深圳重磅新政发布，矛头直指旧改难点堵点

文/深圳进深 严明会

深圳城市更新，迎来重磅新政。

3月1日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。

《通知》从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施四大方面，进一步衔接落实《住宅项目规范》，稳妥推进城市更新项目加快实施。

自2026年3月16日起施行，有效期5年。

这里面，最受关注的一点，《通知》对保障性住房配建要求做了较大的调整和优化。具体而言：

一、对已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行。

二、未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

三、“工改保”项目继续按原有规定执行。

要知道，以往开发商做旧改，会被要求盖一定比例的保障房。不仅拉高了小区整体的容积率，降低商品房部分的舒适度，和产品市场竞争力。还影响开发商的利润空间。

现在新政出来，那些还没批规划的旧改，原则上不用再盖保障房了，全盖成商品房。进一步落实了《住宅项目规范》，提升旧改产品舒适度和竞争力。能卖的商品房多了，开发商的利润空间也得到提升，投入的积极性无疑也更高。调整契合“好房子”和房地产高质量发展的趋势。

土地移交率核定和调整方面，《通知》明确在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在取得辖区政府和相关职能部门同意意见后，在更新单元规划阶段可调整城市更新单元计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍应满足基准土地移交用地要求。

同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

对于“清调供”项目——通常指那些已完成规划审批、但尚未签订土地使用权出让合同，因各种原因陷入停滞，需要政府介入“清退原实施方、调整规划、重新供地”来盘活的项目。

《通知》明确有两种规划编制方式：一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求。二是允许局部调整已批更新单元规划，局部调整部分按照《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，未调整部分按已批更新单元规划执行，局部调整后土地移交率按城市更新单元整体核算。

统筹各方力量推动项目实施方面，《通知》要求各区政府积极搭建平台，引导市场主体、债权人降低投资预期，引导物业权利人调整预期,参照我市土地整备、房屋征收补偿标准合理协商确定搬迁补偿标准。同时鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，减缓市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

《通知》出台，为进一步衔接落实《住宅项目规范》，一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进我市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。