深圳卓越珺奕府的住宅占地面积，为什么便宜，什么时候交房

深圳卓越珺奕府的住宅占地面积，为什么便宜，什么时候交房

一、住宅占地面积

• 总占地面积：约3.26 万㎡（32644.2㎡）
• 总建筑面积：约31.4 万㎡，其中住宅计容建面约 22 万㎡
• 容积率6.75（龙华偏高），7 栋 48-49 层超高层，总户数约2136 户（商品房 1821 户 + 回迁 315 户）

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二、价格便宜的核心原因（5 点）

1. 城市界面差，无旧改预期
   • 北、东两侧被城中村 / 农民房包围，观感杂乱
   • 周边短期无大规模旧改，城市面貌难快速提升，压制溢价
2. 回迁房占比高，圈层不纯粹
   • 回迁房占比17.88%（315 户），与商品房混住
   • 影响社区管理与居住氛围，且回迁房二手定价更低，冲击整体估值
3. 高容积率 + 超高层，居住密度大
   • 容积率6.75，超高层（48-49 层），3 梯 6/7 户，居住密度高
   • 公摊大、得房率虽高但舒适度受限，拉低定价
4. 主干道噪音 + 不利因素
   • 紧邻布龙路主干道，低楼层噪音、尾气干扰明显
   • 地块非纯住宅，含商业 / 配套，舒适度略打折扣
5. 市场竞争 + 开发商策略
   • 龙华新盘密集（深铁珑境、中建鹏城云筑等），竞争激烈
   • 备案均价约5.89 万 /㎡，开盘87.6 折，折后4.73-5.59 万 /㎡工抵房低至 4.07 万 /㎡
   • 开发商以价换量、快速回笼资金，比周边二手6.6-7.85 万 /㎡便宜1-3 万 /㎡

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三、交房时间（分两期，均为精装交付）

• 一期2026 年 6 月 30 日
• 二期（3/4/5 栋）2027 年 6 月 30 日（合同约定），部分楼栋有望提前至 2026 年底
• 交付标准：全屋精装，含西门子 / 方太 / 科勒家电、小米智能系统，社区配2.3 万㎡园林 + 泳池

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