“沪七条”+ 广州天价土拍，楼市春天真的来了？

来源：市场资讯

（来源：中国发展改革）

“春雨”润楼市“沪七条”带出新气象

2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合抛出一份楼市新政“大礼包”，被业内称为“沪七条”。几乎在同一时间，千里之外的广州，一场持续了9个小时、243轮竞价、超10万人线上围观的“史诗级”土拍“大战”落下帷幕——越秀地产以236.04亿元的天价，将珠江新城最后一块“宝地”收入囊中，溢价率高达26.6%，住宅楼面价突破8.5万元/平方米，刷新了广州地价纪录。

新年新气象，一个是核心一线城市在需求端的政策“拆墙”，一个是热点城市在供给端的土地“高热”。这两件事像两颗石子投入湖中，激起的涟漪，似乎正在勾勒2026年中国楼市新图景。

河北省保定市城中村改造三期工程南刘各庄村安置区楼房。新华社

上海“沪七条”：

限购“拆墙”与公积金“加码”

让我们先仔细看看上海这份“沪七条”。

首先是限购的实质性松绑。非沪籍居民购买外环内住房，所需缴纳社保或个税年限，直接从原来的“连续满3年”缩短至“连续满1年”。这意味着，大量刚来上海打拼的年轻人，提前两年获得了买入市中心的“房票”。更值得关注的是，对于社保或个税已满3年的非沪籍家庭或单身人士，如今允许在外环内再增购1套。这直接释放了改善型和多资产配置的需求。

其次是居住证制度的“并轨”。政策明确，持《上海市居住证》满5年及以上的居民，无需再提供社保或个税证明，即可在全市范围内购买1套住房。这打通了人才落户与购房之间的“最后一公里”，让城市贡献度与住房权益直接挂钩。

第三是公积金贷款的“天花板”被捅破。首套住房公积金贷款最高额度从160万元直接拉升至240万元。如果叠加多子女家庭和购买绿色建筑的上浮政策（最高可上浮35%），一个符合所有条件的家庭，公积金贷款最高额度竟可达到惊人的324万元。这在全国都是罕见的力度。

中指研究院认为，2月初，上海已在静安、浦东等区试点收购二手房用于保障房，本次“沪七条”的落地，是政策组合拳的延续。2026年是房地产市场止跌回稳的关键一年，上海接连出台利好，释放的是“一线城市率先筑底”的强烈信号，短期市场或将直接迎来“小阳春”行情。

从北京到广州：

一场政策与市场的“接力赛”

上海吹响了“号角”，其他城市的动作也浮出水面。“沪七条”力度之大“令人侧目”，但近期全国各地的楼市政策调整，早已呈现多点开花的态势。

把视线转向北京。1月下旬，北京住房公积金管理中心推出“直付房租”业务试点，改变了传统“先付房租后提取报销”的模式，实现公积金按月自动划转至试点住房出租机构账户。每年的2月中旬或3月初，北京都会启动返工季惠民租房服务活动，去年一口气筹集了约12.9万套（间）房源，面向新市民、青年人提供减租金、免押金等优惠。最引人注目的是，部分租赁项目首次支持公积金支付房租。这笔存在账户里的钱终于可以“活”起来，直接用于支付房租，对于无数“北漂”而言，这是实打实的现金流减负。

再把目光投向河南。洛阳市近期对配售型保障性住房的管理办法进行了明确，强调这类房子将实行封闭管理，禁止变更为商品房流入市场。这是在“市场+保障”双轨制下，锁死套利空间、确保保障房公平使用的关键举措。而广州市则在新修订的商品房销售公示新规中明确：配套学校以教育局公布为准。看似只是规范信息公示，实则是在化解过去因“学区房”宣传引发的诸多纠纷，让销售环节更加透明。

从北京的“公积金援租”到洛阳的“保障房封闭管理”，从广州的“销售公示打补丁”到上海的“限购大松绑”，我们能看到一条清晰的主线：2026年的房地产政策，不再是简单的“放水”或“收紧”，而是在“稳住楼市”的大前提下，进行精准的“缝补”与“疏通”。一方面通过降低门槛、提供金融支持来激活需求；另一方面通过制度完善来构建“新模式”的底座。

成交“回血”，土地“发热”：

市场正在发生什么？

政策的暖风，终究要吹到市场里才算数。

首先是成交量的复苏。国家统计局数据显示，2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，销售额83937亿元，其中住宅销售额73335亿元。根据中指数据，2025年，30城住宅成交套数同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点。虽然整体仍在调整，但下跌的“刹车”已经踩死。

具体到城市，上海二手房市场的表现堪称“急先锋”。2月上海二手房网签量预计可达2.3万套左右，创下近五年同期新高，环比、同比涨幅均超过30%。从单周数据看，2月1日至7日二手房累计成交5315套，日均成交约759套，单日最高成交达931套，延续了开年以来的高位成交格局。在深圳，龙华区的中洲迎玺项目开盘，据称2990批客户抢购780套房，认购比接近4去化率达65%，成为开年后首个“热销红盘”。

更值得玩味的是土地市场的“高热”。广州的马场地块并非孤例。

就在近日，上海已明确敲定2026年第一批次土拍名单，共计3宗地块，分别位于徐汇长桥、嘉定新城以及青浦徐泾，规划建筑面积19.84万平方米，起始总价66.64亿元。北京有3宗宅地进入招拍挂阶段，分别位于顺义区仁和镇、顺义区南彩镇和昌平区南邵镇，合计起拍价约26.07亿元，只待3月落槌。

1月30日，杭州迎来2026年首场土拍，浙江博策经过30轮竞价，以总价8.77亿元斩获东新单元宅地，溢价率19.81%。

这一波土地热潮有一个共同特点：钱往高处流。无论是北京、上海，还是杭州都是城市里较为核心的地段。正如58安居客研究院所言，土拍热度向核心城市、核心板块高度集中。

分化与希望：

顶豪走出独立行情

在广州土拍中，有一个细节耐人寻味。

马场地块所在的珠江新城东区，本就是广州传统的豪宅区，侨鑫汇悦台、凯旋新世界等知名豪宅环伺。2025年11月，同板块内的保利·玥玺湾开盘，成交均价高达17万元/平方米，最高单价甚至突破30万元/平方米，首日销售额就破了百亿元。

市场分析师邓浩志指出，这并非偶然。2025年，广州3000万元以上豪宅成交达400套，同比增长55%；5000万元以上顶豪产品成交115套，首次突破百套，创历史新高。当刚需市场还在犹豫时，顶豪市场已经走出了独立行情。

这与此次上海新政的发力点不谋而合。无论是给高社保年限群体“增购1套”的资格，还是将公积金贷款上限提到324万，本质上都是在激活改善性乃至高端改善性需求。

梳理完近期的政策与市场，我们或许可以得出几个初步判断。

第一，一线城市正在成为“止跌回稳”的领头羊。国家统计局城市司首席统计师王中华解读1月份数据时指出，一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨（上涨0.1%），同比降幅收窄。其中，上海同比上涨5.6%，深圳环比上涨0.4%。在70个大中城市中，一线城市的韧性表现得淋漓尽致。

第二，去库存压力有所缓解，但分化依然严峻。易居研究院数据显示，2025年1月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为21.3个月，较此前26.8个月的高点明显下调。但细看之下，一线城市存销比已回到12.6个月的合理区间，而三、四线城市仍高达30.3个月。这也解释了为何当下的政策呈现出“一、二线托举，三、四线托底”的显著差异。

第三，房企的融资“活水”正在回流。近日，万科获大股东深铁集团23.6亿元借款，专门用于偿还公开债务，期限长达3年，有效缓解了短期偿债压力。碧桂园则通过177亿美元境外债重组，在方案生效后迅速支付近4亿美元现金对价，展现诚意，同时拟用4.5亿元回购境内债券以稳定市场信心。资金的闸门一旦打开，土地市场的热度便能从央国企向优质民企传导。

第四，房地产发展新模式的轮廓愈加清晰。这一轮调整中，我们不仅看到了“救市”，更看到了“立新”。住建部在青岛召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会，强调要加大建设和供给；央行强调要完善房地产金融管理，支持构建发展新模式。“市场归市场，保障归保障”，这正在从纸面走向现实。

广州马场地块长达9小时的鏖战，像极了市场多空双方的一次激烈博弈。最终，236亿元的成交价和26.6%的溢价率，宣告了多方阶段性获胜。

2026年的春天来得有点早。对于楼市而言，这或许正是期盼已久的“政策底”向“市场底”传导的关键时刻。当然，我们仍需清醒地看到，这种暖意目前仍是结构性的，主要集中在核心城市的核心区域。要让这股暖流真正淌遍整个行业，还需要时间，也需要更多耐心和智慧。

正如一位资深业内人士所言：“马年土地市场的开门红，给行业带来了好彩头。但真正的赛马，才刚刚开始。”

楼市暖意背后的“马太效应”

读完“沪七条”和广州土拍的新闻，一个直观感受是：这轮政策调整，不是那种“雨露均沾”式的结果。

上海的操作很有意思。非沪籍满3年社保可在内环增购1套——这不是给刚需“上车”的普惠政策，而是精准指向已经有房、有购买力的改善群体。公积金贷款提到240万元乃至324万元，同样如此。政策意图很直白：让有条件的人多买，让改善需求进场托底。

广州土拍则从另一个角度印证了这种判断。珠江新城地块溢价26.6%，8家房企鏖战9小时，说明什么？说明资本对核心城市核心资产的判断高度一致。236亿元不是小数目，敢掏出这笔钱的，赌的不是短期反弹，而是长期价值。

但把视野拉宽看，这种热度并不普遍。一线城市去化周期12.6个月，三、四线城市30.3个月——数据背后是截然不同的两个世界。所以这一轮政策呈现出明显的“分层”特征：对一线是“托举”，对三、四线才是“托底”。北京公积金直付房租、洛阳保障房封闭管理、广州销售公示打补丁，这些看似零散的政策，其实都在做同一件事：把有限的资源投向更需要的地方。

说白了，楼市正在经历一场“压力测试”。能扛住的、有价值的区域，政策给空间、资本给投票；扛不住的，只能靠保障房和制度修补来托底。这种分化未必是坏事——市场归市场，保障归保障，这种类似“双轨制”的轮廓正在变得清晰。

（中国发展改革报社记者 张守营）