佛山新规可拓展更多面积，广州楼市如何应对？

文｜邓浩志

2月26日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于推进"好房子"建设的实施指引》。其中最受关注的是：取消对单个阳台的进深和面积限制。《指引》明确，取消对单个阳台的进深和面积限制；同时，套内阳台的"折半"计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%。这似乎意味着，佛山未来的房子可以更大程度地"偷面积"

大家知道，近些年新房市场的核心竞争力之一就是超高使用率，绝大多数楼盘都号称使用率超过100%，甚至在去年，广州曾经有楼盘销售人员自称接近150%。而超高使用率的重要来源之一就是阳台等半敞开空间，因为这些空间只算一半建筑面积。也就是说20平米的阳台，房产证只算10平。但"阳改房"（阳台改造为房间）这种设计已经流行了多年，多一个大阳台，就可以多一个只算一半面积的房间。所以佛山这次建筑规范的调整，等于允许更多"偷面积"。

为什么允许更大的阳台？面上的目的是推进"好房子"建设，但也有一个隐藏目的，就是刺激佛山新房市场的竞争力，激活佛山土地市场。佛山楼市和土地市场大家都知道，这两年非常不景气，比广州还要差很多。允许新盘"偷面积"更多，等于变相降低单位可售面积的地价成本，变相让新房在设计上更具竞争力。直接可以刺激新房购房需求，刺激开发商拿地的欲望。

目前佛山"偷面积"情况和广州怎么比？就字面规范分析，广州早就已经允许阳台占比20%，佛山之前是落后了，现在调整后仅仅是追平而已。但在明面之下，实际操作却有较大弹性空间。广州自去年中开始严格执行建筑规范，对各种变相的、超规范的"偷面积"行为予以严控，使得最近一批新上市的楼盘使用率大幅回落。目前新盘使用率普遍在110%以内。而佛山在实际操作层面并没有收紧"偷面积"的设计。但也要注意到，佛山各大楼盘销售口径，也没有广州去年不少楼盘宣传130%、140%使用率的情况。据我们业内实际观察，两地的"偷面积"情况似乎相差不大。

也可以这样理解，佛山明面增加阳台空间，和广州实际收紧"偷面积"之后，佛山新盘的使用率或将大于广州的楼盘。当然，这都是猜测，最终情况如何，需要等佛山新规落地后，再有新盘推出才可以看到。而"偷面积"这个问题也存在书面允许尺度和实际允许尺度的差异。如果佛山楼盘未来真的在使用率上超过甚至明显超过广州，不排除会吸引更多的广州购买力，或分流房企的拿地资金。到时候，广州又会如何"实际"操作呢？值得留意。