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西城新盘又来了！优质学区占坑房，百万佳苑-橘园在春节后上班第一周就放出来宣传笔记，基本确定了要出售的房源信息和户型类型。这个盘值得买吗？优势有哪些？如何选呢？之前已经详细写过了百万佳苑-兰园，以及白纸坊的光源逸景。这里就总结性说关键点！

【深度剖析-西城新房百万佳苑】四百多万上车展览路现房，值得冲吗？（上）板块分析 #N4660

【深度剖析-西城新房百万佳苑】四百多万上车展览路现房，值得冲吗？（下）小区及购买建议 #N4670

下面就展开聊聊吧！

一、背景

百万佳苑属于北京市中心城区首个棚改试点之一（西城区回迁房社区），2013年就启动了征收工作，涉及到的回迁户大约有500户左右（这一时期东、西城采用的策略是只增不减。疏解的大背景下，修建的这个小区）。由西城区属国企天恒集团操盘开发。这里主要建设的是回迁安置房和少量的部委福利分房。

小区是2018年建成入住。社区采用了"街坊"式社区布局（配备太阳能集热系统、三层玻璃隔音窗等设施，小区内设置全龄友好活动空间），项目整体分为梅、兰、竹（竹园种植早园竹与玉簪花）、橘（橘园配置柿树与万寿菊）四大主题园区（分为四期开发，兰园是2018年交付244户，2023年11月，竹园、橘园已完成279户交付，梅园2025年底整体竣工）。

2025年9月推出了百万佳苑-兰园，合计102套房（这部分房源是安置完回迁户剩余的房源）。不到一个多月，蓄客4000多组。

2025年10月15日开盘，4000多组客户中的486户热抢102套房，开盘半小时就售罄了（486组家庭选房，43s确定了94套）。后来虽然有退房的，但是很快就被其他家庭订走了。

部分房源在2025年的12月初就办理出了房产证，并且落户西城，具备了入学资格（这个速度还是不错的，赶上2026年的上学是没问题的）。

2026年2月28日放出了百万佳苑-橘园大约97套房源（比去年的房源更少，这也让4000多组中未选中的家庭看到了希望）。

2026年西城白纸坊片区的光源逸景还有大约1800套同类型房源供出（安置房转商品房，也是52平米-130平米户型为主）。

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总之：作为纾解人口的大背景下，西城通过棚户区改造和外迁，剩余安置房转为商品房才供应出少部分商品房现房新房（西城供应商品房也是实属不易了）。百万佳苑兰园102套房算是一个开端，2026年春节后小阳春迎来了橘园的97套房。

二、楼盘优势与不足

2.1、优势

①、稀缺性

在纾解人口的背景下，西城和东城是减量发展（可以用拆迁三户，才能回迁两户的大原则下，西城人口这几年是持续减少的背景下），居然能有新房出现已经是属于非常不容易了（这些销售商品房，也是通过各种外迁和货币安置才腾挪出来的）。从之前百万佳苑102套热被4000多组家庭围观热抢的场景能感受到，这97套房，开发商也是不愁卖的。后续梅园和竹园还会有数量相差不太多的新房放出来（就是时间不太确定）。

假如不考虑学校，只是想买西城新盘的，白纸坊片区的光源逸景可以考虑一下，这里接下来也会有大约1800套左右的房源放出，目前正在办理手续中（抢不到也不用太难过，后面还有呢）。

②、便捷性：

从这里前往隔壁的金融街上班，基本步行20分钟即可达（近距离通勤是多少人的追求）。这个也是内城房子的最大优势。

2.2、生活配套

百万佳苑-橘园由于地处西城的展览路片区，这里属于从1949年开始就建设发展（属于高度成熟板块）。

2.2.1、交通便捷：由于环线位置优越，无论是公路交通，还是轨道交通都十分便捷

公路交通方面基本被城市主干道包围：西侧是西二环，东侧是西三环，紧邻车公庄西路（北侧西直门外大街，南侧是阜成路）。

小区北侧400米就是南北向地铁16号线和东西向地铁6号线的二里沟换乘站（典型的两条地铁交汇的地铁房），6号线连接东西向的石景山、海淀、西城、东城、朝阳、通州大动脉。16号线是连接永丰、中关村、月坛、丽泽、丰台科技园等区域。

2.2.2、产业方面：这里属于北京市区的核心区域，这里的产业是向外疏解的。除了各大部委外，还有相关的一些国有企业。其次这里前往各个区域的距离都比较适中（半小时覆盖大部分的产业区域）。

2.2.3、最大亮点是学区，这个也是大部分人关注这个盘的最重要原因：

①、西城学区排比

西城的学区梯队配置。

第一梯队：德胜学区（小学均衡优质（如育翔小学、西师附小等），初中强校云集（三帆中学、德胜中学等），升学通路稳定，下限较高）。

月坛（小学水平高且均衡（如育民小学、中古友谊小学等），初中上限高，属地校有八中、161中，但政保较多，普通名额竞争较激烈）。

金融街（实验二小等顶级小学，直升校优势明显，但非直升生初中通路相对德胜、月坛稍弱）。

第二梯队：什刹海学区（黄城根小学等优质小学，初中属地校有四中、156中等，直升比例较高，但下限较低）、

展览路学区（小学以展览路一小为龙头，初中整体均衡，属地校有八中、35中等，下限较高）、

新街口学区（黄城根小学分校坐落于此，初中有十三分诚毅等重点校，但下限为教院附中）、

陶白学区（小学以宣师一附小为代表，属地校有北师大附中、一六一中学等，近年利好频出，但整体实力仍需时间追赶。）。

第三梯队：西长安街学区（实验二小长安校区实力较强，初中属地校以161中为主，下限为三十一中）、

广外学区（小学以北小广外为亮点，初中属地校以四中广外为主，其余多为普通校）、

大椿天学区（实验一小实力突出，初中属地校以北师大附中为主，但整体初中水平一般）、

广牛学区（北京小学和康乐里小学相对较好，初中属地校无明显强校，一六一中广安分校全区招生）

结论：项目归展览路学区，整体属于西城的第二梯队，仅次于德胜、月坛以及金融街。

②、百万佳苑·橘园--小学、初中如何？

百万佳苑·橘园，按照西城额学区划片和就近上学原则，以往的小区域划片规则，这里对应的学校是展览路一小（西城第二梯队牛小），三十五中。

百万庄东社区、西社区多个楼栋都在其中，而百万佳苑所在的百万庄北里，正好就在这个核心范围内（2025年招生简章里明确“百万庄北里14、甲14号楼”，这里与百万佳苑的地理位置高度吻合，相当于这个学校稳了）

展览路第一小学这个学校是区域的龙头学校。属于西城二梯队的牛小，师资稳定、校风优良（其2023年毕业生进入“西城六小强”高中的比例高达约18%，这份硬核的教育实力，足以让众多学区房望其项背）。从小区至学校走行距离不到400米（步行可达）。

这里初中升学方面，派位对应了西城多所名校，初中整体均衡，包括四中、八中、三帆、十三分、铁二中、西外都是不错的学校（展览路一小毕业生大概率能对接到优质中学）。

③、未来

阜外大街32号老电车厂地块，这里迎来约3.4万平米的“学位应急保障项目”，现在已经实质性启动。政府投入约3亿资金，这里还叠加二里沟首都师范大学实验小学的持续发力。

买这里的人注意，假如2026年上学的，买橘园有点冒险了。目前是3月1日还没开盘，按照去年的进度，开盘大概率在4月左右，真正能落户有可能就到了5月左右了（还是有一定赶的风险，除非开发商答应能帮解决在4月30日前落户的承诺，要不人你作为买房人，真的很难把控进度）。2027年上学的这个还是可以得到保证的。

建议26年上学的ZB家庭可以优先考虑一下。非ZB家庭，2027年可以保证，但是2026年真心不建议冒这个险。

总之：小学在西城属于中上等，在板块内部属于龙头展览路第一小学，初中派位相对比较均衡，整体学区主打一个均衡，下限比较高、仅次于德胜月坛，去普校的概率很低。其次百万庄的教育在升级过程中，未来只会越来越好（这个也是好多人关注这个小区的一个重要原因）。

2.2.4、商业绝度非常便捷--不仅仅有各种老字号聚集，近距离的商场也比较便捷

近距离的商业配套高度成熟，周边的的各种配套都比较成熟，并且周边形成了各种老字号的生活配套（满足日常生活需求）。其次旁边的甘家口商场是一个便捷的大型商业配套。还有西直门凯德mall、金融街购物中心、西单商圈距离都不算远，一辆电驴都可达。

2.2.5、医疗

这里不仅社区医院比较便捷，周边的多所三甲医院，顶级医疗资源环绕着也非常方便（步行1.7km就可以到达阜外医院或者海军总医院。儿童医院和北京大学第一医院开车很快到达），无论老人，小孩看病都很方便。

2.2.6、公园资源--楼下公园少，但是稍微走走就是市区历史悠久的玉渊潭和紫竹院公园

近距离的口袋公园比较少，但是走行1.7km左右的多个公园包围（玉渊潭、紫竹院、动物园、天文馆等等），都是一辆电驴的距离（公交车两站地即可到达）。

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