旧改松绑了，深圳的拆迁户又有盼头了

深圳这次是真的着急了。

3月1号，住建局和规自局甩出一份文件，其名字挺长, 为《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，简单来说，就是给深圳的旧改松松绑，给楼市输输血。

这事情是要仔细想想，其中有两招比较厉害。

第一招，土地移交率松绑。

以前开发商开展一片旧改，得拿出一大块地交给政府用来做道路、学校、绿地，这就是土地移交。

比例是固定的，没人能改变。可问题是，房价上涨的时候还能行，能算得过来账；现在房价跌成这样了，再按照那个比例交地, 开发商一计算账目就会亏本。

那还不是如拖着，反正开工也是没活路，不开工还能喘口气。于是深圳到处都是拆了一半的城中村，钉子户和开发商互相耗着，城市界面乱糟糟的。

当下政策改变, 符合条件的项目，可以重新核定土地移交率，并且不用走那些麻烦的计划调整程序，直接就被纳入单元规划审批。

这意味着什么？

简单说，就是让开发商少交一些地, 多留下一些地来盖房子售卖。可售面积变多，利润空间也就又有。那些在宝安、龙岗、龙华那边处于不冷不热状态的旧改项目，忽然就有机会缓一缓。

第二招更加厉害，城市更新可以不建保障房。

以前拿地有这么个规定，你盖商品房是行的，但得配建一定比例的保障房，美其名曰社会责任。

开发商也接受，毕竟能把成本摊到房价里。但现在房价撑不下去，保障房占的那块地，原本能卖商品房回笼资金的，现在成了账面上的负担。

新通知表明，没完成规划审批的项目，基本上并不配建保障房，取消奖励面积。这样一来，开发商能售卖的房子就变多了，那些因为算不明白账而停下的项目，就有重新启动的可能性了。

有的人可能会跳出来说，这难道不是给开发商让好处吗？那保障房任务完不成可怎么办？

别着急，文件里还有后半句：保障房通过新增建设、存量房屋盘活、多种收购等途径统筹落实。这意味着, 不把保障房的担子全放在旧改项目上，能够买现成的商品房来当作保障房，这难道不就是去库存吗？

说实话，深圳这一轮楼市调整，下跌得特别厉害，很多旧改项目不是不想开展，而是确实没办法干下去。

成本在那儿放着, 房价也在那儿放着，硬干就是亏钱。结果就是项目搁在那儿，村民回迁没盼头，开发商资金链紧巴巴的，政府税收也收不到三输的局面。

当下，深圳已经想明白了，与其让项目就这么放着，还不如把好处让给开发商, 先把这个局面搞活。

这就是典型的“算账”思维。

以前是政府算政府的账, 开发商算开发商的账，各自琢磨自己的，没法算到一起。现在政府主动调整规则，让开发商能把账算得平衡，项目才能够运转起来，项目一旦运转起来，村民能够搬回来住，开发商能够收回钱，政府有税收，三方都能得到好处。

今年2月6号，深圳开了一场规模比较大的城市更新推进会，市长亲自进行部署，要求“拿出实在的作风、采取有用的办法”，去解决项目推进中的阻碍和难题。而这份通知, 就是那次会议的落实结果。

还有一个背景得说一说：在过去5年里，深圳人均由土地出让产生的可售住宅面积，总共仅仅是1.8平方米。而北上广是什么，都超过了5平方米。深圳不是不想供应土地，而是真的没土地了。盘活旧改，差不多成了深圳增加住宅供应的唯一办法。

当然，别指望深圳房价马上就会涨起来。

政策是放松了，可是市场会不会买账，还要看购买力能不能跟得上。深圳的购买力不弱，但经过这一轮调整，大伙手里的钱都紧吧了，预期也变了。开发商敢不敢拿地，村民愿不愿意签约，银行敢不敢放贷, 这些都是相互关联的，任何一个环节出问题都不行。

不过有一点是可以肯定的，深圳正在用市场化和法治化相结合的办法，去解决城市更新当中的难题，不是硬逼着牛低头喝水, 不是搞一刀切，而是通过调整规则让各方都能够有挣钱的机会。这才是长效机制该有的样子。

接下来就看北京上海跟不跟了。深圳已经出招，楼市这盘棋，才刚刚开始活起来。