“沪七条”落地首周：上海新房二手房齐火爆，长三角客群扎堆入市

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 李慎

“售楼处里人头攒动，咨询电话响个不停，客户决策速度肉眼可见地变快。”上海某房产中介向界面新闻记者表示。

2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称“沪七条”），从限购、公积金、房产税三大维度推出七项重磅举措，其中外环内社保年限由3年缩至1年的调整，切实满足了新上海人的置业需求，同时为改善型家庭拓宽了购房路径。

“沪七条”楼市新政落地首周，界面新闻走访上海多个楼盘、对话房企负责人、中介机构及行业专家后发现，市场已呈现多点开花的蓬勃态势：二手房成交单日峰值破千套，新房案场来访量翻倍增长，决策周期大幅缩短。

这期间，房企紧急调整推盘策略“以需定量”，长三角异地客群扎堆入市，从刚需“老破小”到千万级豪宅，各类购房需求全面激活，购房者从观望转向果断出手，为上海楼市“金三银四”行情注入强劲动力。

新政后华润·外滩瑞府售楼处。

二手房反弹，单日成交峰值破千

“沪七条”对二手房市场的提振效果立竿见影。

中指研究院上海数据总经理张文静告诉界面新闻，新政落地后的首周（2.25-3.3），上海二手房日均成交套数达到685套，政策出台后的首个周末更是迎来成交高峰，单日成交峰值飙升至1013套。

“剔除春节假期的干扰，这一数据不仅摆脱了假期低成交的低迷态势，更超越了新政前正常市场状态下677套的日均成交水平，印证了政策对购房需求的强效激活。”

“我们昨天一天的二手房成交量是整个2月份的40%。”上海某中介机构人士告诉界面新闻。

太平洋房屋相关人士向界面新闻透露，“沪七条”从购房资格、公积金支持到税费减免多维度发力，彻底打通了“卖旧买新”的置换链条。“社保年限缩短、五年居住证可购房等政策，让很多原本被限购的客户重新获得了置业机会，这也是二手房成交快速回暖的核心原因。”

上海链家研究院的监测数据同样印证了市场热度的飙升。该机构人士告诉界面新闻，新政公布当日，贝壳/链家APP日活跃用户量环比前一日上升36.8%，二手带看量环比激增122%，新房带看量也同步上涨106%。

“与1月工作日日均水平相比，新政后首两日的二手房线上咨询量上升81%，新房线上咨询量更是上升156%，随着节后返沪人群陆续增加，预计后续带看量将保持稳步上升态势，市场回暖趋势有望进一步巩固。”上海链家相关人士指出。

新房火爆，房企紧急加推抢滩窗口期

新房市场同样热度高涨，品牌房企多个项目首周交出亮眼成绩单，案场来访量的爆发式增长成为市场回暖的最直观注脚。

以央企保利发展为例，新政首周迎来“开门红”。保利·世博天悦来访量突破300组，成交金额高达2.5亿元；保利·都汇和煦来访量同步达到300组，成功成交10套；新江湾城全新项目保利·珺园更是凭借稀缺低密属性，到访量超200组，成为高端改善客群的关注焦点。

华润置地相关人士也向界面新闻透露，新政落地首个工作日，华润置地上海公司成交额突破3.2亿元。位于内环内的外滩瑞府来访量提升50%以上，成交额近2亿元；位于南大核心区域的望云项目，自2月26日以来，来访量已经突破200组，成交额迅速破亿元。

华润·外滩瑞府销售负责人李凌宵告诉界面新闻，此次限购放宽直接带动购房群体进一步扩容，政策发布后项目的线上咨询量显著提升，其中来自南通、盐城、苏州、义乌、宁波、温州等长三角城市的非户籍客户咨询占比较多，项目日均来访量也较新政前上涨约30%。

“新政以来，项目成交已经达到15套，来访量更是显著提升，工作日来访量较之前上涨约20%，周末来访量涨幅达到35%左右。”建发海宸相关人士向界面新闻表示。

新政首个周日，建发海宸售楼处。

建发海宸相关人士指出，政策落地当天中午，项目就紧急给销售做了说辞培训并启动拓客，当晚9点多和10点多就成功成交两套房源。“其中一套房源是一名大学教授定的，他本来就很喜欢我们项目，新政出来后发现社保成本降低了，加上政策带来的信心提振，就果断定了下来。”

值得一提的是，新政落地后，长三角异地购房需求迅速释放。

2月27日，新政落地第二天，多个社交平台便流传着“温州豪车团驶入上海新盘售楼处”的照片与视频，浙C牌照车辆扎堆豪宅售楼处的画面，让“温州炒房团重现沪上”的消息迅速发酵。

图片来源：社交媒体

中海上海相关人士告诉界面新闻，新政出台后，温州属地公司的同事反馈，有几位中海老业主性质的本地客户得知上海限购放宽后，自发组了8-10人的小团队，开着私家车专程来上海了解豪宅项目，“他们都是属地老板，想详细了解政策后带家人复访，算不上大规模炒房团，但确实是冲着新政红利来的。”

安澜上海相关人士也向界面新闻证实，近期售楼处来访量显著增长，“过年前差不多日均10组左右，现在每天至少20组，这还是安澜这种5000万级的高端项目。”

来访量的激增直接推动房企调整推盘策略，抢抓政策利好窗口。

建发海宸相关人士告诉界面新闻，项目计划在3月加推洋房及叠加产品，其中全新上市的六叠产品因面积更小、门槛更低，与新政利好高度契合，精准匹配刚需及改善型购房需求。

保利·珺园销售经理告诉界面新闻，项目原本计划首开3幢洋房，新政后客户量显著增长，公司果断决定将首开洋房增加至4幢。“这既是以需定量，也是对政策和市场的坚定看好，我们希望让首批客户都能选到心仪的房源。”

3月4日下午6时，金茂璞元售楼处。界面新闻记者拍摄

新政后的金茂璞元也保持了热销态势。项目营销负责人告诉界面新闻，新政落地后项目来访量和成交量均实现翻倍，新政后的首个周末就成交12套，远高于节前同期五六套的水平。

面对持续升温的市场，金茂璞元已启动紧急加推计划，预计3月完成补货。“现在库存已经有些紧张了，按照这个去化速度，月中可能就需要补货，我们得抓紧窗口期。”

各类客群集中入市，典型案例见证置业热潮

“沪七条”政策红利精准触达不同层级购房群体，刚需自住、改善升级、资产配置等多元需求同步激活，多维度置业案例为新政效能提供了有力佐证。

对于刚需客群而言，公积金贷款额度的加码成为置业的“及时雨”。太平洋房屋相关人士告诉界面新闻，首套公积金贷款最高提至240万元，多子女家庭叠加绿色建筑最高可至324万元，且结清后可再贷，切实降低了购房成本。“尤其是外环外的刚需客户，公积金贷款基本够用，月供压力明显减轻，这对他们的刺激非常直接。”

而对于千万级以上的豪宅改善客群，新政带来的市场信心修复更为关键。

保利·珺园相关负责人告诉界面新闻，新政后，有一组高净值客户专门为资产配置而来，选中了一套285平方米的联排产品，总价约四五千万。

“客户本身在上海已有一套几千万的房产，新政后觉得手头资金在其他投资渠道波动较大，股市也不够稳定，就想再买一套低密豪宅作为固定资产，既能自住又能传承，新政让他觉得当下正是合适的配置时机。”

金茂璞元营销负责人向界面新闻介绍，“有一组新上海人家庭，夫妻两人已被限购，偶然发现父母早几年办过居住证，凭借五年居住证资格成功购房，选中了一套172平、总价约3000万的户型。”

他还提到，有一位南通客户专门从长三角赶来上海购房，凭借父母早年办理的居住证获得了购房资格，“还有5组成交客户是父母已经限购，发现子女早几年办过居住证，能用子女的名字买房。居住证政策的效果比我们预期还要好。”

长三角父母为子女购房的需求在新政后进一步释放。金茂璞元营销负责人透露，“杭州、宁波、苏州、无锡等地都有父母专程来给在上海工作的子女置业，不少客户都是全款购房，就想给孩子在上海安个家。”

“金三银四”可期

对于后续市场走势，受访的业内人士均充满信心，认为“沪七条”的出台恰逢其时，为节后的上海楼市注入了强劲动力。随着政策利好的持续发酵，今年3-4月上海楼市有望迎来行情的集中释放。

张文静表示，虽然新房市场因2月供应量偏少，数据表现略有滞后，但政策的积极影响正在持续显现。“随着节后新房供应逐步恢复正常，预计进入3月后，市场成交动能将进一步增强，楼市小阳春行情值得期待。”

“新政不仅释放了直接的购房需求，更重要的是打通了‘卖旧买新’的置换链条，形成了市场复苏的良性循环。”某项目负责人告诉界面新闻，周边二手房价格最近一两个月没有往下走，反而有小幅上升趋势，“房东和购房者的信心都在恢复，这对市场的持续回暖非常重要。”

保利·珺园销售经理从客户心态感受到了市场的积极转向。

“以前客户都是观望为主，总觉得还能再等等、再看看，新政后很多客户的心态从观望转向积极，不少人主动联系看房、了解详情，这是最让人振奋的变化。”她坚信，在政策利好和市场信心的双重加持下，上海楼市的复苏态势将持续巩固，金三银四一定会有不错的表现。

建发海宸相关人士也表示，今年的“金三银四”对上海楼市至关重要，也是市场验证政策效果的关键期。“从目前项目的来访和客户意向来看，市场需求一直都在，只要政策利好持续释放，成交的回暖只是时间问题。”