最高院：转让未履行的以房抵账协议债权有效吗？债权能否再主张？

作者：周军律师.

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建设工程、民间借贷等领域，以房抵账协议是常用偿债方式，实践中常出现“债权人和债务人签订以房抵账协议但未实际履行（未交房、未过户），债权人便将该债权转让给第三人”的情形。

那么，转让未履行的以房抵账协议债权有效吗？原债权人能否再次主张？

最高院在《新疆金晖兆丰能源股份有限公司与河北省第四建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》中明确：

债权一经转让即发生法律效力，是否实际以房抵账即实际履行并不影响债权转让的法律效果。债权人对已经转让的债权再次予以主张的，法院不予支持。

本案争议焦点为，债权转让协议效力和以房抵账的数额问题。

金晖兆丰公司认为根据2016年8月1日各方所签的两份以房抵账协议，应分别抵顶施工款1471697.12元和257997元，共计1729694.12元，一审未予认定错误。对此，河北四建认为上述协议并未实际履行，故不应抵顶。

本院认为，金晖兆丰公司、河北四建及卓立公司所签协议为债权转让合同，即河北四建将自己对金晖兆丰公司享有的施工款债权转让给卓立公司，卓立公司也同意接收上述债权。该协议是三方签订，属各方真实意思表示，债权一经转让即发生法律效力，是否实际以房抵账即实际履行并不影响债权转让的法律效果。

河北四建对其已经转让的债权再次予以主张，没有权利根据和法律依据。据此，金晖兆丰公司有关上述1729694.12元款项应从工程款中予以扣减的上诉请求成立，本院予以支持。

转让方、受让方均需注意的核心实操要点：

1.转让方（原债权人）

① 核实以房抵账协议的合法性（如房屋是否具备预售许可、是否存在权利瑕疵）、债权的真实性，避免转让无效债权；② 确认债权可转让，不存在人身专属性、约定不可转让等情形；③ 必须履行书面通知义务，留存通知记录（如快递回执、邮件截图、书面签收单），确保债务人知晓债权转让事宜；④ 向受让方如实披露以房抵账协议未履行的事实、房屋现状及债权瑕疵，避免后续纠纷；

2.受让方（新债权人）

① 核查债权真实性（如核查原债务合同、结算凭证）及以房抵账协议的效力，重点确认房屋是否具备履行条件、是否存在查封等权利障碍；② 确认债权可转让，要求转让方出具债权无瑕疵的承诺；③ 核实转让方是否履行通知义务，未履行的，要求其及时补充通知，避免影响自身行权；④ 明确债权转让范围，确认是否包含以房抵账协议约定的房屋抵偿权利，签订书面债权转让协议，明确双方权利义务及违约责任；

3.双方共同注意

若以房抵账协议涉及商品房预售，需核查房屋预售许可证明，避免因抵账协议无效导致债权转让受影响。

周军律师提醒，转让未履行的以房抵账协议债权合法有效，转让后原债权人无权继续主张。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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