闲人，还想尽办法谋取物业维修基金，建议取消物业费”

“收费2.7元/㎡的小区，物业管辖的冰山一角，还挂着头部民企的名头，这个物业费还值不值得交？”

“收费时我们是业主，维修时我们成孙子，物业费越收越难，不是业主不想交，是服务真的跟不上”

“还不是前几年房子涨价,新小区物业费全体翻倍涨,现在房子降价了,物业费价格倒是稳得很,和老小区相比,服务质量并没有提升,凭什么多收那翻倍的钱呢”“就知道收钱，活一点不想干，把业主当冤大头，想给你交物业费才怪”

事实上，看了这么多吐槽，总结下来原因很简单，站在业主的角度来看，并不是不愿意交钱，而是物业的服务跟不上。

那么这种现状该如何破局？有网友表示：物业费困局是“服务差→拒缴→服务更差”死循环的集中爆发。唯有以透明换信任、以协商代对抗，才能实现房产保值与生活舒心的双赢。

正如网友所言：“物业先把服务做细、账目晒透；业主别用欠费硬刚，理性沟通——信任回来了，物业费自然好收。

事实上，为了破局这个死循环，物业行业也开始新的一轮改革，比如有城市将物业费存入共管账户，支出由业主投票决定，缴费率从40%飙升至95%；

再比如还有物业公司拆分508项服务清单，如基础保洁+可选代收垃圾，业主按需定价，增加收费、服务透明度，来提升满意度。

正如有网友说的，唯有以公开换信任、以协商代对抗，方能终结这场“双输困局”。

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作者 | 小柴叁号

编辑｜谭松