房地产：26年"小阳春"成色如何?

来源：华泰睿思

核心观点

1-2月各地住建局房地产市场高频数据出炉：整体上新房供需同比有所回落，二手房成交保持韧性，但价格出现一定走弱迹象；积极的是二手房挂牌量整体仍在下降，房价进一步下行的压力有望得到一定缓解。此外，上海楼市新政也提供了一线城市政策宽松的样本，有望提振市场参与者信心，为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能。

新房：供需均同比下滑，一线城市相对更具韧性

1-2月44城新房成交面积同比-32%，一线、二线、三线城市分别同比-26%、-30%、-39%，均为22年以来底部区间。一方面，25H2以来房地产拿地规模有所减弱，25H2全国土地成交面积/金额同比-16%/-23%，26年1-2月同比-29%/-47%；另一方面，房企新推盘规模亦相对有限，根据中指院周度高频数据，26年1-8周房企新推盘套数同比-17%。整体来看，新房市场仍呈现供需不强，供给端房企拿地、推盘意愿均相对较低，成交同比有所下滑，其中一线城市降幅较二三线更窄。春节后首周（正月初八至十四，下同）成交面积同比+10%，一线、二线、三线同比+5%、+15%、+8%。

二手房：成交仍好于新房，挂牌量整体仍呈现下降趋势

1-2月22城二手房成交面积同比-4%，成交规模为22年以来次高水平，一线、二线、三线城市分别同比-7%、-4%、+6%，整体均保持了一定韧性。新房和二手房合计来看，19城总成交面积同比-12%，一线、二线、三线分别同比-13%、-14%、+19%。挂牌量方面，据我们跟踪的高频数据，重点城市挂牌量整体呈现下降趋势，但近一周环比有所回升。截至3月1日，20城二手房挂牌量环比前一周末+0.3%，一线城市环比前一周末+0.4%。与2024年末相比，20城/一线城市二手房挂牌量上升3.6%/下降0.3%，较2025年10月的高点相比， 20城/一线城市二手房挂牌量下降5%/8%。春节后首周成交面积同比+13%，一线、二线、三线同比+29%、+2%、+18%。

房价：关注后续回升动能

据冰山数据，截至2月末，85城房价冰山指数环比1月末小幅下降0.03%，较2025年12月末累计回落0.83%；城市能级层面，2月一线环比上涨0.2%，新一线、二线城市持平，三线、四线城市分别下行0.2%、0.1%；较12月末相比，一线累计下跌0.1%，新一线、二线、三线、四线分别下行0.9%、1.0%、1.1%、0.9%，呈现一线相对坚挺、三四线调整压力更大的格局。重点城市方面，2月北京、上海、深圳环比分别上涨0.25%、0.21%、0.17%，较12月末则分别变动+0.36%、-0.29%、-0.19%。值得注意的是，春节后首周（2.23-3.1）三大核心城市指数均出现回落，需要关注后续变化。

投资建议

2026年初以来，新房市场由于供给因素成交有所回落，但二手房呈现一定积极迹象：成交维持热度、挂牌回落、房价阶段性企稳等，后续需要关注“小阳春”持续性。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。

风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

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研报：《 26年"小阳春"成色如何? 》2026年3月3日

陈慎 分析师 S0570519010002 BIO834

戚康旭 分析师 S0570524120001

本文源自：券商研报精选