绿城代建“跨海”入局 三方合作盘活儋州500亩大盘？

观点网 兜兜转转两个月后，海南高速儋州那个沉寂多年的大盘，终于有了下文。

早在2026年1月12日，儋州东坡雅居置业将B-03-08等六宗地块及其地上建筑物在海南产权交易所首次公开挂牌招商合作，挂牌底价为6.76亿元。然而截至期满，未征集到符合条件的意向方，首次挂牌流标。

2月9日，地块启动第二次挂牌，底价调整为首次的90%，即6.09亿元，挂牌期仅持续至2月中旬。

最终于3月初，海南高速公路公告信息披露，全资子公司儋州东坡雅居置业名下这块合计约503亩的大盘招商合作结果出炉。

由海南誉银汇投资有限公司与绿城房地产建设管理集团有限公司组成的联合体摘牌，成交价格为6.09亿元。

这不是一次简单的“卖地”，也并非股权转让，而是一场颇具意味的“招商合作”：土地仍在海南高速体系内，合作期限为10年，招商方享有成本优先提取权和项目监督权。

这样的安排，意味着海南高速在资产不出表的前提下，也能实现现金回流与风险隔离。

换句话说，这是一种“保权属、轻投入、分阶段回款”的合作模式。

海南高速节奏

儋州项目并不是第一次被摆上台面。

早在2025年2月，海南高速就曾挂牌转让儋州东坡雅居置业100%股权，首次挂牌底价3.83亿元，截至挂牌期满日，该标的房企股权转让因故未能成交。

两个月后降价4000万再次挂牌，依然流拍。

股权卖不动，海南高速便换了一种方式，从“卖公司”转向“招商合作”，将儋州东坡雅居置业名下资产价值最高的500多亩国有土地开发使用权，以招商合作的形式盘活。

卖股权意味着一次性退出、彻底出表，但在非核心区域，愿意接大盘的买家并不多。

此次招商合作则是引入资金方与操盘方，在不丢失土地权属前提下，实现自身资产优化，背后是海南高速对自身战略定位的再梳理。

2024年以来，海南高速多次在公告与公开场合提到要“加快回笼资金，回归交通主业”。

作为全国高速公路行业首家上市公司之一，海南高速近年逐步收缩地产、文旅等板块，强调围绕“大交通”产业体系发展。

事实上，海南高速地产板块已明显收缩。

Wind数据显示，2019年至2024年，海南高速土地储备面积持续下降，从114.78万平方米缩减至不足50万平方米；2025年中报显示，土地储备面积为42.06万平方米。

在这种背景下，儋州项目如果继续沉淀在资产负债表上，只会增加不确定性。

更现实问题在于，此前儋州市相关部门已就部分地块发出预处置通知，如长期未达到动工标准，可能面临闲置土地认定。

这种压力之下，项目“动起来”本身就是一种止损。

因此，与其再等一个不确定的买家，不如引入专业团队与资金方，把盘子重新盘活。

对地产资产的逐步出清是海南高速做出的“减法”，那么围绕交通主业持续加码，则是重点发力的“加法”。

2月27日消息，海南高速拟通过收购海南省交控石化有限公司51.0019%股权，切入“交通+能源”领域，完善高速公路服务区配套网络；2025年11月27日，海南高速同时收购海南华特石油化工有限公司51%股权，以强化沥青仓储与加工能力。

同时，依托大股东海南交投整合，海南高速参与省内重点交通基建项目，并于2025年2月18日正式启用海南海底智算中心,尝试布局“交通+数据”新业务，为交通主业蓄力。

一方出钱，一方出力

此次儋州东坡雅居置业的招商合作结构颇有意思。

海南高速以六宗地块及地上建筑物作为合作基础出资，但不再追加后续开发资金，也不承担项目未来建设与销售的资金压力。

根据协议，第一年净回款能提取30%，第二年起每年提取40%，最迟10年内完成成本回收。如期满未售罄，可通过等值房产抵冲。

这种设计，能确保了海南高速资产安全，又避免了闲置土地被认定收回的风险。

此外，资金端则由海南誉银汇负责，承担项目后续开发建设及销售所需的全部资金筹措；绿城建设则更多扮演操盘方角色，输出品牌体系、全过程开发管理与营销能力。

简单来说，土地在海南高速手中，钱由投资方解决，产品与管理交给绿城代建团队完成，各司其职，推动项目重启。

对于海南高速来说，引入绿城显然是看中品牌与操盘能力。

儋州市场并非海口、三亚那样的高热区域，2025年住宅销售总面积仅约48.68万平方米，去化周期为部分超18个月。

在这样的市场环境下，没有强品牌很难带动销售节奏，绿城则恰好能补上这一块。

从区域布局来看，绿城近年来在海南的动作明显加快，已在海口、三亚、陵水、文昌等核心城市布局代建、合作开发与长期运营项目。

文昌绿城·桂语天澜作为文昌国际航天城首个住宅，由航天城投开发、绿城管理代建，定位商业航天人才社区，2025年6月开盘，同期人才公寓交付航天发射公司。

三亚绿城·凤鸣观棠落子海棠湾，由央企拿地，绿城提供代建、代销、物业全链条服务，打造124亩低密半山顶级度假洋房，2025年推进开发建设。

海口桃李春风为千亩代建大盘，绿城自2015年起持续运营超十年，历经多年焕新，成为存量盘活与敏捷营造的标杆项目。

绿城此番入局儋州，意味着其在海南实现核心覆盖。

海南自贸港封关运作时间表逐渐清晰，市场预期升温，但房地产市场仍处于深度调整期。对于持有大量存量土地的国企而言，是继续等待，还是主动盘活，是一道选择题。

于海南高速而言，这是回笼资金、回归主业的一步；于绿城而言，这是补齐海南版图的一子；于市场而言，或是一种可复制的盘活路径样本。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。