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北京楼市丨未来科学城地块官宣案名，未来城·星寰时代

一、项目基本面速览：星寰时代的“硬指标”

当我们在审视一个新项目，尤其是位于未来科学城这种国家级战略高地的项目时，抛开宏大的叙事，回归其最基础的“硬指标”，是判断其价值底色的第一步。未来城·星寰时代，这些核心数据构成了它的基本面画像。

核心区位与开发背景

项目坐落于北京市昌平区未来科学城一期核心区，具体位于CP01-1703-0002、0003地块。这里被描述为“能源谷核心板块”和“北京最成熟的1平方公里”，是未来科学城发展十六年沉淀的核心区域。其与地铁17号线未来科学城站的直线距离仅400-600米，步行可达，该站未来规划为与北部联络线的换乘枢纽。

项目的主导开发商是深耕区域多年的北京未来科学城置业有限公司（昌平区属国有控股企业），并引入了贝好家作为合作方，双方曾在昌平合作过“国誉星城”项目。具体开发主体为北京未来科技城昌信置业有限公司

规划与体量数据

• 占地面积：总占地面积约4.3公顷（43,000平方米），其中两幅住宅地块的合计用地面积约2.86公顷。
• 建筑面积：总建筑面积约9.95万平方米，其中地上建筑面积约6.35万平方米，住宅部分建筑面积约6.18万平方米。
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• 容积率与绿化：项目整体容积率约为2.17，绿化率（绿地率）为30%，共同确保了适中的居住密度和社区绿意。
• 总户数：规划共建设15栋住宅楼，总计约647户。

总平面图显示，西侧的CP01-1703-0002地块项目规划9栋5-18F洋房+小高层住宅楼，除了西侧的1＃住宅楼，大致分为南北两排，北排2-4＃住宅楼，南排5-9＃住宅楼。层高均超过3米。

西区东侧有一栋单独的邻里共享公共空间，高度6.8米；西区中央有250㎡的室外活动场地和454㎡的集中绿地。

总平面图显示，东侧的CP01-1703-0003地块项目规划6栋7-18F洋房+小高层住宅楼，根据地块形状呈现围合式分布，层高同样均超过3米。

东区西侧也有一栋独立的邻里共享空间，高度6.8米；东区中央有200㎡的室外活动场地。

总的来看，东西区合计15栋住宅楼，共647套房源。整体北高南低，各栋楼之间楼间距较大，且面宽资源较好，目测各栋楼的采光和通风情况优越。

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产品与价格预期

• 物业类型：这是一个纯粹的住宅项目，但整体包含三幅地块：两幅住宅用地（0002、0003），以及一幅将打造为综合性科技文化交流中心的文化设施用地（0001地块）。
• 户型面积：主要面向青年家庭和首置改善客群，户型面积段集中在75平方米至135平方米之间，主打三居室和四居室。具体包括约75-100㎡的三居，以及约110-135㎡的四居。
• 价格与开盘：截至2026年1月，项目尚未公布官方售价和具体开盘日期。其住宅楼面价约为2.32万元/平方米。
• 综合市场预测，其最终售价可能落在 “5字头”，即单价约5万至5.5万元/平方米左右，总价预计400万起。关于预计交付时间，目前官方渠道尚未公布确切信息。

这些“硬指标”清晰地勾勒出星寰时代的基本轮廓：一个由区属国企主导、位于成熟产业核心区、地铁上盖、中等密度、主打紧凑型改善产品的新盘。它为后续深入分析其享有的规划红利和市场竞争地位，奠定了坚实的数据基础。

二、未来科学城一期规划红利

如果说项目的基本面是“硬资产”，那么其所在区域的规划红利，则决定了未来价值的“成长性”。星寰时代最大的底气，来源于其坐落的未来科学城一期“能源谷”核心区，并非一张待兑现的“蓝图”，而是一个已持续建设16年、配套高度成熟的“现成品”。

TOD枢纽地位升级，从“单线”到“双线”的确定性

交通是区域价值的先行指标，星寰时代在此拥有近乎“顶配”的起点与明确的升级路径。

• 即享红利（已落地）：项目距地铁17号线未来科学城站仅400-600米，属于纯正的地铁盘。17号线作为设计时速100公里/小时的南北大动脉，已开通运营，可实现4站直达望京、8站至工体，半小时通勤国贸CBD，高效连接核心就业区，价值基底坚实。
• 确定性增量（2025-2030）：未来科学城站已规划为17号线与北部联络线的换乘枢纽。北部联络线是串联海淀、昌平、顺义、怀柔，连接三大科学城的重要线路。这一“双线换乘”格局的确立，将把项目站点从普通地铁站升级为区域级交通枢纽，极大提升其辐射能级和人口吸附力，这是写在规划中的确定性升级。

未来城·星寰时代在了解周边情况之前，先看一下地块的位置。

北五环外，出了望京，出了来广营桥一直向北，开车的话走京承高速，走到未来科学城南区。北区是商飞、神华等企业，南区是中海油等，南区住宅也多一些，还有保利大都汇，目前还没有营业。

地块就在17号线未来科学城地铁站附近，从D口出来，走一小段斜线，再向南到第一个路口就是，总共480米左右，500米以内的地铁盘还是比较舒服的。

所以这是一个17号线地铁盘，而且17号线全线贯通后，甚至可以兼容全北京市的通勤需求。

未来科学城这一站向南能到望京、太阳宫、三元桥、芍药居、西坝河、工体、东三环、使馆区、东大桥、三里屯、永安里以及1号线沿线等区域；向东南能到亦庄，当然一般来说，在亦庄上班的人可能不会买未来科学城，除非有特殊情况。

比如你在软件园上班，家人在亦庄上班，那么未来科学城也是可以考虑的。

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原因就在于，你媳妇向南多坐几站到次渠、嘉会湖，换乘去经海路即可；而你在天通苑东向西去海淀，无论是软件园、上地、马连洼，还是永丰，都可以通过换乘直接到达。所以不用开车，仅靠地铁就能覆盖北京的西部和南部区域。

理论上只有在北京西南区域上班的人不适合买这里，比如在金融街、丽泽、丰科园、莲石路、五棵松，毕竟距离太远，相当于跨城通勤。但如果你在东部、北部上班，哪怕在亦庄，歇甲和未来科学城都是可以覆盖通勤的。这是第一点，关于地理位置。

其他配套上面提到的地铁通勤，那我买歇甲不是更好？歇甲更近，而且不用换乘，向西坐到海淀是始发站，向南也能正常乘坐17号线。

但是歇甲价格贵，单价肯定比未来科学城高。

歇甲除了价格贵一点，其他的配套100%都比未来科学城好吗？今天看来，答案是否定的。

很简单，歇甲目前还比较偏僻，还没有完善的道路，未来的配套可能需要五六年甚至十年的时间才能完善。而未来科学城不一样，它的配套是现成的，相当于“填空题”，不是“开荒盘”。

更多周边的图片篇幅原因，就不一一展示了，我们拍了视频，还在制作中，欢迎入群蹲一手消息：

比如学校，歇甲、东小口等地的销售会说旁边有九年教育用地，预计会引进XXX学校，但未来科学城的学校是已经落实的，比如十一学校的小学和中学、清华稻香湖学校、中关村二小、北师大小学，这些学校有的已经运营2年，有的运营3年，还有的运营了5年以上。

随着未来科技城央企的入驻，这里的教育需求还会持续增加，学校资源也会更稳定。

这些学校对于星寰时代这个项目来说，都是步行可达的，比如，北师大小学，甚至南侧的国际学校都很方便；如果骑车，更远一点的北师大二附中、北师大幼儿园等也能覆盖。

再说说商业和人气。很多人觉得未来科学城没有人气，这可能是过去的印象。现在17号线全线贯通后，工作日稳定在22万到27万之间，峰值能到28万。

再加上本周六（1月31日），望京西站换乘站开通，可换乘13号线和15号线，客流量还会进一步攀升。未来科学城南北两站都会带来不俗的人流，商业也会随之繁荣起来。

保利大都汇确定今年五月份开业，之前延迟开业那么长时间，就是因为17号线没有贯通，客流上不来。现在17号线客流明显上升，未来科学城的人也变多了，已经具备了开商业的必要条件。

除此之外，未来科学城北侧还有一个三角形的公园，还要建音乐公园，以及科技文化交流中心等配套，整体配套非常完善。

所以歇甲并不是每一点都比星寰时代强，它只是比星寰时代近一站地铁，但地铁一站的距离很快就能抹平，而且歇甲价格更贵。

小区配置我现在得到的消息，星寰时代的物业是未来科技城自己的，因为整个未来科技城区域，很多写字楼、办公园区的物业都是他们自己的。

另外，星寰时代3月份开盘，9月份就会出实景，进度还是比较快的。

之前看报规图觉得它没有下沉庭院，实际上它不仅有下沉庭院还有会所，会所里包含乒乓球、羽毛球、篮球等运动设施（简称篮羽乒），没有游泳池，但基础运动需求都能满足，不知道这个配置大家是否满意。

整个小区有647套房，体量比较适中，不大不小。最值得一提的是它的面宽，比我们想象的要大很多。

此前规划是三个小地块，这次报规是将西侧两个地块合并成了一个大地块，中间的小路保留，整体从东到西有200多米长，面宽资源非常充足。

地块面宽足，也会体现在户型的面宽上，我们后面也会详聊。

当然地块的进深不够，但没关系，它只规划了两排楼，楼间距足够。北侧、南侧顶着边界规划楼栋，哪怕减去楼栋本身，南北楼间距也有50~70米，完全能满足居住舒适度。

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