距五一广场最近的楼盘--融华天玺客观测评（1）

市中心位置最好的几个楼盘中，融华天玺动作相对较快，目前营销中心已经开放， 部分公区已经呈现，只是 样板间暂时看不了。

项目的地段、外部配套、内部规划、户型设计这些都已经定型，这几天去实地看了之后，做一个初步测评，后续还会有更多的测评分析。

本文不接受开发商的充值，纯粹站在中立客观的角度，供大家参考！

这里尽量以平视的角度，尽量用客观的数据，给大呈现基本项目的面貌。

1.地段：距离五一广场最近的新房楼盘，没有之一。

这点绝非溢美之词，更不是广告，直接看下图就一目了然。

项目门口就可以看到国金中心近在眼前，距离五一广场直线距离不到500米，步行距离在600米左右，确实是是距离五一广场最近的楼盘（测量的是南地块）。

地段是售楼部置业顾问极力强调的项目优势，李嘉诚那句“地段地段还是地段”是他们最大的助攻手。

我们来看下五一广场在长沙城市发展中的地位：

3000年长沙城，五一广场一直就是正中心的位置

2020年，五一广场被政府确立为“长沙城市原点”

2025-2035长沙总体规划中，唯一的“主城核心商圈”

过去、现在、未来，这里都是市中心的中心

五一商圈总体量，位列华中商圈TOP1

千亿商圈，与北京CBD/上海陆家嘴同列全国级商圈前5

当然，关于这点，我并不完全苟同，距离五一广场最近只能代表位置好，配套成熟，人口密度高，接盘侠多，仅此而已。

地段好并不是楼盘价值高的充分条件；从某种意义上讲，这种老市中心的好地段（配套成熟），意味着未来的潜力小，没有多大的成长空间。

在人口减少，房子过剩的当下，仅仅有好地段远远不够，否则五一广场的房子就是长沙最高价，但现实并非如此。

在地段的基础上，还要有前沿的产品设计、过硬的交付品质和好的物业管理，甚至需要稀缺的景观资源，才能立于不败之地。如果是刚需最好还要带上优质学位。

此外，还是要提一句，项目所在地是明吉王府邸，明朝成化14年，吉王朱见浚择址于此，确实是一块宝地。（曾因挖出来文物，开发进度被推迟）

2.配套：熟透了，仅剩学校尚未兑现

受益于好地段，融华天玺的配套非常完善成熟。

（1）地铁：项目南地块距离五一广场站约600米（1号线与2号线换乘站），距离芙蓉广场站约200米，双地铁口，没有毛病。

（2）商业：五一商圈商业总体量超147万㎡，商业综合体约占全市2/3，毗邻国金中心、王府井、新世界百货、春天百货、海信广场等商业。

此外，金融街CBD也相距不远，距离湖南最多的金融机构总部。

（3）教育：自建九年制中雅培粹品牌学校，楚怡学校扩建而来，上学一路之隔，非常方便。

这点是项目目前唯一没有兑现的配套，属于芙蓉区与中雅合作办学，委托管理的分校，不是一校两址，不是本部直属，带来的主要价值主要是上学方便，没无需接送。

（4）医疗：汇聚长沙三甲医院总量的1/4，直线距离约600米即达湖南省人民医院，直线距离约1200米即达全国闻名的湘雅医院，省中医院、省妇幼保健、省儿童医院、长沙市第一医院等在不远处。

如果非要挑毛病，那就是周边环境一般，老市中心环境嘈杂，会有一定的拥堵，没有像样的公园，距离最近的大型公园是烈士公园，不算方便。

3.项目整体设计

融华天玺共有11栋房子，总户数885户，全部毛坯交付，融合得房率112%-113%，车位970个，配比1:1.09（ 北地块受户型偏小限制，的地下车户比仅0.73，南地块的地下车户比有1.22 ）。

项目由南北2宗地块组成，北地块容积率3.38， 绿地率31%， 规划4栋高层，面积段为129-138㎡，主打刚改定位。

南地块容积率4.5， 绿地率27%， 规划2栋超高层+5栋高层，层高为29-50层，建面为138、199、237㎡，主打改善定位，地块更大，更加靠近核心。

项目首推G11地块（即南地块）9栋、10栋。

9栋为29层，首层架空，两梯两户，建面约198㎡户型，得房率约114%（包括前提厅8.5㎡）；

10栋为32层，首层架空，两梯两户，建面约139㎡户型，得房率约112%（包括前提厅9㎡）。

所以，今天重点说南地块的内部核心配置和户型设计。

南地块两排房子，中间预留了横向约180m左右的空间打造中心景观轴，消防扑救登高面都放到了楼栋外围，内部界面不错。

楼间距在37~42m之间，6#、7#是50层的超高层，低楼层会比较压抑，31层及以上视野不错；9#的5层及以上会有较开阔的城景视野。

（1）约1500㎡松坡会所：恒温泳池、健身房、棋牌室、瑜伽室等。

（2）公建化外立 面：全玻璃/铝板

236m²户型东北西三面采用 的三玻两腔静音玻璃， 厚度约48mm， 隔音效果好于普通的24mm玻璃厚度。

198m²户型‌南面采用重达约一吨，面积约11.75㎡的巨幅玻璃，高于长沙市场标准。

遗憾的是，小户型就没有这种配置了，这种也是一种高低配，在房价上也会有所体现。

（3）约1800 ㎡六大主题架空层

涵盖休闲阅读、共煮云庐、私宴会晤、朝露花集、杆影醇光、稚梦乐园等功能。

以上这些目前尚未呈现，开发商之前在长沙也没有类似案例，暂时做不评价。

4.户型设计

南地块就3个户型，139㎡、198㎡和236㎡，除开6、7、9栋以外，省下的都是139平户型，是主力户型。

建面约139平户型：

这个户型约112%得房率，两梯两户，私梯入户，四开间朝南，北向带生活阳台，整体格局不错。

注意，这个得房率是算上了8.5㎡电梯厅，除开电梯厅的实际得房率约为105%。

尺度方面，南向面宽15.4米，客厅面宽5.3米，主卧面宽3.8米，270°环幕视野。

缺点也有一些，比如电梯出门正对管井门；南向父母房是1个暗卫；厨房略小；去生活阳台要穿过厨房；北向次卧左右都是卫生间等。

建面约198㎡户型：

这个户型得房率114%，两梯两户，私梯入户，4+1三套房设计，四开间朝南，北向带生活阳台，整体格局不错。

注意，这个得房率是算上了9㎡电梯厅，除开电梯厅的实际得房率约为108%，高层能到这个水平还算不错。

尺度方面，约3.3米层高，南向面宽19.7米，约7米大横厅，主卧开间4.3米，约39㎡套房。这个户型就基本没有明显的缺点。

建面约236㎡户型：

这个户型得房率105%（算上15㎡电梯厅，不算的话略低于100%），三梯两户，私梯入户，超高层消防有要求，多一个电梯，所以得房率较低。

尺度方面，约3.3米层高，南向面宽18.6米，约7米大横厅，主卧开间4.45米。

相比198户型，这个236户型是标准的5房设计，不过面宽反而更小，客厅面宽一样，还有一个暗卫；有一部电梯紧邻居室，可能会有定的运行噪音。

整体来说，户型设计中规中矩，没有什么大的毛病，也没有特别的亮点。

5.总结

从目前呈现的地段、配套、项目设计和户型来看，项目整体还是不错，当然，后期成交价格、实景呈现，乃至交付品质和和物业管理都有待观察。

项目主要有以下3大优点：

（1）地段极好，距五一广场最近的新房；

（2）配套完善且成熟，双地铁口、九年制双学位，五一商圈，三甲医院；

（3）设计定位较高，新规产品，内部配置完善，户型还不错。（品质这块其实有待观察）

项目不足之处主要有3点：

（1）地处闹市，环境嘈杂，有一定拥堵，无品质公园；

（2）开发商来自郴州，在长沙目前没有交付的案例，存在一定的不确定性；

（3）南地块容积率较高，达到了4.5，有两栋超高层。

在市中心，与融华天玺同台竞争的，还有两个楼盘，一个是绿城黄土塘，主打优质双学位，缺点是体量小有回迁房；一个是保利下大垅，主要优势是低密度，地块规整，缺点是地铁远，学校待定。

相对而言，融华天玺位置更占优势，体量也更加合适，不临主干道，外部体验感会好于绿城，但是弱于保利（这里不涉及物业服务等内部因素）。

融华配套中雅九年制学校，含金量不如绿城的一中初中部，保利是否配套九年制学校，尚未确定；三个楼盘中，融华的品牌力相对最弱。

这次只说这么多，下次继续说呈现的品质、开发商和价格等等。

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