老叶较真丨小区52万元公共收益扣除管理“能耗”只剩2000元，钱花到哪里了？

“我们小区2025年第四季度公共收益只有停车费一项，共525840元。可是，业委会在公开账目时，以小区管理能耗支出495795.20元，扣除税费28044.80元，最终计划存入小区公共收益账户的只有区区2000元！50多万元究竟花到哪里去了？”最近，普陀区星月蓝湾C区部分业主看到橱窗里那张语焉不详的公示表时，不淡定了。居民王先生说，50多万元这么一大笔钱是怎么花掉的，不能只公示一个数目，业主们更想看到明细！然而，对于小区业主的质疑，业委会的工作人员也觉得很委屈。这究竟是怎么回事呢？

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52万元公共收益只剩2000元？

小区居民王先生告诉《老叶较真》记者，今年1月21日，业委会在小区门口的公告栏里张贴了《已成立业主大会的小区公共收益收支公示表》（以下简称《公示表》）。公示表载明，该小区2025年第四季度收入为525840元。这笔收入均来自“停车费”，其余6项收入均为0元。

王先生说，税费和“能耗”等其他成本均计入“管理成本”，其中税费28044.80元，“能耗”等其他成本495795.20元，合计523840元。

扣除管理成本，该小区去年第四季度收益实际为2000元。这笔钱将存入小区公共收益子账户。

王先生告诉记者，一开始公示的时候，没有公布明细。

“是什么‘能耗’这么烧钱？照理说，超过5万元钱就得经过业主大会表决。现在一下子花出去49万多元，怎么花掉的？我们怎么都不知道？”

根据《上海市住宅小区公共收益管理办法》：“业主委员会、物业服务企业或者代理记账机构应当在每季度第一个月15日前将上一季度公共收益收支公示表分别张贴于小区物业服务接待处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置，公示至下一季度公共收益收支公示表张贴。公共收入账户和公共收益子账户的收支明细账目留存在小区物业服务接待处备查，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。”

有业主告诉记者，2025年5月，新一届小区业委会履职后，在公开公共收益账目方面并不积极，业主们每个季度第一个月都会催促。即使后来公开了，也仅仅张贴在物业公司旁边绿化带的橱窗里。上了年纪的业主站在小路边根本看不清，“每个门牌幢出入口，从来没有张贴公示过”。

“我们也曾几次三番向业委会、居委会以及街道办提出建议，建立业委会跟业主之间的微信群，方便沟通，相关公示贴在群里，方便大家查看，但是这个沟通渠道至今没有建立。”

业委会端出账本逐一解释

那么，业主们质疑的“能耗等其他成本”究竟是什么呢？

2月11日，该小区业委会张主任告诉记者，管理成本在记账时用统称“能耗”是符合上海市物业管理相关规定的，所有账目在上海市物业管理监管与服务平台可以查到。

至于495795.20元是怎么花掉的？张主任说，按照业委会与物业公司的服务合同，小区公共收益分配由物业公司与业主按四六分成。也就是说，去年第四季度公共收益税后大约50万元，物业拿走20余万元，业委会这边还有30余万元，最终存入小区公共收益子账户的确实只有2000元。

张主任端出账本解释说，仅修理小区树木一项就花了28万余元。此外，还给小区购买了一台路面冲洗车。这两项支出就超过了30万元。

张主任提供的小区第四季度公共收益表显示，物业公司按40%分成，得款199118.08元，业主提留298677.12元。

对于支出的明细，表格显示物业分成部分占40%，共计199118.08元；小区购置一台三轮电动路面冲洗车花费19800元；修剪树木花费286989.89元；小区绿化补种花费43260元；小区业主大会业主委员会会务费花费5000元；小区业委会购买打印机、台式电脑等花费11760元，加上已入维修资金账户的2000元，合计567927.97元。

也就是说，第四季度的公共收益根本不够花，扣除所有支出，公共收益的余额实际为-68132.77元。

张主任翻着账本说，第四季度公共收益不够花的原因，是因为支出项目是前期的，到第四季度才结帐。比如第三季度，停车费、广告费收入总共约47.5万元，扣除“能耗”和税费，有超过18.1万元打进了公共收益子账户。“业主们不能只看第四季度的账，要把总账联系起来看，2025年我们小区的公共收益是有盈余的，跟往年比，这个盈余幅度还是很大的。”

针对业主们“乱花钱”的指责，尤其是花费286989.89元修剪树木，业委会的工作人员表示很委屈。相关工作人员表示，小区树木修剪事项早已经过业主大会投票表决，工程价格也在表决票上写明了，是业主大会表决通过才施工的。

记者注意到，一份《树木修剪审价书》上写明，该小区有439棵树需要常规修剪，每棵综合单价630元；28棵树回缩式修剪，每棵600元，优惠后共计287000元。

业主王先生告诉记者，征求意见时，他们就提出价格过高的意见，但是业委会说是暂定价。“我们现在才知道，征求意见时候的价格，就是工程价。”

记者注意到，对于这项工程，业委会也走了第三方工程审价程序。

小区居委会相关负责人告诉记者，这个价格还是通过多方对比才确定下来的。“周边也有小区单价400元修剪了，我们请那家工程队来看，他们说我们小区400元/棵做不下来，主要是登高车费用高。15米高的登高车，1200元/台，按天收。”

启信宝信息显示，最终的施工单位是一家微小企业，2024年的员工为1人。

此外，业主王先生还表示，该小区物业服务系包干制，购买路面清洗车这样的设备应该由物业企业承担，而不应该由全体业主来承担。

哪些费用能从小区公共收益开支？

那么，让星月蓝湾C区业主们困惑的“能耗”支出到底是什么？它与公共收益究竟是什么关系？

《上海市住宅小区公共收益管理办法》第二条规定：“公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备获取的收入（以下简称公共收入）扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。”

对此，知名物业问题专家黄友健解释说，所谓能耗，就是小区内为获取该项公共收入的消耗，比如管理成本、水电等能耗以及税费的总和。

黄友健举例说，如果某个小区停车费收入是10万元，去掉税费、人工和水电等，还剩6万元，那么，这个6万元就是小区的公共收益。6万元的50%按照规定，要存入公共收益子账户，其中50%以上要用于补充专项维修资金的。剩余部分可以按照业主大会的决定使用，比如用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的代理记账及审计等费用、物业维护费用、房屋安全保险、聘请业主委员会秘书、诉讼费等物业管理方面的其他合法支出。

黄友健说，所谓能耗仅指获取这10万元停车费的消耗。小区的其他管理成本，不能算在该项收入的“能耗”里面。

至于小区里的“绿化补种”开支，黄友健认为，也不应从公共收益里开支。上述文件有规定，属于专项维修资金使用范围的项目不得在公共收益中列支：“补种绿化、修剪树木等，都是对小区既有设施的维护，应使用专项维修资金。如果是调整树木，比如说，新增或者用一些名贵树木替换原来的普通树木，这笔钱就可以从公共收益中列支。”

那么，三轮电动路面冲洗车的钱，应该由物业公司支付还是由小区业主支付呢？黄友健说，如果该小区是包干制物业服务，那么购买这辆三轮电动路面冲洗车的19800元钱，应由物业公司承担。