内地客户抢房，开发商坐稳价格，四大家族悄悄出手了

大年初一早上，维港还没开始放烟花，香港经纪人林鑫的手机就响个不停，全是内地客户发来的消息，有的问房子情况，有的约着看房，还有的催他报价格，他初三就订好了深港高铁票，午饭在车上吃面包解决，这不是偶然发生的事，2024年“撤辣”后市场有点好转，到了2025年直接爆发，全年楼宇买卖登记有80702宗，是四年里最多的一次，1亿港元以上的豪宅卖了262套，破了以前的记录。

以前是中介追着客户跑，现在情况反过来了，七成买家从内地来，他们目标很清楚，只盯着核心地段和稀缺楼盘，开发商不再给折扣，中介佣金也压得很低，有些楼盘还直接涨价，林鑫提到，现在不是他们推房子，是房子在推人，这和2020年之前不太一样，那时候内地客人一窝蜂冲进来炒房，现在这批人更冷静，主要考虑资产保值，再加上海外利率低，想套点利，不是纯粹赌房价上涨。

四大家族并没有闲着，恒基在2月2号于上海推出了一个叫“Central Yards”的项目，专门面向高净值人群，长实和港铁合作，在黄竹坑的BLUE COAST项目里，选在2月25日财政案公布当天，把价格悄悄提高了5%，新世界在2026财年上半年亏损收窄了44%，调整后利润转为正数，光是香港住宅就卖出103亿港元，这是2021年以来最好的成绩，新鸿基下半年收入达到527亿，利润增长36%，投行集体上调了目标价，他们不是等待机会，而是自己创造机会。

2月25日，财政司司长陈茂波把价值一亿港元以上住宅的印花税从4.25%提高到6.5%，原本想要给市场降温，结果买家反而加快成交速度，担心以后价格会涨得更高，这说明税收调整没能压制住需求，反倒帮市场过滤掉部分非真实买家，剩下的人更加坚定地认为好房子本来就少，越调税越显得珍贵。

政府也跟上节奏，2026-27年度卖地计划列出9幅住宅用地，能提供6650个单位，其中洪水桥地块占了接近一半，另外3幅豪宅用地暂时没推出，但市场普遍认为今年会重启，高力国际的梁镇峰表示，政府趁着市场回暖补充土地储备，多收一些土地出让金，这不是要压制房价，而是为高价位找理由，供应增加后价格还能上涨，说明真实需求存在，不是市场虚火。

投行对房价的看法变了，高盛把预测从5%调高到12%，摩根大通说2026年可能涨10%到15%，还认为调整期已经结束，中原的施永青提到前两个月主要屋苑已经上涨15%，全年可能接近20%，而且地价涨幅会超过楼价，这些数字说明共识正在形成。

过去十年，香港楼市靠热钱推动，有钱人说了算，但从2025年起，主导权变了，四大家族定节奏，内地高净值客户出钱，政策窗口期提供机会，开发商敢于调整价格、控制市场、提前判断，买家也不再犹豫，看到稀缺就出手，市场逻辑已经改变，不再是等待政策，而是相信共识。

三月刚开始，红磡首汇和大角咀的新楼盘，还有赤柱的One Stanley项目接连开盘销售，价格还在试探市场反应，人们不再问房价会不会跌，转而关心现在还能不能买。