官宣！深圳重磅新政：旧改可不配建保障房！

近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

针对未完成规划审批的城市更新项目，推出了一系列优化措施，旨在降低项目开发门槛，加速存量土地盘活。

划重点，《通知》针对保障性住房配建要求进行较大了调整：

一是对已完成规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。

二是“工改保”项目继续按原有规定执行。这意味着，深圳新启动的旧改项目，原则上不再强制配建保障房。

三是接下来将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

新政自2026年3月16日起实施，有效期5年。

“造富神话”已成历史

深圳加速清退，“拆不动”就不拆了？

在深圳，城市更新是一场涉及多方的持久耐力战。大冲村、华富村等“造富神话”早已成为历史，每天都有不同的停滞、烂尾旧改故事在上演，年前布心花园“逆行”搬回废墟家园的故事，听着令人后背发凉。根据合一城市更新最新数据，截至2026年3月1日，已列入城市更新计划项目1064个，拆除范围面积累计8967.1h㎡，已通过专规批复761个，主体公示558个，按数量计划实施率52.4%，按规模计划实施率40.8%。这些年，深圳对于新增项目审批十分谨慎，这个项目数量、实施率已经持续了很长的一段时间。换句话说，这五年里，有将近一半的旧改项目，纹丝不动。与此同时，深圳加快旧改项目的清退，主要集中在处于前期程序、拆迁难度大、改造预期效益低的“拆不动”项目。

统计有时效，请以官方最终公示为准据深圳乐居不完全统计，截至去年底，深圳共有35个旧改项目“被踢出”旧改计划。同时，官方也尝试不同形式，“盘活”这些旧改项目。

当中关注度较高，且较为成功的案例，当属福田梅林街道的东林工业区更新项目，在经历了清退、规调、挂牌后，以8家房企争夺、年度溢价率第三、被中铁置业摘牌的结局，实现了“华丽转身”。

福田梅林B405-0308地块。图源：深圳交易集团

还有其他方式，诸如光明中心区圳美牛场城市更新单元，在去年6月份失效之后，以通过土地整备方式实施改造。

深圳城市更新“清调供”新政解析！

“清调供”特指深圳市为盘活陷入困境的城市更新项目而推出的一类特殊项目。这类项目通常指那些已完成规划审批、但尚未签订土地使用权出让合同，因各种原因陷入停滞,如原实施方资金链断裂、经济关系未理顺等，需要政府介入“清退原实施方、调整规划、重新供地”来盘活的项目。乐居君结合@合一城市更新的重点解读分析，把这几条“红头文件”翻译成大白话，聊聊这些新政策到底对谁有好处。

来，一条条看：

措施一：政府抽成可以少交点

以前开发商拆了旧房子，要拿出一大块地无偿交给政府修路修学校（这就是“移交率”，以前平均要交40%）。现在只要不把周边的路和学校堵死，政府可以少收点地。而且不用跑来跑去重新审批，在报规划的时候直接定下来就行。

对于被高额公摊压得喘不过气的开发商。相当于少交点“份子钱”，手里能用来盖楼卖钱的地就多了，项目才划算。

措施二：廉租房/人才房不用配建了

以前开发商拿地，政府规定必须搭着盖一定比例的保障房，且无偿交给政府或低价卖，现在对于那些还没批规划的项目，原则上不用再盖保障房了，全盖成商品房去卖。

这等于把利润空间直接还给了开发商，项目账面上的钱变多了，才有人愿意投钱接着干。

措施三：商场太难卖？允许改成住宅

很多旧改项目以前批的都是写字楼和大商场（商办），现在根本卖不掉也租不出去。新政策允许项目只改一部分，比如把那块没人要的商场用地，改成好卖的住宅。只要整个项目的移交地总数算够就行。

这对手里握着大量商业指标、房子卖不动的开发商，就是救命稻草，把库存里的“垃圾资产”直接变成“现金牛”。

措施四：债主别逼债，大家坐下来谈

政府出面组局，跟借钱的银行、等着回迁的业主、原来的老板说：都别死扛了，别想着能拿回原来那么多钱。同时，银行给点贷款续命，专业的资产管理公司（AMC）进来接盘重组，换个有钱的老板接着干。

这波操作下来，对等着拿房的回迁户、借了钱的银行/信托，以及愿意接盘的新金主创造多方共赢的局面，皆大欢喜。

简单来说，这次深圳的新政就是给开发商“减负松绑”，给“烂尾”项目“开小灶”，让政府、银行和老板们一起想办法，目的是把手头那些动不了的旧改项目救活。