中金：新财年香港楼市仍处于去库周期 预计香港预算地价收入全年将“超收”

智通财经APP获悉，中金公司发布研报称，2026财年预算地价收入在2025财年修订额（175亿港元）做小幅提升至180亿港元；结合历史情况与当前资产价格走势，中金认为全年实收或有可能超出该预算。2026财年预计供应私宅用地规模提升至2.26万套（2025财年实际供应1.35万套），与过去12个月一手私宅成交量相若。中金认为本次调高计划宅地供应量既便于重点房企及时补库，同时供给弹性改善避免中长期房价上涨超速，有利于修复周期更健康、持久；结合历史供应完成比例，中金判断新财年香港楼市仍处于去库周期。

中金公司主要观点如下：

预算地价收入较去年修订额小幅提升，料全年将“超收”。地价收入是香港财政核心非经常性账目，含卖地、换地、契约修订等渠道。过去十年贡献超1.5万亿港元收入，在楼市景气期财年约占总收入15-30%；同样地，近年来地价收入退坡亦一定程度导致香港财政非经营收入承压。2026财年预算地价收入在2025财年修订额（175亿港元）做小幅提升至180亿港元；结合历史情况与当前资产价格走势，我们认为全年实收或有可能超出该预算。此外，为补贴财政，新财年计划提升价值超1亿港元豪宅交易印花税率至6.5%（原先4.25%），仅涉及0.3%住房交易量。

私宅用地供应量边际提升，料全年库存稳步下降。2026财年预计供应私宅用地规模提升至2.26万套（2025财年实际供应1.35万套），与过去12个月一手私宅成交量相似。我们认为本次调高计划宅地供应量既便于重点房企及时补库，同时供给弹性改善避免中长期房价上涨超速，有利于修复周期更健康、持久；结合历史供应完成比例，我们判断新财年香港楼市仍处于去库周期。从结构看，对于卖地、铁路发展项目等由政府主导的途径，其计划供应量提升显著；其中，2026财年将推出9宗（3宗滚存+6宗新推）私宅地约6650套，7宗来自于新界（3宗均为洪水桥发展新区），北部都会区将在未来五年贡献约五成新增私宅用地。

连续第二年不供应纯商业用地，或有三宗学生公寓用地入市。考虑到写字楼与零售物业市场供需关系尚有压力，空置率亦处于较高水平，香港政府连续第二年不推售纯商业用地。此外，2025年7月启动的“城中学舍计划”第一批土地预计将在2026财年入市，分别位于启德、沙田小沥源及东涌东，共计提供5000个宿位。近年来，教育局规定非香港本科生招生比例上限提升，加之“八大”授课研究生稳步扩招，我们判断2027-28学年“八大”在校外地生或将新增3.5万人，将带动周边私宅租赁需求。