内地买家大批涌入 香港成全国第一个房价大涨的城市

来源：市场资讯

（来源：华银战略观察家）

2026年开年，全国的房价已现止跌迹象。

根据国家统计局2月13日发布的数据，今年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄。

特别是二手房住宅，1月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4%，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2%和0.1%。

新房方面，一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1%，环比下降0.3%。

在全国楼市整体释放积极信号的同时，有一座城市的楼市不仅止跌，还出现了明显的回升——那就是香港。

香港特区政府土地注册处数据显示，2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平；成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。

香港房价与成交量一起共同上涨。2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨。

事实上，香港房价已经历了大半年的价格反弹。追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格在去年3月见底，并自5月开始逐步回升，上升趋势持续至今。

截至2026年2月第二周，最新的CCL依旧呈现出上升的势头，环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%。

2019年之前，香港楼市长期处于高位，和内地的情况相似，疫情之后，香港楼市整体进入下行阶段。有媒体统计，从2021年的高点到2025年年初，香港住宅价格累计下跌约25%—30%。

从2021到2025年，香港楼市整体处于下行阶段。不过到了去年，香港楼市的水温开始回暖。

香港楼市为何能率先实现回升？

目前的主要观点认为，“撤辣”政策、减息效应、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨以及库存下降等因素都推动了香港楼市的转变。

与内地一样，针对房地产的下行，港府亦推出了一系列“救市”政策，其中最有名就是“撤辣”。为了打击炒房，香港一度推出一系列额外印花税和限制措施，被称作“辣招”，主要包括针对非本地买家的买家印花税，针对购买第二套房产的新住宅印花税等等。

而自2024年2月起，这些措施被全面取消，也就是“撤掉辣招”。

“撤辣”之前，内地买家若在香港购置房产，最高需承担30%的额外税务。

香港实行与美元挂钩的货币制度，美联储进入降息周期后，香港按揭利率随之下行，一定程度上减轻了购房人的还贷压力。

有香港购房人士表示，其房贷的实际年息约为3.25%。香港银行还普遍为贷款客户提供了配套措施，可以在贷款银行同时开立一个与按揭利率挂钩的存款账户，存入闲置资金后，可获得与按揭利率相同的存款利息，即3.25%。不过，该类账户通常设有一定的存款上限。

尽管过去数年香港房价在下跌，房租却在不断上涨，租售比的持续改善，足以让房东用租金覆盖房贷。

而房子作为一种商品，价格本质由供需关系决定。过去数年，由于香港房地产市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年间，香港新房供应数量会随之减少，对卖家更有利。

种种因素叠加在一起，不断为香港的购房者减轻了入场的负担。有香港居民表示， “每一个环节都在鼓励你去贷款买房。”

因此，在香港，许多人选择在2025年购入房产，直接推动了成交量的上升，而成交的放量带动了房价的上涨。成交量和房价就这样相互作用，影响着楼市的起伏。

从成交结构来看，这一轮香港楼市的回升，内地买家起到了很大作用。

中国房地产援引美联物业研究中心结合土地注册处资料分析，以买家姓名的英文拼音识别，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%；涉及金额1379亿港元，较去年同比上升3.8%。宗数与金额都创下历史新高。

以这个数据计算，香港每4套卖出的住宅中，就有1套是被内地买家购买的。

内地买家主要分为两类：一类是近几年通过各类人才引进计划来到香港的大陆人才；一类是子女在香港读书的内地家长。

2022年，香港推出“高才通计划”，吸纳大量内地人才赴港。截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中有26万名人才携家人抵港。

有业内专家表示：“这产生了巨大的住房需求，无论租赁还是购买。”

与此同时，香港还在接纳更多的内地学子。自2024/25学年起，香港政府将八所公立大学的非本地生招生上限从20%提升到40%，为扩大招生规模创造了空间。

有香港房产中介表示，扩招推高了高校周围的租金。如今即便处在淡季，租金也已高于上一年旺季的水平。

当租金越来越高，甚至与买下这套房子的房贷持平时，内地家长更愿意拿出三成首付，直接买下一套房子供孩子居住。

有香港业内人士表示，结合诸多因素，香港楼市回升不是一个短期趋势，未来还会持续下去。