温州江山云庐，怎么样？

近几年，温州市区的低密合院叠墅类项目可谓是扎堆供应、遍地开花，可供选择的余地还是挺大的。这不，近期，位于龙湾的臻龙蓝城江山云庐一期开盘了。

该项目宣传打的温州市心20年未见的“纯粹低密住区”，啥时候龙湾成温州市心了?位于七都的观云东方、玉瓯源、旁边中楠拿的地不是纯粹低密住区?哈！这宣传看的笔者想笑了。

江山云庐于‌2023年10月‌由‌温州臻龙集团（温州本地国企）‌以底价‌7.13亿元‌竞得，成交楼面价约为‌18617元/㎡‌。而位于江山云庐北边直线距离仅两百米不到的温州市核心片区开发区西单元B-25b地块，容积率1.05-1.2，于2026年1月9日由中楠以底价4.026亿元竞得，成交楼面价仅约为12,582元/㎡。

图源：浙江省土地使用权网上交易系统

两个项目挨的这么近，且都是做合院叠墅类纯低密产品，楼面价却相差了约6035元/㎡，对于意欲在该地段附近购买合院叠墅类新房的购房者来说，这还要选吗?

对江山云庐来说，最大的影响是北边中楠地块的楼面价价差，在定价上，该中楠地块产品完全可以优哉游哉，还可以碾压江山云庐的价格，没什么压力。

温州市核心片区开发区西单元B-25b地块

江山云庐于2026年2月10日首开，一期开盘共51套房源，其中叠墅24套，合院27套，目前，该项目已售房源5套（已签合同，合同尚未登记），已售房源里叠墅4套，合院仅1套，去化率仅9.8%。（数据来源：温州房管网，数据截止2026年3月3日17:10）

当房子卖不动的时候，开发商各种大额打折让利举措都来了，有时候迟点出手或许更香。

我们温州本地一些国企拿地后开发进程都是慢悠悠的（如绿城明月兰庭，拿地三年首开，详见温州市区绿城这个新盘，卖了0套？），江山云庐拿地两年多后才首开，硬生生挨到了旁边中楠竞品的出现，笔者也是由衷佩服的！

温州一些本地民营房企拿地嗅觉还是敏锐的，开发进程也是很快的，中楠去年拿的市区四代宅地块，拿地7个多月就已一期开盘，现在一些房企拿地半年左右时间就首开了，抢占市场，先下手为强。

江山云庐南侧为开发区西单元B-25a地块，于2025年12月25日被展宇联合体以46120万元拿下，住宅成交楼面价约为7502元/㎡，该地块为四代宅高层住宅，建筑高度≤80米，未来建成后，对江山云庐大部分楼栋的采光会产生影响！而且视野上也会产生遮挡。

据项目平面图，江山云庐一些楼栋南北楼间距有的约11.2米、有的约12.8米，东西间距有些6米多、有些7米多、有些8米多，因为楼间距小，空间逼仄，一楼缺少阳光，不少房源的采光会受到制约！

江山云庐施工单位为浙江建投六建工程有限公司，由蓝城集团代管代销，形式大概类似绿城管理的代管方式，近些年，全国各地绿城代管项目质量维权投诉频现（详见这么卖牌子，绿城的招牌会不会卖烂了?）。当然，蓝城的牌子没有绿城响亮。

且看下回分解。

资料来源：温州房管网等