深圳楼市放大招，旧改项目终于要“活”了

文/言叔

3月1日，深圳住建局和规自局联手扔出一颗“救市炸弹”，专门给躺平多年的旧改项目“输血续命”。

简单说：

深圳这次是真急了——

先救项目，再救市场，最后救信心。

01

先说重点，此次深圳旧改的政策，主要是给旧改松绑，给开发商减压。

1、土地移交率松绑，开发商终于算得过来账了

以前深圳旧改有多难？

开发商千辛万苦谈下来拆迁，刚要动工，先被要求无偿移交一大块土地给政府。

很多项目一算账：地交完，能卖的房子没多少，利润薄得像纸，干脆直接躺平。

这次新政直接给台阶：

满足交通、教育等配套要求，且征求相关部门意见后，符合条件的旧改项目，可以合理调整土地移交比例，不用再走复杂的计划调整流程。

一句话翻译：

以前是“先给政府交够地，你再赚钱”；

现在是“先让项目活下来，大家都有得赚”。

宝安、龙岗一大批因为“算不过账”停摆的旧改，这下终于有救了。

2、未批项目，原则上不用强制配建保障房

第二个大招更狠：

还没完成规划审批的旧改项目，原则上可以不配建保障房。

放在以前，保障房配建是“硬指标”，开发商必须拿出一部分面积建保障房，能卖的商品房就少了。

行情好的时候还能扛，行情一差，直接亏本。

现在政策直接松绑：

保障房的缺口，政府用盘活存量、新增建设、多元筹集来补，

不把压力全压在开发商身上。

对开发商来说，这等于：

可售面积变多、成本下降、算账更舒服，烂尾项目起死回生概率大增。

有人担心：保障房少了，穷人怎么办？

官方逻辑很清晰：

先把停摆的项目盘活，增加市场供应，再用其他渠道补保障房，既救旧改，又去库存，还稳民生。

一套组合拳下来，深圳的意图已经写在脸上：

先把供应端救活，再谈需求端回暖。

02

深圳为什么急？

因为房子真的“又少又贵”

很多人不知道，深圳表面是一线，住宅供应其实连二线都不如。

过去5年，深圳人均新增可售住宅面积只有1.8㎡，跟北上广完全不在一个量级。

放到现在更夸张：深圳人均一年能买到的房子面积，只有0.5㎡左右。

一边是人口还在流入，

一边是新房供应常年“贫血”，

中间还夹着一大批半死不活的旧改。

这次旧改松绑，本质就是：

把卡住供应的“死结”解开，让该建的房子建起来，让该卖的房子卖出去。

但你要说这就能把楼市直接拉爆？

别天真了。

深圳现在最大的问题，根本不是没房卖，是没人敢买、没钱买。

看看最真实的深圳楼市：

宝安新安的珺悦名都，节后直接降价跑量。

89㎡三房，一口价直降80万，总价从接近600万砍到500万出头。

开盘折后单价约6.6万/㎡，现在直接干到5.6万–5.9万/㎡。

要知道，这可是严格限购的核心区域。

连这种地段都开始“以价换量”，信号已经非常直白：

业主不慌，开发商是真慌了。

再看大盘：

2025年深圳新房均价5.31万/㎡

二手房均价跌破6万/㎡

整个市场呈现标准的“量涨价跌”：

价格不跌，房子不动；

一降价，成交量稍微回点血。

不止深圳，北上广深普遍跌回七八年前水平，全国70城二手房整体下行，只是少数城市小幅企稳。

2026开年，上海先出手：

2月25日出台楼市“新七条”——

社保年限降低、限购放宽、公积金贷款额度提高、房产税优惠扩围。

一线带头松绑，意味着：

全国救市，只会加码，不会收手。

03

为什么政策不断，市场还是不起飞？

道理很简单：

以前买房是抢资产，现在买房是怕被套。

这一轮调整，跟2008、2014、2020完全不一样：

以前是“短期冷一冷，政策一放就反弹”

现在是预期变了、逻辑变了、人心变了

以前大家买房的逻辑是：

不买就涨，晚买更亏，上车就是赢。

现在大家的逻辑变成：

买了会不会跌？

月供扛不扛得住？

未来收入稳不稳定？

我认识一个在深圳打拼10年的朋友，说得特别扎心：

“以前总觉得，不买房就亏大了。

现在才发现，不买房，反而一身轻。

不用怕房价跌，不用背30年债，不用一生困在一套房里。”

这种心态，正在年轻人里疯狂蔓延。

当下楼市的死结，总结起来就三句话：

富人没信心，不敢投资

中产怕失业，不敢上车

普通人收入跟不上，彻底买不起

再叠加居民杠杆见顶、人口结构转变，

光靠松供应、松旧改，只能救项目，救不了信心。

一位做旧改的老板说得特别实在：

政策现在是真好了，账也能算过来了。

但房子卖不出去，一切白搭。

政策能解决供给端，解决不了需求端。

很多人看深圳房价跌了这么多，觉得已经“跌到底”了。

我给你算笔最朴素的账：

2025年，深圳居民人均可支配收入约8.5万元。

房价均价依然在5.5万/㎡上下。

一个普通家庭，买一套80㎡的房子，

总价大概400多万，

不吃不喝，也要十几年才能攒够。

这还是均价，稍微好点的板块，依然是天价。

所以你会发现：

政策利好一出来，市场小涨几天

一没动静，立刻继续躺平

因为购买力，真的接不住现在的价格。

04

很多人每天都在问：

房价什么时候见底？到底还涨不涨？

我给一个最实在、最长期的判断：

暴涨时代，彻底结束

暴跌崩盘，概率极低

未来只会走向一件事：

房价、收入、信心，三者重新平衡。

房子会慢慢褪去“投资品”光环，

回归最朴素的定位：用来住的。

这过程一定会很疼：

有人站岗，有人割肉，有人抄底，有人观望。

但对整个城市、整个社会来说，

挤掉泡沫，才是真正的长期健康。

深圳这一轮旧改新政，

不是“一夜回春”的神药，

而是慢慢疗伤的止痛药+营养针。

它救不了所有烂尾楼，

救不了所有被套的人，

更救不了不切实际的暴富幻想。

但它能让一批项目活过来，

让一批企业缓过来，

让市场慢慢从“ICU”转到“普通病房”。

最后送大家一句地产老炮的话：

没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。

真正重要的，是等那个——价格和人心都舒服的平衡点。

而这个点，正在一步一步向我们走来。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。