北海合浦，房价从2015年2650涨至5120，如今价格从高点跌掉25％

北海合浦十几年房价走了一整轮过山车，就像廉州湾的潮水有起有落，藏着北海市北部县域最真实的楼市冷暖，也装着每一户住在这里的人的日常感受。

2015年的北海合浦，是北海市实打实的价格洼地，房价长期稳在低位，全年二手房均价维持在2650元/㎡上下，每个月波动也就几百元。

在本地人心里，这里是北海城市北拓的县域核心，小区以早期步梯房、少量电梯刚需房为主，生活配套集中在廉州大道、还珠大道一带，廉州广场周边、还珠小区等片区已经成型，但整体发展还处在平稳阶段。

那时候合浦的生活配套不算完善，片区里多是小区楼下的便民小商铺，日常买菜要去海角市场、中心市场，公交线路覆盖密集，但往返北海市区上班，路上要花50分钟左右，跨区出行不算方便。

北海市区务工人员、本地原住民、从乡镇来县城定居的人群，是这里最主要的住户，生活氛围简单实在，满是岭南县域的烟火气。

2015年在合浦买房的，全是实打实的刚需，预算有限的新婚小夫妻、就近上班的职工、想给孩子安排县城就学的家庭，没人抱着炒房赚钱的心思买房，所有需求都是为了自己住。

这一年合浦楼市回暖速度很慢，中介门店数量稀少，一家店也就两三个员工，房子从挂牌到成交普遍要两三个月，买卖双方砍价空间很大，真心买房的能谈下一两万的优惠，不少业主还会把旧家具家电一并赠送。

2016年合浦房价开始慢慢往上走，12月二手房均价涨到3180元/㎡，比上一年年末多了530元/㎡，涨幅不算激进，但上涨的趋势已经很明显。

同年北海楼市整体回暖，本地买房的人也多了起来，不少之前观望的刚需纷纷出手。靠着房价偏低、紧邻北海市区的优势，合浦成了北海市刚需买房的重要选择。

片区配套也跟着好了一点，廉州大道沿线的商铺越来越热闹，猪脚粉店、生鲜超市、便利店越开越多，生活方便了不少，烟火气也更浓了。

中介店里来看房的人慢慢变多，房子成交周期缩短到一个多月，户型好、靠近商圈的房子，挂牌一两周就能卖掉，看房的人数比往年多了一大截。

2017年合浦房价涨得明显快了，12月均价达到4050元/㎡，同比涨了27.4%，一平米涨了870元，这个涨幅在当年北海市各个板块里都排在前列。

这一年北海整个楼市都热了起来，合浦和海城区房价同步往上走，作为北海市宜居县域板块，再加上廉州湾大道规划推进和动车站扩建，吸引了不少本地刚需、县城周边乡镇的购房者，还有少量想买房增值的人。

片区里第一次出现了专门买房投资的群体，看中合浦的县域发展潜力和交通优势，有人一次性买两三套小户型等着涨价。中介店里人气暴涨，不少北海市区的购房者，专门过来打听合浦的居住与发展情况。

市场一度出现好几组人抢一套房的情况，卖家底气越来越足，砍价的空间越来越小，购房者稍微犹豫一下，看中的房子就被别人定下了。

2018至2021年上半年，是合浦房价连续上涨的黄金阶段，每年都稳涨、从没跌过，片区发展也跟着加快，生活配套一步步落地完善。

2018年12月均价4380元/㎡，2019年12月4690元/㎡，2020年12月4950元/㎡，涨幅稳定，市场热度一直很高。

2020年北海房价稳步上行，合浦也直接受益。片区教育配套逐步优化，商业配套慢慢完善，合浦从单一的刚需居住区，慢慢变成了配套齐全的县域宜居板块。就算年初交易短暂受影响，下半年市场也很快恢复，房价依旧逆势上涨。

2021年9月，合浦房价站上了十几年的最高点，均价达到5120元/㎡。一套70㎡的两居室，总价从2015年的18.55万涨到35.84万，六年时间总价多了17.29万。

早年买房的业主账面收益很可观，那时候中介店里投资的和自住的刚需各占一半，房子成交最快只要几天，热门小区的房源刚挂牌就被抢走，近商圈、近动车站的房子更是供不应求。

卖家临时加价、超出挂牌价成交成了常事，完全没有砍价的余地，购房者看中房子必须立刻下手，慢一步就会错过，楼市热度到了顶峰。

房价涨到顶之后，合浦楼市开始持续下跌，这一跌就是好几年。2021年12月均价回落至4850元/㎡，2022年12月进一步跌到4230元/㎡，比最高点跌了17.4%，调整幅度很明显。

房价回落受多重市场因素影响，全国楼市热度褪去，买房投资的人加速离场，二手房挂牌量大幅增加，市场彻底变成了买方说了算。

合浦新房供应量不小，次新房和老小区的价格差距越来越大，老旧步梯房因为房龄偏大，价格很难撑住；片区里刚需的购买力支撑有限，房价失去了继续上涨的动力。

2023年合浦房价继续往下走，12月均价3912元/㎡，虽然上半年有过短暂的小幅波动，下半年还是回到了下跌的趋势里。

这一年投资的人集中卖房，二手房挂牌量猛增，大量房子挂牌半年都没人问，卖家只能主动降价，部分房源比最高点降了20多万，才等到有意向的买家。

热门户型一个月也卖不了几套，中介门店重新冷清下来，和2021年的火爆形成强烈对比，看房的人少、真正成交的更少，市场陷入低迷。

2024年市场购房环境逐步宽松，买房的门槛有所降低，但合浦房价并没有反弹，依旧缓慢下跌，12月均价3780元/㎡，跌幅3.4%，下跌的节奏慢慢变缓。

这时候买房的人群彻底回归纯自住刚需，投资的人几乎没了，买家砍价的空间又回来了，真心买房的能比挂牌价砍下五六万的优惠。

中介店里的客流还算稳定，但所有客户都是为了自己住，没人再聊买房增值的事，看房只关注户型、配套、交通、上学，只看房子适不适合日常居住和上班通勤。

2025年合浦房价下跌幅度大幅收窄，12月均价3850元/㎡；2026年1月均价3860元/㎡，2026年3月均价3860元/㎡，和上一年基本持平，环比保持稳定，房价正式稳住了。

从2015年到2026年3月，十一年间每平米涨了1210元，十年总涨幅约45.7%。

如今的合浦，生活配套已经完全成熟。廉州湾大道、廉州大道、还珠大道等主干道纵横交错，兰海高速穿境而过，合浦动车站每日经停60余趟动车，从合浦去北海市区上班的时间，比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里廉州广场、还珠广场、文昌塔公园等休闲场所很多，合浦县人民医院、妇幼保健院等医疗配套全都有，楼下就是社区商铺、农贸市场、万达广场和百佳汇超市，衣食住行一站式解决，孩子上学、老人看病不用跑远，生活便利度拉满。

当前合浦不同小区房价差距很大，次新房和老小区价格相差明显：次新房均价4850元/㎡，老旧步梯房只有2980元/㎡左右。

户型差异也很突出，学区房和小三房价格更抗跌，改善户型均价超4500元/㎡，刚需两居室均价约3860元/㎡，刚需需求成了支撑房价的主要力量。

从北海整个楼市来看，合浦依旧是北海市北部适合刚需居住的县域板块，2026年3月北海均价5235元/㎡左右，合浦县均价3860元/㎡左右，合浦房价符合区域实际水平，有着县域配套成熟、交通便利、行情实在的特点。

如今在合浦买房的，还是以刚需和本地改善为主，在北海市区上班的年轻群体，看中这里通勤方便、总价低的优势。

为孩子上学选择优质房源的家庭，看重这里的教育资源（合浦一中、廉州中学等优质公办学校）；本地改善的人群，喜欢片区成熟的配套和县域生活环境。

中介门店虽然没有当年抢房的狂热，但客源稳定，房子成交周期大概一至三个月，房价透明公开，卖家不再乱报价，只要价格合理，成交就很顺畅。

房价回落稳住后，更多年轻人和乡镇居民能轻松买上房，不用掏空全家的积蓄，买房压力小了很多。

片区里小区环境整洁，绿化充足、楼间距宽敞，住着很舒服。虽然处在县域核心，但生活气息浓厚，街头随处可见遛弯的老人、玩耍的孩子，还有排队买特色合浦猪脚粉的上班族和居民。

对于合浦老住户来说，房价涨跌只是市场的周期变化，大家更在意小区环境、物业服务、出行方便程度，还有日常买菜、吃饭、看病这些基础生活需求。

早年买房自己住的业主，账面资产的浮动不影响实际居住；近几年买房的刚需族，避开了房价高点，月供压力可控，住得很安稳。

合浦十几年的变化，是从北海市北部价格洼地，变成成熟县域宜居板块的过程，配套、交通、居住环境一直在优化，房价走完了上涨、触顶、回落、企稳的完整周期。

片区一直以居住为核心，没有过度的炒作，教育、医疗、商业配套稳步落地，成了北海市北部适合长期自住的县域板块。

截至2026年3月，合浦房价横盘企稳，市场交易理性，配套成熟完善，靠真实的居住价值，支撑着区域楼市平稳发展。