富力地产被评级为高风险

根据2026年3月4日花旗（Citi）发布的研究报告，该行将富力地产的目标价从0.54港元下调至0.45港元，并维持“沽售（高风险）”评级。

一、 花旗下调评级与目标价的核心原因

花旗预计，受2025年合约销售疲弱及土地出售活动低迷的双重影响，富力地产将继续录得亏损。报告认为，公司短期内缺乏扭转经营困境的催化剂，若销售及融资环境未见改善，其现金流压力可能进一步加剧，资产处置进度将成为关注焦点。

二、 富力地产面临的严峻财务与债务困境

1. 巨额债务逾期：截至2025年12月31日，富力地产合并报表范围内的有息债务逾期本金余额高达368.1亿元，涉及信用类债券、银行贷款、非银行金融机构贷款及其他有息债务。截至2025年11月底，该数字一度达到约387.25亿元。

2. 持续亏损与高负债：财务数据显示，公司2025年中期亏损40.46亿元。截至2025年6月30日，公司总负债高达2638.40亿元，资产负债率攀升至92.13%，远超行业安全线。2025年第三季度归母净利润为-64.55亿元。

3. 销售未达目标：2025年全年，富力地产实现总销售收入约142亿元（另有数据称约143亿元），虽同比增长26.5%，但未达到年初设定的销售目标。

4. 诉讼与失信风险：公司还因未能履行小额支付义务被列入失信被执行人名单，并新增多则欠税公告，欠税余额合计超过13亿元，进一步加剧了融资与经营难度。

三、 债务重组进展与“自救”策略

面对危机，富力地产将2026年定位为“打赢翻身仗、实现可持续发展的关键一年”，并围绕两大核心展开自救。

1. 债务重组：

◦ 境外重组：针对本金约50亿美元的境外债务，重组方案已获得约77%的计划债权人同意，正推进法律审批流程。

◦ 境内重组：针对约125亿元的境内债券，公司提供了包含现金购回、以物抵债等选项的“菜单式”重组方案。其中一笔本金约16.8亿元的债券已通过重组方案。部分债券如“H19富力2”的下一个兑付日已宽限至2026年2月16日。

2. 经营聚焦：

◦ 销售回款：公司将销售回款视为“生命线”，为2026年设定了约186亿元的销售目标。要求各区域重新梳理在售项目，制定差异化定价与营销策略，必要时以低于成本的价格加速去化，以实现资金快速回笼。

◦ 资产处置与盘活：公司正通过加大资产处置力度缓解资金压力。近期，其子公司上海众弘置业持有的上海富力环球中心项目一笔9.3亿元债权被银行挂牌转让，即是资产处置的缩影。同时，公司成功保留了广州富力中心、丽思卡尔顿酒店等核心优质资产，着力提升出租率以增加租金收入。

◦ 土地储备：公司仍拥有未售土地储备总货值约5100亿元，主要分布在一二线城市，被视为抵御风险的关键底牌。

四、 市场表现与展望

受债务风险持续暴露影响，富力地产股价持续承压。截至2026年3月初，其股价在0.50港元附近徘徊，近三个月累计跌幅显著，市值缩水明显，市场信心低迷。

总结而言，花旗下调目标价反映了市场对富力地产在销售疲软、巨额债务及流动性压力下经营前景的深切担忧。公司能否通过债务重组成功“拆弹”，并依靠销售回款和资产盘活实现“造血”，将是其走出困境、打赢2026年“翻身仗”的关键。